很多人分不清楚銀行和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，總覺(jué)得貸款合同就是買房合同那一摞紙的其中一部分,。我舉個(gè)栗子你就明白了,，你媳婦有個(gè)表弟，找你借錢70萬(wàn)買房子,。房子爛尾了,，表弟說(shuō)，對(duì)不起這房子爛尾了,，所以錢沒(méi)辦法還了,。你覺(jué)得他該不該還？

答案是顯然的,，當(dāng)然該還,。

我們是從銀行借錢，付給開(kāi)發(fā)商,，請(qǐng)務(wù)必記住這一點(diǎn),。你借了錢沒(méi)買到東西，是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,，欠銀行的錢,，包括本金和利息，還是必須還的,。

為了更清楚的講這個(gè)問(wèn)題,，我直接說(shuō)個(gè)案例吧。

西安有個(gè)小區(qū),，叫易合坊,。

2011年開(kāi)始賣，到了2019年,，已經(jīng)爛尾爛了八年,，坑了數(shù)千小業(yè)主。

當(dāng)?shù)卣?、法院?019年開(kāi)始推動(dòng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)破產(chǎn)程序重整,。這意味著在不遠(yuǎn)的未來(lái),，易合坊的這些受害的小業(yè)主，有希望住上房子,，或者拿回購(gòu)房款,。這本來(lái)是個(gè)好事，偏偏就出現(xiàn)了大面積的業(yè)主斷供,。

其實(shí)業(yè)主斷供非常容易理解,，房子買不到，找政府鬧也解決不了,，業(yè)主們感覺(jué)每多還一塊錢都是自己實(shí)實(shí)在在的損失,，就陸陸續(xù)續(xù)的有上百位業(yè)主不再還貸。

2019年3月,，在破產(chǎn)管理人的公眾號(hào)上,，發(fā)出了這樣一條消息：

因西安四德置業(yè)有限公司（下稱“四德公司”）與中國(guó)建設(shè)銀行西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)支行（下稱“建行高新支行”）、中國(guó)工商銀行西安土門支行（下稱“工行土門支行”）在2014年8月分別達(dá)成協(xié)議,，約定對(duì)上述銀行向購(gòu)房人發(fā)放的按揭貸款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，上述銀行遂向西安四德置業(yè)有限公司破產(chǎn)重整管理人（下稱“管理人”）申報(bào)了債權(quán),，要求四德公司對(duì)停止還貸債權(quán)人未歸還的貸款本息及各項(xiàng)費(fèi)用承擔(dān)保證責(zé)任,，并向管理人提供了截止破產(chǎn)受理日當(dāng)月即2018年6月30日停止還貸債權(quán)人的名單。

管理人在審核債權(quán)中,，對(duì)于未停貸的或者已經(jīng)恢復(fù)還貸的按揭購(gòu)房債權(quán)人,，是以購(gòu)房款全款確認(rèn)的債權(quán)金額，但對(duì)于停貸的按揭購(gòu)房債權(quán)人,，因貸款銀行就尚未歸還的貸款本息及各項(xiàng)費(fèi)用向管理人申報(bào)了債權(quán),，管理人僅能將購(gòu)房全款中尚未歸還的貸款余額確認(rèn)給貸款銀行，將四德公司實(shí)際收到的首付款和已經(jīng)歸還的貸款本金之和確認(rèn)給按揭購(gòu)房債權(quán)人,。

另,，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，只有已交付全部或大部分購(gòu)房款,且能支付尾款的消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)人的利益方能在工程款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)之前得到保護(hù),。因此,，只有確認(rèn)的購(gòu)房債權(quán)金額為全部或大部分房款，才能享有此優(yōu)先權(quán),；已付首付款與已償還貸款金額之和,，不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)的，則無(wú)法取得此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)利,。

為充分保障按揭貸款債權(quán)人的利益,，管理人將給予其一定的期限歸還貸款。請(qǐng)以下公示名單中的債權(quán)人在管理人給予的期限內(nèi)向貸款銀行歸還貸款,，并將銀行對(duì)賬單等還款依據(jù)提供給管理人,，管理人收取債權(quán)人已還款資料的截止時(shí)間為2019年3月22日,。

特此告知。

西安四德置業(yè)有限公司

破產(chǎn)重整管理人

2019年03月08日
附：建行高新支行已斷貸96人名單,；工行土門支行已斷貸40人名單,。

上面引用的這一大段話，是2019年3月西安一處爛尾樓破產(chǎn)管理人發(fā)給購(gòu)房戶的公開(kāi)信,。根據(jù)這封信,，當(dāng)時(shí)兩家銀行提供的名單合計(jì)有大概136人斷供。

管理人警告這些購(gòu)房戶,，3月22日之前如果再不還貸,，就可能失去房子甚至首付款。

這個(gè)消息把這群小業(yè)主嚇壞了,，他們隨即成立了“停貸業(yè)主群”,，并且自發(fā)的產(chǎn)生了“停貸業(yè)主代表”。就和現(xiàn)在咱們這個(gè)題一模一樣,，大家從一開(kāi)始討論管理人的文件內(nèi)容,，逐漸轉(zhuǎn)移到了如何“不忘初心、堅(jiān)持到底”,。

你看,，管理人上面那一大段話，對(duì)于能理解的人來(lái)說(shuō),，很容易理解,，但是其實(shí)對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，就像天書(shū)一樣,。我們都是人,，你相信不相信，有很多人在面對(duì)海量的信息的時(shí)候,，依然難以辨認(rèn)孰對(duì)孰錯(cuò),。這時(shí)候，很多人就會(huì)選擇堅(jiān)持不改變,，比如斷供的人更傾向于繼續(xù)斷供,，凡是對(duì)斷供有利的消息，就特別容易傳播,。

這時(shí)候你就會(huì)遇到一件莫名其妙的事情：明明道理顯而易見(jiàn),，但是別人就是不聽(tīng)。

在離22日還有不到兩天的時(shí)候,，這一百多位業(yè)主仍然在群里為了到底還貸還是不還貸爭(zhēng)吵,。當(dāng)時(shí)我在他們的業(yè)主大群，看到有幾個(gè)人正在刷屏給其他人講這樣一種觀點(diǎn)：

只要大家一起不還貸,，銀行和政府,、法院不敢拿我們?cè)趺礃印?br>
這時(shí)候群里絕大多數(shù)人都沒(méi)有還貸,，時(shí)間卻是越來(lái)越少了。

做律師,，最難解決的問(wèn)題是什么,？就是你明明知道該怎么做，但是客戶不聽(tīng)你的——這是一個(gè)溝通上的問(wèn)題,，你認(rèn)為你很懂,，別人就一定也懂，這本身就是個(gè)誤區(qū),，我們因?yàn)樘宄?，所以生怕自己說(shuō)的不到位，殊不知有時(shí)候你講的細(xì)對(duì)方就更聽(tīng)不懂了,。

做這種案件的時(shí)候,，這個(gè)問(wèn)題因?yàn)槟愕目蛻羧藬?shù)眾多，就被數(shù)百倍的放大了,。有時(shí)候聽(tīng)不懂的不是少數(shù)人,，而是大多數(shù)，而往往這個(gè)聽(tīng)不懂的人能很輕易的在業(yè)主群體里帶節(jié)奏,，讓大家從集體茫然變成集體愚蠢,。

今天我們的期房預(yù)售制度有一個(gè)很大的漏洞，就是在樓盤爛尾的時(shí)候,，保護(hù)購(gòu)房人的范圍界定，是按照你支付購(gòu)房款的比例來(lái)界定的,，一般要求是超過(guò)50%,。你付的購(gòu)房款超過(guò)一半，法律就保護(hù)你,，有錢就優(yōu)先給你錢,，有房子可以優(yōu)先給你房子。

但是要知道中國(guó)的住宅,，首付款最低比例是30%,，絕大多數(shù)普通家庭買房都是在30%~50%首付之間，也就是說(shuō),，如果一旦你貸款不還,，就可以算作你僅僅支付了一個(gè)30%的首付，剩下的一大半購(gòu)房款只要銀行主張就算是銀行的,，銀行就是大債主,，銀行就把你“擠下去”變成普通債權(quán)人，銀行就比咱們優(yōu)先,。

對(duì)易合坊集體斷貸的那部分人來(lái)說(shuō),，截止日期近在眼前,，如果這個(gè)貸款還不進(jìn)去，以后丟了房子,、首付款是追悔莫及,。為了能爭(zhēng)取盡可能多的人在截止日之前把貸款還上，我和我的團(tuán)隊(duì)抽了好幾個(gè)律師助理幫助停貸業(yè)主進(jìn)行分組,，然后撰寫了一份業(yè)主方律師的函逐一發(fā)給每位業(yè)主——大部分客戶不相信管理人的律師,，但是會(huì)相信自己找來(lái)的律師的專業(yè)意見(jiàn)。

我告訴業(yè)主代表,，千萬(wàn)不要被大群里少數(shù)業(yè)主帶節(jié)奏,，有的人不還貸不是不懂法，而是他有立場(chǎng)——他真的沒(méi)錢——沒(méi)錢的人就算懂法也還不上貸款,，他當(dāng)然希望把其他人都拖下水和他一起不還貸,，來(lái)增加自己的籌碼，所以他們才說(shuō)什么法不責(zé)眾,。

如果你有條件還貸,，這個(gè)房子高概率會(huì)復(fù)工，還貸可以有效地避免你錢房?jī)煽?。千萬(wàn)不要讓還不起貸款的人拖你下水,。

業(yè)主代表接受了我的意見(jiàn)，開(kāi)始在群里反駁少數(shù)堅(jiān)持停貸的業(yè)主的觀點(diǎn),。原本他們是鄰居,，雖然心里清楚，不敢撕破臉互相得罪,。到了生死關(guān)頭,，勇敢的業(yè)主代表仗義執(zhí)言，對(duì)群里其他觀望的人搞清楚方向是不折不扣的好事,。

等到給一百多個(gè)業(yè)主每人送上一封建議函之后,，離截止日期也沒(méi)有多久了，這時(shí)候最后剩下幾個(gè)停貸的積極分子依然不甘心失敗,，他們?cè)谌豪锇l(fā)起了“堅(jiān)決停貸”的最后一次呼吁,，無(wú)人響應(yīng)，于是他們又開(kāi)始統(tǒng)計(jì)還有多少人沒(méi)有還貸,，想著集體去鬧,。

結(jié)果，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì),，沒(méi)還貸的人只剩下不到20個(gè)人,。這次大規(guī)模停貸計(jì)劃泡湯了。

一個(gè)月后，易合坊項(xiàng)目復(fù)工,，恢復(fù)貸款的業(yè)主有希望在今年住上房子,。

斷供的事情不是偶然的，而是普遍的,。

幾乎所有的爛尾樓都有斷供的情況,，只是人數(shù)、比例的問(wèn)題,。比如深圳廣州周邊,，或者江浙滬這些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，斷供的比例就相對(duì)少,。如果是民風(fēng)粗獷的地區(qū),，比如陜西、四川,、東北,、內(nèi)蒙、福建,，斷供就成了家常便飯,。如果這個(gè)地方雖然法治環(huán)境不太好，但是人民比較老實(shí),，斷供的情況又會(huì)相對(duì)比較少,。

對(duì)于爛尾樓斷供的問(wèn)題，我光是在知乎,，至少已經(jīng)重復(fù)回答了大概不下十次,。

我反復(fù)說(shuō)，反復(fù)說(shuō),，說(shuō)的很多關(guān)注我的粉絲都看煩了,，為什么？

因?yàn)槿绻悴环磸?fù)說(shuō),，很多人就不聽(tīng)你的。

我現(xiàn)在正在經(jīng)辦的爛尾樓項(xiàng)目,，少則幾百戶,，多則上千戶。我在業(yè)主群里強(qiáng)調(diào)業(yè)主要去還貸款的次數(shù)比在知乎多得多,，平均一個(gè)案子一年要說(shuō)大概十次吧,。有時(shí)候要講故事（講案例），有時(shí)候要講道理,。多數(shù)情況下打字都比這篇文章多,。有時(shí)候一天非常累了，到了晚上11點(diǎn)多孩子也睡了，終于有點(diǎn)自己的時(shí)間,，打開(kāi)手機(jī)一看又是滿屏的斷供言論,，就有點(diǎn)氣炸了的感覺(jué)。

包括不小心看到了文章開(kāi)頭這個(gè)問(wèn)題,。剛開(kāi)始的時(shí)候我講這些要挨罵,，有我自己的客戶說(shuō)我是政府派來(lái)的，騙他們,，說(shuō)我拿了銀行的好處,，幫銀行騙他們的錢。我該怎么解釋呢,？
講到后面,，業(yè)主群的其他業(yè)主就會(huì)開(kāi)始幫我講——聽(tīng)得懂的人聽(tīng)了那么多遍，早都聽(tīng)成專家了,。

有時(shí)候他們講的比我還好,，更精煉，更容易理解,。有些業(yè)主急的都開(kāi)始罵人了,。不過(guò)，大部分業(yè)主替我講一遍之后就再也不說(shuō)第二遍了,。只有我,，不遺余力，反復(fù)地講,。這是我的職責(zé),。

你心里清楚，你每成功勸一個(gè)人,，把一個(gè)月大幾千給銀行交上去,，你是有負(fù)擔(dān)的，你是讓他花錢的,，但是你就挽救了一個(gè)家庭,。

我不知道鼓勵(lì)六個(gè)錢包買房的人為什么這樣做，但是我知道我每次要去救六個(gè)錢包,。我有個(gè)客戶,，前幾天加我，一般加我不是給我介紹案子的,，就是找我傾訴的,。這位客戶是位女士，她告訴我她不是我的客戶,，他媽媽才是,，這套房子是她媽媽的房子，用來(lái)養(yǎng)老的。

從買了房那一天到現(xiàn)在好幾年了,，老人也沒(méi)住上房子,，再過(guò)不久可能老人就去世了。

客戶問(wèn)我,，他媽媽能不能在有生之年住上房子,。她就想聽(tīng)律師一句準(zhǔn)話，如果能,，她就去幫媽媽把貸款續(xù)上,。我們這個(gè)職業(yè)其實(shí)是不允許做承諾的，是律師就不愛(ài)給客戶保證,。

我告訴她能,。

一定能住上！

有人說(shuō),，當(dāng)醫(yī)生很了不起,，當(dāng)律師都很壞。

醫(yī)生救死扶傷,，救人一命勝造七級(jí)浮屠,。

當(dāng)律師，就是鉆法律的空子,，替有錢人賣命,。

我就是個(gè)律師，我到現(xiàn)在也沒(méi)替有錢人賣命——不管我的業(yè)主再有錢,，買得起房子甚至買得起別墅,，在開(kāi)發(fā)商面前、物業(yè)面前,、政府面前,，他們都是弱者。

從一開(kāi)始,，開(kāi)發(fā)商就會(huì)請(qǐng)當(dāng)?shù)刈詈玫穆蓭?，幫他們撰寫?duì)開(kāi)發(fā)商最有利的合同。

銀行就好欺負(fù)嗎,？在業(yè)主面前囂張的開(kāi)發(fā)商,，在銀行面前就和孫子一樣。銀行的合同不但對(duì)小業(yè)主是霸王合同,，對(duì)開(kāi)發(fā)商又何嘗不是,。

一個(gè)借款合同,，銀行有三道保障,，小業(yè)主要還，開(kāi)發(fā)商要還，要用房子抵押做擔(dān)保,。

到了你不還錢的時(shí)候,，銀行一定是怎么對(duì)他有利怎么來(lái)。

如果項(xiàng)目剛爛尾,，他就去執(zhí)行樓盤的剩余資產(chǎn)——沒(méi)賣出去的房子和地,，這些資產(chǎn)流失，往往意味著爛尾樓難以復(fù)工,，是業(yè)主的生命線,。

如果項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)狀態(tài)，就申報(bào)債權(quán)——只要小業(yè)主不還貸給銀行機(jī)會(huì),，銀行就可以行使他的抵押權(quán),，抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)。

如果執(zhí)行和破產(chǎn)都不能解決問(wèn)題,，那么銀行一定是盯上小業(yè)主,。不還貸會(huì)上征信，會(huì)吃官司,，銀行既可以執(zhí)行你的錢,，也可以執(zhí)行你其他的房子。

爛尾樓案件,，法律賦予小業(yè)主最少兩種以上對(duì)抗銀行的手段,，比如按照2003年的司法解釋解除貸款合同，比如和銀行談延期還款等等,，但是斷供絕不是一種有效的手段,。最聰明的做法是：

別買期房，其次,，別背杠桿,，最后，爛尾了盡量還貸,。