• 【發(fā)布單位】國家稅務(wù)總局
• 【發(fā)布文號】國稅發(fā)〔2009〕31號
• 【發(fā)布日期】2009-03-06
• 【生效日期】2009-03-06
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國家稅務(wù)總局
• 【所屬類別】政策參考

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法
 
(國稅發(fā)〔2009〕31號)





各省,、自治區(qū),、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：



 為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理,，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為,，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律,、行政法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》,，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請遵照執(zhí)行。



國家稅務(wù)總局

二○○九年三月六日





房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法




第一章 總 則??




第一條 根據(jù)《
中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及
其實施條例,、《
中華人民共和國稅收征收管理法》及
其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律,、行政法規(guī)的規(guī)定,，制定本辦法。




第二條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）,。




第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā),，建造、銷售住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物,、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,。除土地開發(fā)之外,，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：



 （一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案,。



 （二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用,。?



 （三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。




第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律,、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理,，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理,。




第二章 收入的稅務(wù)處理 ?




第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款,，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益,。企業(yè)代有關(guān)部門,、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等,，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的,，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門,、單位開具發(fā)票的,，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。




第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn),，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：



 （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日,，確認(rèn)收入的實現(xiàn),。



 （二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn),。付款方提前付款的,，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn),。?



 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn),，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。?



 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：?



 1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。?



 2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè),、受托方,、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格,，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn),；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn),。?



 3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,，或企業(yè),、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價,，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,，不得直接從銷售收入中減除,；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn),。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。?



 4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn),。?




第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助,、職工福利,、獎勵,、對外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售,，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：?



 （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定,；?



 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定,；?



 （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。




第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治,、直轄市國家稅務(wù)局,、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：



 （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū),、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,，不得低于15％。?



 （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,，不得低于10%,。



 （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%,。



 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房,、限價房和危改房的，不得低于3%,。




第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。開發(fā)產(chǎn)品完工后,，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額,。



 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料,。




第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記,、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的,，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn),。




第三章 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 ?




第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本,、費(fèi)用的核算與扣除時,，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本,。




第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用,、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加,、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除,。




第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。




第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn),。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：?



 可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積?



 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本?




第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律,、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù),、保養(yǎng),、修理等實際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除,。?




第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的,，應(yīng)于移交時扣除,。




第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所,、電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?



 （一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,，或無償贈與地方政府,、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施,，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理,。



 （二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,，或無償贈與地方政府,、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本,。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。?




第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊,、學(xué)校,、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中,，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門,、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的,，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門,、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。?




第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除,，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除,，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。




第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分,，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。




第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?



 （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配,，其中屬于財務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除,。



 （二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除,。?




第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除,。?




第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損,，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。




第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的,，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。




第四章 計稅成本的核算 ?




第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn),，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費(fèi)用,。




第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項目,。計稅成本對象的確定原則如下：



 （一）可否銷售原則,。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算,；不能對外經(jīng)營銷售的,，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象,。



 （二）分類歸集原則,。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近,、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目,，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。



 （三）功能區(qū)分原則,。開發(fā)項目某組成部分相對獨(dú)立,，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算,。



 （四）定價差異原則,。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算,。



 （五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,，要分別作為成本對象進(jìn)行核算,。



 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算,。



 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案,。成本對象一經(jīng)確定,，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的,，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意,。




第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：



 （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用,，主要包括土地買價或出讓金,、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅,、土地使用費(fèi),、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi),、拆遷補(bǔ)償支出,、安置及動遷支出、回遷房建造支出,、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),、危房補(bǔ)償費(fèi)等。



 （二）前期工程費(fèi),。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察,、測繪、規(guī)劃,、設(shè)計,、可行性研究、籌建,、場地通平等前期費(fèi)用,。



 （三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用,。主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等,。



 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出,，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路,、供水、供電,、供氣,、排污、排洪,、通訊,、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi),。



 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的,、獨(dú)立的、非營利性的,，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出,。



 （六）開發(fā)間接費(fèi),。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi),、工程管理費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。




第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：



 （一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出,，按其性質(zhì),、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理,、歸類,，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計量與確認(rèn),。



 （二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出,、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本,、間接成本和共同成本,， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象,、在建成本對象和未建成本對象,。



 （三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配,，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分,，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實際銷售時再予扣除,。



 （四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算,。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本,，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除,，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。



 （五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用,，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳,，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。




第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算,。其中,，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象,，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：



 （一）占地面積法,。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配,。



 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配,。



 2.分期開發(fā)的,，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配,。



 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積,。



 （二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配,。



 1.一次性開發(fā)的,，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。



 2.分期開發(fā)的,，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配,，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。



 （三）直接成本法,。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配,。



 （四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配,。




第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：



 （一）土地成本,，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意,。



 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。



 （二）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配,。



 （三）借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配,。



 （四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定,。




第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的,，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：



 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的,，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：



 1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的,，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本,，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本,。如涉及補(bǔ)價,，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。



 2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā),、建造的,，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本,。如涉及補(bǔ)價,，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。



 （二）企業(yè),、單位以股權(quán)的形式,，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時,，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本,。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款,。




第三十二條 除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外,，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。



 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,，在證明資料充分的前提下,，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%,。



 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同,、協(xié)議或廣告,、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件,。



 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用,、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提,。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金,、公建維修基金或其他專項基金,。




第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算,。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所,，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。




第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的,，不得計入計稅成本,，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本,。




第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后,，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后,。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理,。




第五章 特定事項的稅務(wù)處理 ?




第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位,、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目,，且該項目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：?



 （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作,、合資方,，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時,，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本,，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本,，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理,。?



 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?



 1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅,，不得在稅前分配該項目的利潤,。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。?



 2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息,、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理,。?




第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的,，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：



 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時,，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失,。




第六章 附 則?




第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后,，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。




第三十九條 本通知自2008年1月1日起執(zhí)行,。