案情
申請執(zhí)行人重慶某公司申請執(zhí)行被執(zhí)行人張某一案,，執(zhí)行法院依法查封了被執(zhí)行人張某位于重慶市某區(qū)的一套房屋,。在對該房屋進行權屬調(diào)查時，該區(qū)不動產(chǎn)登記中心稱該房屋雖有產(chǎn)權證,，但存在行政規(guī)劃限制,，法院拍賣成交后可能無法辦理房屋過戶。因被執(zhí)行人未完全履行生效法律文書確定的義務,，申請執(zhí)行人向法院申請司法處置該房屋,。
分歧
涉案房屋雖有產(chǎn)權證但存在行政規(guī)劃限制，能否評估拍賣該房屋,，存在兩種不同的處理意見：
第一種意見認為,，涉案房屋不宜啟動司法處置程序。拍賣法第七條規(guī)定,，法律,、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財產(chǎn)權利，不得作為拍賣標的,。該案所涉房屋存在行政規(guī)劃限制,，應屬違章建筑，執(zhí)行法院不能將違章建筑交付拍賣機構拍賣,。
第二種意見認為,，涉案房屋應當啟動司法處置程序。被行政規(guī)劃限制的房屋不一定是違章建筑,，在被執(zhí)行人沒有其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)時,，不啟動該房屋的司法處置程序，將導致債權人的利益不能得到有效保護,。即使是違章建筑,，仍然具有一定的財產(chǎn)價值，也可以按照現(xiàn)狀拍賣啟動該房屋的司法處置程序,。
律師評析
同意第二種意見,，理由如下：
1.司法評估拍賣前有必要查明涉案房屋的行政規(guī)劃限制情況。對于有行政規(guī)劃限制的房屋,，可以區(qū)分為“尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的”和“無法采取改正措施消除影響的”兩種情形,。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條規(guī)定，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的,，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設,；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的,，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款,；無法采取改正措施消除影響的,，限期拆除，不能拆除的,，沒收實物或者違法收入,，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。本案所涉房屋被行政規(guī)劃限制的類型需仔細甄別,。在進行司法處置前,，執(zhí)行人員應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記部門及行政規(guī)劃部門核實了解情況，查明該房屋為何被規(guī)劃限制,，并了解該限制可否消除等具體情況,。即使被相關部門認定該限制不可消除，涉案房屋需被限期拆除或者被沒收實物,，該房屋所涉及的建筑及裝修材料等也有相應的財產(chǎn)價值,，也屬于被執(zhí)行人的可供執(zhí)行財產(chǎn)，依法應當納入可執(zhí)行范疇,。
2.司法評估拍賣須如實披露涉案房屋行政規(guī)劃限制及能否過戶等瑕疵,。執(zhí)行法院審查認為可以啟動評估拍賣程序后，應當在委托評估或拍賣過程中,，如實披露涉案房屋的行政規(guī)劃限制等瑕疵,。因涉案房屋存在行政規(guī)劃限制，司法處置后可能會存在不能辦理過戶,、房屋質(zhì)量有瑕疵等風險,，執(zhí)行法院也應充分重視客觀存在的拍賣交付風險。執(zhí)行法院應當在拍賣或變賣公告中,，如實,、充分披露該房屋存在的各種瑕疵情況，以及買受人在競得該房屋后包括但不限于不能辦理過戶,、房屋質(zhì)量瑕疵等相應的風險,，買受人需自行了解并承擔該風險。執(zhí)行法院負有如實披露義務,，其法律后果就是可以有效避免因事前不披露相關瑕疵,，導致執(zhí)行法院、當事人及政府職能部門之間產(chǎn)生矛盾甚至相互推諉扯皮的后果發(fā)生,。最高人民法院2012年6月15日發(fā)布的《關于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部〈關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函〉的通知》第二條規(guī)定,，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”,，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀,，買受人或承受人按照房屋的權利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權登記事項由買受人或承受人自行負責,。根據(jù)此條規(guī)定的要求,，未辦理初始登記的房屋可以進行“現(xiàn)狀處置”。參照上述司法解釋精神,，已取得產(chǎn)權證但有行政規(guī)劃限制的房屋按照“現(xiàn)狀處置”并無不妥,，但執(zhí)行法院應如實披露房屋被行政規(guī)劃限制的瑕疵實情。
3.司法拍賣涉行政規(guī)劃限制房屋并不會因此而改變原有的行政規(guī)劃限制,。行政規(guī)劃限制是行政規(guī)劃管理部門等政府職能部門依法享有的行政權力，司法拍賣作為執(zhí)行措施處置被執(zhí)行人名下財產(chǎn),，并不能撤銷或改變該具體行政行為,。在現(xiàn)實狀況中，部分業(yè)主因名下房屋存在改建,、擴建等行為,，導致房屋被行政規(guī)劃限制。雖然行政規(guī)劃部門對該房屋進行了相應規(guī)劃限制并限期整改,，但業(yè)主拒不履行相應的整改義務,，導致規(guī)劃限制一直存在。被行政規(guī)劃限制的被執(zhí)行人,，如認為行政行為錯誤,在法定期限內(nèi)有權依法提起行政訴訟維權,。一旦業(yè)主成為執(zhí)行案件的被執(zhí)行人，部分被執(zhí)行人因無力承擔相應的整改費用,，或者部分被執(zhí)行人即使有能力整改也故意不整改,，長期居住該房屋，以為法院不能執(zhí)行有規(guī)劃限制的房屋,。部分被執(zhí)行人通過該種手段規(guī)避執(zhí)行,，嚴重侵害了債權人的合法權益，也損害了法律的尊嚴,。涉案房屋拍賣或變賣成交后,，只是產(chǎn)權人發(fā)生變化，并不必然導致規(guī)劃限制的消除,。作為司法拍賣的競買人并非直接的行政相對人,，但依然受到該行政行為的拘束，故拍賣取得的涉案房屋要么自行整改,，經(jīng)得有關政府職能部門同意后,，消除該限制；要么繼續(xù)承受該狀態(tài)，承擔該房屋在以后的市場交易中不能過戶的風險,。
綜上所述,，執(zhí)行法院可以對有規(guī)劃限制的房屋進行拍賣，但因此種房屋存在非法性和合法性的交織,，執(zhí)行法院需及時在事前與相關政府職能部門做好協(xié)調(diào)溝通,，并在拍賣、變賣公告中做好充分的瑕疵披露告知,，以利于拍賣工作的順利進行,。