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《中華人民共和國擔保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押,，是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保,。債務人不履行債務時,，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償,?！薄扒翱钜?guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人,，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物,。”財產(chǎn)設置抵押后,，抵押權人如何實現(xiàn)自己的受償權利,，在現(xiàn)實生活中往往存在很多錯誤的理解和做法，本文僅就其中的四個觀點進行分析,，以食急需的讀者,。
律師必須警惕的抵押權實現(xiàn)四個誤區(qū)
一、 抵押權人可以依據(jù)其與抵押人訂立的抵押合同直接占有抵押物實現(xiàn)優(yōu)先受償權,。
（一）相關的法律：
1：《中華人民共和國擔保法》第四十條：“訂立抵押合同時,，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉(zhuǎn)移為債權人所有,?！?br>2、《中華人民共和國擔保法》第五十三條：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣,、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的,，抵押權人可以向人民法院提起訴訟,。抵押物折價或者拍賣、變賣后,，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務人清償?！?br>3,、《中華人民共和國物權法》一百八十六條：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有,?！?br>（二）法院的判案規(guī)則：
最高人民法院在朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案民事判決書[（2011）民提字第344號]中認為：“雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂了14份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且辦理了銷售備案登記手續(xù),，依法應認定上述合同和協(xié)議均成立并已生效,。
《擔保法》第40條規(guī)定：‘訂立抵押合同時,，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉(zhuǎn)移為債權人所有,?！?br>《物權法》第186條規(guī)定：‘抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有,?！讼捣缮辖沽餮旱囊?guī)定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人利益,，以免造成對抵押人實質(zhì)上的不公平,。
本案《借款協(xié)議》中訴爭條款并非法律禁止的流押條款，理由：
①開發(fā)公司到期未償借款時,，朱某并不能直接依上述約定取得‘抵押物’所有權,，其只能通過履行《商品房買賣合同》實現(xiàn)。
②雙方當事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同形式為《借款協(xié)議》提供擔保,，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉14份《商品房買賣合同》附設了解除條件,，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。實際上,，雙方當事人對履行14份《商品房買賣合同》或《借款協(xié)議》具有選擇性，且從合同選擇履行角度看,，開發(fā)公司更具主動性,。
③開發(fā)公司如認為履行14份《商品房買賣合同》對其不公平，損害其利益,，其完全可依《合同法》相關規(guī)定行使合同撤銷權,，但其未在法定除斥期間內(nèi)行使，而是拒絕履行生效合同,，其主張不符合誠信原則，不應得到支持,。故案涉14份《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同,。《借款協(xié)議》約定的商品房買賣合同的解除條件未成就,，判決繼續(xù)履行案涉14份《商品房買賣合同》,。”
二,、租賃期間未滿,，法院無權對抵押財產(chǎn)進行處分。
（一）相關的法律：
1,、《中華人民共和國物權法》第一百九十條：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,，原租賃關系不受該抵押權的影響,。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權,?！?br>2、《中華人民共和國合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,，不影響租賃合同的效力,。”
3,、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動,，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持,。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外,。”
4,、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十五條：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效,?！?br>5、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,，抵押權實現(xiàn)后,，租賃合同對受讓人不具有約束力?！?br>6,、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封,、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn),、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為,，不得對抗申請執(zhí)行人?！?br>7,、《人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權,，不因拍賣而消滅,，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的,，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣,?！?/div>