買房后多次咨詢想要買車位,，一直被告知“賣光了”，了解情況后幾番投訴,，直到相關(guān)部門約談了開(kāi)發(fā)商,，這才買到，不過(guò)價(jià)格已翻了一番,，業(yè)主起訴要求賠償差價(jià)7萬(wàn)余元,。近日，依法判決支持了原告訴求,，被告不服提起上訴,，被蘇州市中級(jí)人民法院依法駁回，維持原判,。

“25年買二手房時(shí)不帶車位,，當(dāng)時(shí)就問(wèn)開(kāi)發(fā)商，說(shuō)賣完了,?！蓖徶校骜R某陳述，27年裝修入住后,，通過(guò)業(yè)主群得知有業(yè)主在27年5月,、6月、7月從開(kāi)發(fā)商手中買到車位,，價(jià)格都為公示價(jià)元,，于是他又多次提出購(gòu)置車位要求，還是被告知“都賣完”,。

馬某等業(yè)主遂通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道提起投訴,，住建局約談了開(kāi)發(fā)商，要求其充分考慮小區(qū)業(yè)主的停車需求,。28年10月,，開(kāi)發(fā)商調(diào)整了車位價(jià)格，“這時(shí)他們才通知我可以買了,，花了15萬(wàn)元,。”庭審中,，同小區(qū)的多位業(yè)主作為證人出庭,，陳述“明明有很多車位待售，開(kāi)發(fā)商就是不賣”,。

本案中,，原告提供了其本人及他人在中國(guó)蘇州網(wǎng)公眾監(jiān)督頁(yè)面的投訴意見(jiàn)和回復(fù)內(nèi)容、以及多位小區(qū)業(yè)主的證人證言,、業(yè)主群里的聊天記錄,、撥打被告電話的記錄，可以證實(shí)在27年9月前,，原告曾向被告主張過(guò)要求購(gòu)買車位,，被告答復(fù)沒(méi)有車位出售，且在原告投訴之后,、車位漲價(jià)之前,，原告亦多次向被告提出要購(gòu)買車位，但被告未在漲價(jià)前向原告出售過(guò)車位,。

“車位,，在現(xiàn)代社會(huì)屬于民生必需品?！背修k法官指出,，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，以及蘇州市住建局,、物價(jià)局于27年9月發(fā)布的相關(guān)通知要求,，車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要,。本案案涉小區(qū)車位配比為1:1，數(shù)量足以滿足每戶業(yè)主一個(gè)停車位的需求,。被告存有大量車位的情況下,，理應(yīng)首先滿足原告作為業(yè)主的需求。

另外,，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)時(shí)應(yīng)遵守公開(kāi)透明,、明碼標(biāo)價(jià)等市場(chǎng)交易基本規(guī)則，不能肆意改變價(jià)格,。而在整個(gè)交易過(guò)程中,，被告故意向原告隱瞞了存有大量車位的事實(shí)，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則,，導(dǎo)致原告喪失了以元的價(jià)格購(gòu)買車位的機(jī)會(huì),，元差價(jià)即屬于原告馬某喪失前期購(gòu)置車位機(jī)會(huì)而產(chǎn)生的損失，于是法院一審,、二審均判決如上。

【法官連線】開(kāi)發(fā)商故意隱瞞車位空余情況構(gòu)成締約過(guò)失行為

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于,，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主故意隱瞞車位空余情況,，是否構(gòu)成締約過(guò)失行為。

首先,，小區(qū)車位,、車庫(kù)是小區(qū)業(yè)主共同生活的重要輔助設(shè)施，性質(zhì)上屬于小區(qū)的配套設(shè)施,，在現(xiàn)代大都市具有稀缺性,、位址特殊性、難以替代性的特點(diǎn),，對(duì)于房屋使用價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度具有重大影響,。業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)的合理需求屬于重要需求,?！段餀?quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。該規(guī)定明確了業(yè)主對(duì)于小區(qū)車位,、車庫(kù)的需要,，享有法定的首先應(yīng)被考慮的民事權(quán)益。

其次,，案涉小區(qū)車位配比充分且有較多空余車位,，馬某在購(gòu)置案涉車位前,，在小區(qū)內(nèi)并無(wú)其他停車位使用權(quán)，其要求購(gòu)置一個(gè)車位系完全合理的需求,，故開(kāi)發(fā)商在馬某尋求向其購(gòu)置車位時(shí),，理應(yīng)負(fù)有特別的先合同義務(wù)，即據(jù)實(shí)告知對(duì)車位處置狀況的特別披露義務(wù)及優(yōu)先考慮滿足馬勇對(duì)車位合理需求的義務(wù),，這也是《物權(quán)法》第七十四條第一款保障業(yè)主對(duì)小區(qū)車位合理需要的必然要求,。若開(kāi)發(fā)商不負(fù)有向業(yè)主披露其對(duì)小區(qū)車位處置狀況的義務(wù)，則業(yè)主對(duì)小區(qū)車位空余情況難以知曉,，其合理需求無(wú)以保障,。

再次，開(kāi)發(fā)商在27年6月至9月期間以元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓22個(gè)車位的使用權(quán),，說(shuō)明其選擇性地滿足一部分業(yè)主以元購(gòu)置車位需求的同時(shí),，卻在沒(méi)有正當(dāng)理由的情況下拒絕考慮馬某以同樣價(jià)格購(gòu)置車位的合理需求。

最后,，在27年6月至9月期間,，馬某向開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)置車位時(shí)，后者刻意隱瞞小區(qū)存有較多空余車位,，屬于故意違反前述特別披露義務(wù)的行為,，致使雙方在當(dāng)時(shí)未進(jìn)入締約的下一階段，馬某理應(yīng)優(yōu)先考慮的車位合理需求未得到滿足,，嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則,。

綜上，馬某基于《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定在小區(qū)車位合理需求上享有優(yōu)先被考慮的權(quán)益,，開(kāi)發(fā)商在27年6月至9月期間向馬某刻意隱瞞車位空余情況,，嚴(yán)重違反其特別的披露義務(wù)，未予考慮馬某購(gòu)置車位的合理需求,，依照《合同法》規(guī)定,，屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，有違誠(chéng)實(shí)信用原則的締約過(guò)失行為,。