隨著“租購并舉”愈演愈烈，近日,，國土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在方案中,，明確在北京,、上海、南京,、杭州,、廈門、武漢,、合肥,、鄭州、廣州,、佛山,、肇慶、沈陽,、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),。通過該方案，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營,，也可以通過聯(lián)營,、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房,。這無疑是集體經(jīng)濟(jì)組織成員們的福音，尤其是13個(gè)試點(diǎn)城市周邊的郊區(qū)和農(nóng)村,。與此同時(shí),，也有人質(zhì)疑該方案是否意味著一直身著綠本，處于尷尬地位的小產(chǎn)權(quán)房由此“轉(zhuǎn)正”,，從此變成紅本步入交易市場,。答案是否定的。

近日,，國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶明確表示,，用集體土地建設(shè)租賃住房和小產(chǎn)權(quán)房有著本質(zhì)區(qū)別，集體租賃住房用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃“三大規(guī)劃”,，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動產(chǎn)登記,，而且只租不售,，而小產(chǎn)權(quán)房不論是在用地上、規(guī)劃上,、建設(shè)上還是銷售上均不受法律保護(hù),。

　　在深圳婚姻律師團(tuán)隊(duì)處理的婚姻家事案件中，經(jīng)常涉及小產(chǎn)權(quán)房的分割,，我們也發(fā)現(xiàn)大部分客戶對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題并不了解,，深圳婚姻律師團(tuán)隊(duì)將在此文對與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的問題進(jìn)行解答。

何為小產(chǎn)權(quán)房：
　　小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,，未繳納土地出讓金等費(fèi)用,，其產(chǎn)權(quán)證并非由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),，一般包括軍產(chǎn)房、集資房,、安居房,、農(nóng)民房等多品種型。小產(chǎn)權(quán)房并非法律概念,，而是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂,，其產(chǎn)權(quán)證為綠本，并非合法有效的產(chǎn)權(quán)證,，無法轉(zhuǎn)讓流通,。目前，我國關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)及處理原則尚未出臺,，如何界定小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)權(quán)利尚無定論,。

相關(guān)法律依據(jù)有：
　　《合同法》
　　第五十八條 合同無效或者被撤銷后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還,；不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,，雙方都有過錯的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　《中華人民共和國土地管理法》
　　第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),，因破產(chǎn),、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》[國辦發(fā)（1999）39號]
　　第二條第二款 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》[國辦發(fā)（2007）71號]
　　第二條第三款 農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地,、農(nóng)民住宅或 “小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用,、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā),。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣,、出租住房后,，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn),。

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
　　第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

　　《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）
　　第二十一條 離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜直接判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決當(dāng)事人使用,。