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房屋購買 | 2019-08-05 07:22:35

看中一個房本正在辦理的二手房,？存在什么風險？怎樣規(guī)避,？
我看中了一個二手房,，房子2015年交房的，房主辦了工商銀行貸款,，30年,，每個月還2860元，房主當時給開發(fā)商交了契稅和維修基金,，但是房子一直沒下房本,，最近開發(fā)商才開始辦理房本，還沒見到契稅發(fā)票,。由于我所在的城市限購,，契稅發(fā)票或房本日期滿三年才能過戶，房屋總價125萬,，房主要求先付78萬,，欠的47萬貸款由我每個月還，可以過戶的時候,，我給他支付尾款(47萬減去我給他還的貸款),，他去工商銀行提前還貸，再配合我公積金貸款,，我很想買這個房子,，但又怕他一房多賣或者欠債房子被法院查封拍賣，最后過不了戶,。朋友說可以寫個買賣合同,，把各種情況寫在合同里，不知道這樣有法律效力嗎,？怎樣寫才能最大程度避免風險,？除此之外有什么辦法
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有的律師說，因為限購,，所以合同無效,，到底有效無效
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2019-08-05 10:46:19
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55位律師解答

  • 陸暢言

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  • 劉學勤

    律師

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  • 張鳳啟

    律師

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  • 劉闖

    法律執(zhí)業(yè)者

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  • 南曉峰

    律師

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    • 你好，一般說不能辦理房產(chǎn)證是因為五證不全,，不知道開發(fā)商最近辦理房本是否屬實,，你可以去房管局詢問一下這個房子的具體情況。如果能夠辦理房本是可以買的,，不過現(xiàn)在房本還沒下來,，你們可以簽訂一個預約合同，等房本下來再簽訂正式的買賣合同,，并約定違約責任,。
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      2019-08-05 07:29:17
    • 南曉峰 服務方：
      如果你們只是簽訂買賣合同也是可以的，約定好違約責任就行,。由于房本滿三年才能過戶,，這種情況不能及時過戶不能徹底預防對方違約和一房二賣，只能約定違約責任,。
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      2019-08-05 07:33:35
    • 南曉峰 服務方：
      如果確實要買這套房子在購房合同中約定好違約責任,，過戶時間，并保留好出資證明,，一旦對方違約就向法院起訴請求對方承擔違約責任,。
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      2019-08-05 07:39:47
    • 南曉峰 服務方：
      交納房款前要排查一下這個房屋是否存在抵押或者別的產(chǎn)權爭議。
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      2019-08-05 07:41:35
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    • 第一,，從您介紹的基本情況來看，你方在購買該房產(chǎn)時面臨的最大風險是對方可能會一房多賣,。 第二,，如果對方以該房產(chǎn)抵押融資的行為發(fā)生在你方購買該套房產(chǎn)之后，則你方可以房屋買賣合同作為有效抗辯,，因此此項風險并不是最主要的,。 第三，根據(jù)我國合同法的相關規(guī)定,，您與對方簽訂附條件的合同以規(guī)避相應風險是可行的,。同時根據(jù)我國物權法以及最高人民法院的相關司法解釋，建議您在簽訂相關合同之后,，及時入住該套房屋,，或者以其他方式實際使用、占有該套房屋,，則可以將可能存在的風險降到最低,。
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      2019-08-05 07:35:35
  • 賈志紅

    法律執(zhí)業(yè)者

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  • 張曉妮

    律師

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    • 你好，買賣合同是有法律效力的,，建議找律師把合同擬寫好,，房子的價款,，稅費，支付方式建議轉賬,，違約責任等都寫清楚
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      2019-08-05 07:40:06
  • ￥0.45
    • 你好 像你這種情況確實存在很大的風險 即便合同里全部寫清楚了 但這三年得時間里變數(shù)太多 如何房子升值了 他又賣給其他人 到時大不了給你付些違約金 吃虧的還是你 目前最好的辦法就是先等他把房產(chǎn)證辦下來 然后你們之間寫一個抵押合同 到房管局辦理了抵押登記 這樣的話就不會賣給其他人了 這是最好的辦法 等到能過戶的時候再辦理過戶 具體怎么操作可以私信我
      展開
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      2019-08-05 07:40:32
    • 樓主：
      但是他這個房子有房貸,，跟本上這套房子應該是抵押給銀行了，他還怎么抵押給我
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      2019-08-05 07:55:04
    • 陳鵬 服務方：
      只要在銀行抵押的價值沒超過房屋總價就可以再抵押的
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      2019-08-05 08:00:58
    • 陳鵬 服務方：
      而且你還一直還房貸 等你還完貸款銀行抵押權解除你就是唯一的抵押權人了
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      2019-08-05 08:04:23
    • 樓主：
      這個房子預計我給他還貸款三年,，到時候他把貸款結清,，在配合我貸款公積金
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      2019-08-05 08:40:19
    • 陳鵬 服務方：
      這些都好說 關鍵問題是防止他到時候房價漲了 他又反悔
      展開
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      2019-08-05 08:55:23
    • 樓主：
      提高違約金怎么樣
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      2019-08-05 10:43:43
    • 陳鵬 服務方：
      違約金和損害賠償哪個高適用哪個 也可以 違約金多了 他反悔的成本太高 反悔就沒意義了
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      2019-08-05 10:47:24
  • ￥0.45
    • 你好，不動產(chǎn)以登記為準,，沒有辦理過戶登記手續(xù),，無論在怎么起草合同，風險依然存在,，并且風險還是很高,，被法院查封、一房二賣的風險依然都存在,，只是可以在合同中約定違約責任,，到時候讓賣方承擔，但是如果賣方到時候無力承擔依然很被動,。
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      2019-08-05 07:49:07
  • 王寶珊

    律師

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    • 你好,，建議你要在簽訂的協(xié)議中明確約定好賣方具體需要履行的義務以及，如果賣方違約需要承擔具體違約條款,，可以委托專業(yè)律師幫你起草
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      2019-08-05 07:52:42
  • 李曉軒

    律師

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  • 毛嵩

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 你可以要求將房產(chǎn)抵押給你,，這樣在過戶前他無法把房子過戶給其他人,，且他與其他人交易的時候都可以看到除了按揭抵押以外還有你的抵押記錄。
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      2019-08-05 08:00:38
  • 朱家明

    律師

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  • 趙小龍

    律師

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  • 許家苗

    法律執(zhí)業(yè)者

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  • 李國民

    律師

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    • 你好,。這種交易確實存在一定風險,，第一，建議你考慮對合同進行更名,，那如果辦不到也只能通過房屋買賣合同來交易了,，控制風險的辦法就是一條加大違約責任的違約金。
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      2019-08-05 08:21:31
  • 張堅

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 如你所述,，你也知道“一房二買”,，為何還非想著買這套有貸款未還，房本還不知在何處的房產(chǎn),。對方有貸款未清償 ,，說明房產(chǎn)正在抵押中，你是無法再辦理抵押貸款的,。與對方簽訂一份完善的合同,，可以在紙上約定各自的義務及違約責任 ,。但是真的到了麻煩來臨時，實現(xiàn)約定事項維權的路并不好走,，所以建議再看看其他房子吧,，也許還有其他更合適的。
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      2019-08-05 08:22:33
  • ￥0.45
  • 孔祥龍

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 你好,，根據(jù)你的描述建議你前往房管部門了解該房信息是否真實,，是否存在異議登機。如辦證信息真實,，建議找律師擬訂買賣合同,，將何方違約責任寫清楚，最大限度減少不必要的損失費,。
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      2019-08-05 08:23:10
  • 李萌立

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    • 您朋友的說法有一定道理,，但是合同即使約定了各種情況，依然阻止不了對方去一房多賣,，抵押房產(chǎn),。只能說對方在有違約行為的時候有個打官司的依據(jù)，那又是一件扯皮拉筋的事情,。
      展開
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      2019-08-05 08:30:06
    • 李萌立 服務方：
      10″
      展開
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      2019-08-05 08:31:02
  • 王偉政

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  • 張慧君

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 你好,，買賣這種當是有一定的法律風險的，特別是那要先替對方支付房貸,。只能將合同寫的盡量完備,，然后去公證，可以化解一定的風險,。
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      2019-08-05 08:36:17
  • 苗世靜

    律師

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  • 彭桂江

    律師

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    • 房產(chǎn)已登記為變更要件,，付款但不能變更登記期間，雙方的買賣合同雖然有效,，但是不能對抗善意第三人，綜上建議在沒過戶期間,，讓賣家就收到的款項范圍內(nèi)給你提供有效的擔保。
      展開
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      2019-08-05 08:45:35
    • 樓主：
      讓他另外找一個人做擔保？
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      2019-08-05 09:26:23
  • 王建勛

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  • 汪險峰

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    • 如果確實要買這套房子,，在購房合同中約定好違約責任過戶時間并保留好出資證明一旦對方違約就像法院起訴對方,。
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      2019-08-05 08:47:13
  • 李歡歡

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    • 簽訂買賣合同，合同對于你們買賣雙是有效的,，但是因為房子比較特殊,，要變更登記才對外有效！所以這種沒辦法更名的是有風險的,！ 如果你真的想買,，可以在簽訂買賣合同的基礎上,，把所有可能發(fā)生的問題都寫進去，這樣至少從合同上可以對賣主限制,，當然一切主要看他的誠實信用啦,！ 其次，你可以與賣主協(xié)商,，將他買房的一些手續(xù)以及繳納契稅等的憑條交給你保管,，這樣至少可以規(guī)避他一房二賣！ 最后,，如果房子被法院查封拍賣,，你可以保留好買賣合同及轉賬憑證等手續(xù)去法院申請執(zhí)行異議！
      展開
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      2019-08-05 08:58:12
  • 賀圭胤

    律師

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  • ￥0.45
    • 1.建議不要購買,，這種二手房的風險極大 2.合同簽的再明確也會存在風險 3.比如,，房本沒下來之前，他可以一房多賣,，同樣可以跟別人簽合同,， 比如房本下來之后，不通知你,，拿著房本去抵押貸款,， 這些都是風險，而且是你掌控不了的,。
      展開
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      2019-08-05 09:06:04
  • 趙駿峰

    律師

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    ￥0.45
    • 你好,，針對你現(xiàn)在的情形，過戶時間及房屋產(chǎn)權證書的辦理完成時間是比較重要的一個問題,。需要寫一份完整的房屋買賣合同,，確實是需要把所有可能出現(xiàn)的情形約定明確，確?？赡艹霈F(xiàn)的問題盡量避免,。因為房屋本身現(xiàn)在有貸款，所以無法再次抵押房屋,。你最好別讓先還清貸款,，如果還清以后，房主是可以再次抵押房屋,，到時房屋被查封,，被其他抵押權人執(zhí)行都是有可能的，所以先不要還清,，阻止他繼續(xù)抵押,。剩余的就是你需要把房屋所有的原件都拿在自己的手里，盡量防止該房屋被房主做其他處分,，有問題再回復我,，我再給你解答
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      2019-08-05 09:11:02
    • 趙駿峰 服務方：
      你好,，針對你現(xiàn)在的情形，過戶時間及房屋產(chǎn)權證書的辦理完成時間是比較重要的一個問題,。需要寫一份完整的房屋買賣合同,，確實是需要把所有可能出現(xiàn)的情形約定明確，確?？赡艹霈F(xiàn)的問題盡量避免,。因為房屋本身現(xiàn)在有貸款，所以無法再次抵押房屋,。你最好別讓先還清貸款,，如果還清以后，房主是可以再次抵押房屋,，到時房屋被查封,，被其他抵押權人執(zhí)行都是有可能的，所以先不要還清,，阻止他繼續(xù)抵押,。剩余的就是你需要把房屋所有的原件都拿在自己的手里，盡量防止該房屋被房主做其他處分,，有問題再回復我,，我再給你解答
      展開
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      2019-08-05 09:11:03
    • 樓主：
      有的律師說，他在銀行抵押了51萬,，房子實際值125萬,，還可以繼續(xù)抵押，這個怎么說
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      2019-08-05 09:31:10
    • 趙駿峰 服務方：
      對,，是的,，和價值的關系是有些許關系的。但是,，即使你的房屋價值50萬元,，你把房屋抵押三次五次都可以。只要你能償還所有貸款就好,。但第一個抵押后,，后面的再次抵押，需要考量房屋價值及貸款人的還款能力,，一般情況下，如果貸款人的還款能力不行,，那么后面的抵押權人是會認真考慮的,，所以法律規(guī)定是沒有問題的，但實際履行過程中存在的可操作性不強,，要區(qū)分具體情形
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      2019-08-05 09:45:11
    • 樓主：
      等房本下來,，讓他把房子抵押給我,，怎么操作
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      2019-08-05 10:08:29
    • 趙駿峰 服務方：
      你們已經(jīng)是買賣了，如果再抵押,，一般以物抵押是要借款的,，你怎么實際履行！
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      2019-08-05 10:09:35
    • 趙駿峰 服務方：
      你們已經(jīng)是買賣了,，如果再抵押,，一般以物抵押是要借款的，你怎么實際履行,！
      展開
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      2019-08-05 10:09:35
  • 王煒華

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    • 不動產(chǎn)登記一般事宜,，不動產(chǎn)登記為準的。和你這種情況的風險比較大,。一般說在合同里約定一個比較高的違約金,。如果之后的房價降低或者變高，他都有可能會違約,。就像一些拆遷房,，可能過了幾年就漲價了。
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      2019-08-05 09:18:54
  • 陳光文

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  • 張康兄

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  • 孫成山

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    • 雙方可以寫一份買賣合同,，對權利義務約定清楚,，同時約定相應違約金，但沒過戶之前是無法避免的,，如果對方被起訴,，房子是很有可能被查封的，還有一種方法是簽訂合同后,，到法院起訴,，保全房屋，知道房子可以過戶后,，在解封,，當然要承擔訴訟費、保全費,，有需要可以點擊頭像進行一對一聊天
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      2019-08-05 09:42:41
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  • ￥0.45
    • 你好,。可以簽訂房屋買賣合同,，最好去公證,。保留好轉賬憑證。同時入住該房屋,，保留好水電費物業(yè)費等發(fā)票,。即便對方一房二賣，你也可以優(yōu)先于其他買受人獲得房屋。法院在后查封,，你也可以提起執(zhí)行異議,，申請解除查封。
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      2019-08-05 10:02:55
  • 朱燕軍

    律師

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    ￥0.45
    • 根據(jù)你的描述,，這個房子在交易中潛在的風險較大,！如果真的很中意，建議在合同中把相關可能出現(xiàn)的風險都予以約定或者跟房主協(xié)商一下,，第一批交給他的錢不要過多
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      2019-08-05 10:07:39
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  • 孔繁越

    律師

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  • 徐范霽

    律師

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  • 陳景軍

    律師

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    • 這個問題關鍵是能不能在房管部門查詢到房屋登記在誰的名下,，如果是賣方的名字，第一個風險就消除了,。第二就是過戶的風險,，房貸沒有還錢，一般不能過戶,。最好協(xié)調開發(fā)商,，銀行，房管,，及時還款并過戶,。
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      2019-08-05 10:32:54
    • 樓主：
      有限購，三年內(nèi)過不了戶
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      2019-08-05 10:45:05
  • ￥0.45
    • 74″
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      2019-08-05 10:37:08
    • 樓主：
      一點聲音也沒有
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      收起
      2019-08-05 10:50:18
    • 張通 服務方：
      69″
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      2019-08-05 10:53:00
    • 張通 服務方：
      27″
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      2019-08-05 10:53:40
    • 樓主：
      最壞的結果,，如果他耍賴到底,，要錢沒有，要命一條,。讓他找個擔保人,，能執(zhí)行擔保人的財產(chǎn)嗎？
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      收起
      2019-08-05 11:09:37
    • 張通 服務方：
      25″
      展開
      收起
      2019-08-05 11:11:24
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  • 周志超

    律師

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    ￥0.45
    • 房本正在辦理中 肯定是有風險的 雙方約定在 合同中也是有效的，但違約條款 需要寫明,，并且 一旦對方違約 ,，要能夠切實履行
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      2019-08-05 11:22:59
  • 王倩一男

    律師

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  • 張建松

    律師

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  • 常彥奎

    律師

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  • 王景生

    律師

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    • 你好，建議將有關貸款支付給對方的銀行來償還完畢,，同時及時辦理過戶手續(xù),，不要把款項支付給對方。另外就是查清該房屋的實際情況,。
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      2019-08-05 12:35:56
  • 黃振波

    法律執(zhí)業(yè)者

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    • 雙方訂立的合同固然是有效,。但是不會對抗第三方公示效力。因此建議要求原房主到房管部門以及住建部門去查詢該房屋是否被抵押,。這是買受人應當具有的合理義務,。
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      2019-08-05 12:36:21
  • 崔勇強

    律師

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    • 你可以在合同中進行約定,，因為限購一般是政府文件，最多也就是地方人大的地方性法規(guī),，并不具有法律和行政法規(guī)的效力。因此限購并不會是房屋買賣合同當然無效,。你們自愿簽訂的合同還是有效的,。可以在合同中約定一般違約責任和根本違約責任,。將可能發(fā)生的一房二賣或者被法院強制執(zhí)行的情況作為根本違約進行懲罰性約定,。如果你能夠全部支付房款并且實際占有該套房屋，按照最高人民法院的司法解釋第17條的規(guī)定,，是可以對抗強制執(zhí)行的,。風險始終有，關鍵是其他的規(guī)避首段很難,，如果是全款,，不存在抵押的情況，還好辦一些,。
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      2019-08-05 12:38:03
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