案情簡(jiǎn)介
程先生2014年3月與某開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同,。合同約定交房日期為2014年12月31日,，除因不可抗力致使開發(fā)公司不能按期交付房屋外，出現(xiàn)其他未能按期交房的情形時(shí)開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任,。
2015年5月程先生仍未收到開發(fā)商的入住通知,，經(jīng)多次催促，開發(fā)商于2015年8月才向他發(fā)了入住通知書,。程先生要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,，開發(fā)商以夏季多雨影響施工，屬不可抗力為由拒絕,。開發(fā)商的理由成立嗎,？
以案釋法
開發(fā)商的理由不成立。開發(fā)商以不可抗力作為免責(zé)理由顯然是不能成立的,。
不可抗力是不能預(yù)見,、不能避免并不能克服的客觀情況。而在本案中,，夏季多雨是季節(jié)特點(diǎn),，是正常情況，不是不可抗力,，開發(fā)商應(yīng)該能夠預(yù)見,，并能夠采取相應(yīng)的措施加以避免。所以,，開發(fā)商不能以不可抗力為由免除自己的責(zé)任,，應(yīng)按照雙方約定承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零七條因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,，不承擔(dān)民事責(zé)任,，法律另有規(guī)定的除外。
第一百五十三條本法所稱的“不可抗力”,，是指不能預(yù)見,、不能避免并不能克服的客觀情況。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。
律師提示
根據(jù)民法原理，不可抗力是指發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見,、不可避免和不能克服的偶然事件(臺(tái)風(fēng),、洪水、在震等),。除此之外,，僅有政府行為、社會(huì)異常事件(如罷工,、戰(zhàn)爭(zhēng)等)可認(rèn)定為民事法律關(guān)系中不可抗力事由的范疇,。“下雨”是常見的天氣現(xiàn)象,，不具有不可預(yù)測(cè)和偶然發(fā)生的性質(zhì),，故“下雨”不屬不可抗力事由。
另外,，在現(xiàn)行房產(chǎn)交易中,，開發(fā)商還經(jīng)常以以下兩個(gè)理由作為不可抗力的免責(zé)條款，一是施工過(guò)程中遇到了重大的困難不能解決,，二是市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤,。其實(shí)，這兩種情況都不能構(gòu)成不可抗力的免責(zé)條款,，因?yàn)檫@些內(nèi)容都屬于開發(fā)商在開發(fā)伊始就應(yīng)當(dāng)考慮到的事項(xiàng),，是開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，即便開發(fā)商通過(guò)合同試圖把上述風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,，該條款也會(huì)因?yàn)檫`反了法律的規(guī)定而無(wú)效,。 2巴彥淖爾·烏拉特中旗