• 【發(fā)布單位】81905
• 【發(fā)布文號】穗府[1992]87號
• 【發(fā)布日期】1992-08-25
• 【生效日期】1992-08-25
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押管理規(guī)定

 廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押管理規(guī)定
 
（穗府（1992）87號一九九二年八月二十五日）
 第一章 總則





 第一條 為完善廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押管理制度,，保護(hù)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國國
民法通則》和廣州市人民政府發(fā)布的《廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》等有關(guān)法律與規(guī)章,，制定本規(guī)定,。



 第二條 本規(guī)定適用于廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）轄內(nèi)的房產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱房地產(chǎn)）抵押。

 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)抵押,，是指抵押人以其合法擁有的房產(chǎn),、依法取得的國有土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供擔(dān)保，藉以取得抵押權(quán)人提供的貸款或向抵押權(quán)人保證履行債務(wù),。

 本規(guī)定所稱土地使用權(quán),，不包括地下資源、礦產(chǎn),、埋藏物,、隱藏物、市政公用設(shè)施等的開發(fā),、使用與利用,。



 第三條 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的登記注冊、核發(fā)核銷權(quán)屬證書等行政管理工作,，由開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房地局）負(fù)責(zé),。


 第二章 房地產(chǎn)抵押的設(shè)定





 第四條 凡在開發(fā)區(qū)轄內(nèi)依法取得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè),、中外合資經(jīng)營企業(yè),、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)以及其它經(jīng)濟(jì)組織和個人,，均可依照本規(guī)定,，以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押，成為抵押人,。



 第五條 凡依照本規(guī)定接受開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的境內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu),、公司,、企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織及個人，均可成為抵押權(quán)人（債權(quán)人）,。但未與我國建立外交關(guān)系或未在我國設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國家和地區(qū)的金融機(jī)構(gòu),、公司、企業(yè),、經(jīng)濟(jì)組織與個人除外,。



 第六條 下列房地產(chǎn)可設(shè)定抵押：

 （一）公司、企業(yè),、經(jīng)濟(jì)組織或個人所有的廠房,、倉庫、辦公樓,、商店,、賓館等建筑物；

 （二）屬境外個人所有的自用住宅,；

 （三）依法有償受讓,，并在有效使用期限內(nèi)的國有土地使用權(quán)。



 第七條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

 （一）公共事業(yè)單位和行政機(jī)關(guān)的房地產(chǎn),；

 （二）職工宿舍,、食堂等公益福利設(shè)施；

 （三）房產(chǎn)或國有土地使用權(quán)屬不明或權(quán)屬尚有爭議的,；

 （四）已被依法查封,、扣押或被施以其它司法保全措施的；

 （五）其它依法不得設(shè)定抵押的,。



 第八條 以房產(chǎn)設(shè)定抵押時,，應(yīng)連同該房產(chǎn)坐落的地基及附屬場地的使用權(quán)同時作價抵押。

 以整體樓宇中的部分房產(chǎn)設(shè)定抵押時,，應(yīng)按抵押房產(chǎn)建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例,，折算出抵押房產(chǎn)在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權(quán)與房產(chǎn)同時作價抵押,。



 第九條 凡有上蓋的土地，不得單獨(dú)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押,。

 尚無上蓋的土地,，以其土地塊使用權(quán)向中國境內(nèi)銀行及金融機(jī)構(gòu)申請抵押貨款時，該地塊必須是業(yè)經(jīng)開發(fā),，并已投入不少于土地使用權(quán)出讓金25％的建設(shè)資金者,。



 第十條 抵押人以共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押，須征得其他共有人書面同意,；以共有房地產(chǎn)中本人所占有的份額設(shè)定抵押的,，應(yīng)書面通知其他共有人,，或先行分割，再以其本人所占有的部分設(shè)定抵押,。



 第十一條 以已作抵押的房地產(chǎn)再作抵押的,，須征得在先的抵押權(quán)人的書面同意。



 第十二條 以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押,，抵押人應(yīng)將出租事實(shí)預(yù)先通知抵押權(quán)人,，抵押成立后，原租賃合同繼續(xù)有效,，并由抵押人將抵押情況,，書面告知承租人。



 第十三條 內(nèi)聯(lián)企業(yè),、中外合資經(jīng)營企業(yè),，中外合作經(jīng)營企業(yè)未經(jīng)中國注冊會計(jì)師驗(yàn)資證實(shí)各方投資份額已繳足的，不得以企業(yè)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押,。



 第十四條 依法取得開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的境外公司,、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個人必須按規(guī)定在開發(fā)區(qū)申請成立企業(yè),，取得中國法人資格,，方可以房地產(chǎn)設(shè)定抵押。但以個人的住宅設(shè)定抵押的除外,。



 第十五條 國有企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押,，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理行政主管部門批準(zhǔn)。



 第十六條 內(nèi)聯(lián)企業(yè),、中外合資經(jīng)營企業(yè),、中外合作經(jīng)營企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，須經(jīng)董事會或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)成員一致同意,，形成書面決議,。所設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)合營或合作期限。




 第三章 抵押合同





 第十七條 房地產(chǎn)抵押必須簽訂書面合同,。抵押合同可單獨(dú)訂立,，也可在其它經(jīng)濟(jì)合同中訂立抵押條款。

 訂立抵押合同應(yīng)對擬抵押之房地產(chǎn)進(jìn)行估價,。抵押房地產(chǎn)估價,，可由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商確定，亦可委托業(yè)經(jīng)廣州市或開發(fā)區(qū)的房地局資格審核認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)或人員進(jìn)行,。

 國有企業(yè),、以及占有國有資產(chǎn)的其它企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產(chǎn)的估價，必須由廣東省,、廣州市的國有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,。



 第十八條 房地產(chǎn)抵押合同除應(yīng)具備一般經(jīng)濟(jì)合同的必備款外，還應(yīng)具備有下列內(nèi)容：

 （一）房地產(chǎn)的名稱,、編號,、處所、面積,、四至及數(shù)量,、權(quán)屬；

 （二）所擔(dān)保的債務(wù)內(nèi)容,、范圍,、數(shù)量、質(zhì)量,、期限,、履行方式、履行地點(diǎn)及與該債務(wù)內(nèi)容相關(guān)的其它事項(xiàng),；

 （三）房地產(chǎn)的作價及抵押率,；

 （四）房地產(chǎn)的占管維護(hù)、風(fēng)險責(zé)任,，處分方式,、處分費(fèi)用的承擔(dān)及受償方式；

 （五）抵押權(quán)消滅的條件,；

 （六）其它應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容,。



 第十九條 與境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)簽訂的抵押貸款合同，應(yīng)根據(jù)國家法律,、法規(guī)和中國人民銀行及各專業(yè)銀行的貸款規(guī)定簽訂,。



 第二十條 開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押與境外金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押貸款合同，按國家有關(guān)外商投資企業(yè)境外貸款的規(guī)定執(zhí)行,。



 第二十一條 國有企業(yè),、內(nèi)聯(lián)企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂抵押合同，涉及外匯的,，其規(guī)定應(yīng)以償債儲備基金的外匯平衡能力為限,，并由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關(guān)審批手續(xù)。




 第四章 抵押登記





 第二十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起三十天內(nèi),，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)一起向開發(fā)區(qū)房地局申請抵押登記,，也可委托代理人申請抵押登記。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押行為無效,。



 第二十三條 申請房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)按抵押物類別向開發(fā)區(qū)房地局分別交驗(yàn)下列文件：

 （一）《房地產(chǎn)抵押登記申請表》,；

 （二）《房地產(chǎn)抵押合同》正本,；

 （三）《房地產(chǎn)所有權(quán)證》,、《國有土地使用證》、《房屋共有權(quán)保持證》等權(quán)屬證書,；

 （四）申請人或代理人的資格證明,；

 （五）國有資產(chǎn)管理行政主管部門、企業(yè)主管部門和外商投資企業(yè)權(quán)力機(jī)構(gòu)同意設(shè)定抵押的文件,，中國注冊會計(jì)師驗(yàn)資報告及其它必要證件,、文書、契約,、附件,、圖紙及資料。



 第二十四條 開發(fā)區(qū)房地局應(yīng)在收到房地產(chǎn)抵押申請的全部文件后十天內(nèi)辦完《房產(chǎn)所有權(quán)證》,、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書的注記手續(xù),，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項(xiàng)權(quán)證》。

 《他項(xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持留,，經(jīng)注記的《房產(chǎn)所有權(quán)證》,、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書交由抵押合同規(guī)定的一方保管，抵押合同沒有規(guī)定的發(fā)還抵押人保管,。



 第二十五條 抵押合同的變更或解除,，應(yīng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)書面同意，并自變更,、解除事實(shí)發(fā)生之日起十五日內(nèi),，由雙方一起向房地局申請辦理變更或注銷登記手續(xù)。

 抵押合同因履行完畢終止時,，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自終止之日起十五日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理注銷登記手續(xù),。




 第五章 抵押物的占管





 第二十六條 已作抵押的房地產(chǎn)由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得以任何方式或理由交由他人占管,。

 抵押人在占管期間應(yīng)維護(hù)已作抵押的房地產(chǎn)之完好,。抵押權(quán)人有權(quán)監(jiān)督并督促抵押人切實(shí)履行該義務(wù)。



 第二十七條 已作抵押的房地產(chǎn)因抵押人之過失或故意行為而遭毀損,、滅失或價值減少,，不能或不足以擔(dān)保債務(wù)時，抵押人有義務(wù)重新提供或補(bǔ)加擔(dān)保,，以彌補(bǔ)不足,。



 第二十八條 設(shè)定抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責(zé)于抵押人的原因而致已作抵押的房地產(chǎn)意外毀損,、滅失和價值減少時的風(fēng)險責(zé)任,；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支公司投保。

 若抵押合同未明確風(fēng)險責(zé)任,，上款風(fēng)險事故發(fā)生時,，抵押權(quán)人可就抵押房地產(chǎn)之殘余價值及抵押人所得補(bǔ)償請求受償。



 第二十九條 已作抵押的房地產(chǎn)在抵押期未滿前如需轉(zhuǎn)讓,，抵押人應(yīng)事先取得抵押權(quán)人書面同意,；對扣除應(yīng)納稅費(fèi)后之轉(zhuǎn)讓所得，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán),。在同等條件下,，抵押權(quán)人對擬轉(zhuǎn)讓之抵押房地產(chǎn)有優(yōu)先購置權(quán)。



 第三十條 已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生繼承,、遺贈時,，繼承人、受遺贈人應(yīng)及時以書面告知抵押權(quán)人,。

 已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生贈與時,，抵押人應(yīng)事先征得抵押權(quán)人的書面同意。抵押權(quán)人同意贈與后,，抵押合同解除,，但原抵押債務(wù)仍由抵押人在約定期限內(nèi)清償。

 已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時,，原抵押人應(yīng)向受讓人提交抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)讓之書面意見的副本或復(fù)制件,，并將轉(zhuǎn)讓成交情形及時以書面告知抵押權(quán)人。

 上述各當(dāng)事人應(yīng)自繼承,、遺贈,、贈與、轉(zhuǎn)讓事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理產(chǎn)權(quán)過戶,、抵押變更或注銷登記,；在繼承、受遺贈事實(shí)發(fā)生之前,，抵押權(quán)人未依本規(guī)定第三十二條第二款要求處分抵押房地產(chǎn)的,，原抵押人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)益及占管義務(wù)和風(fēng)險責(zé)任由繼承人、受遺贈人承擔(dān),，但繼承人,、受遺贈人的償付義務(wù)以其合法繼承、受遺贈所獲房地產(chǎn)的實(shí)際價值為限,。當(dāng)被繼承,、受遺贈的房地產(chǎn)不足以清償全部抵押債務(wù)時，抵押權(quán)人可就抵押人的其它遺產(chǎn)受償,。



 第三十一條 抵押人若將已作抵押的房地產(chǎn)出租,，除承擔(dān)本規(guī)定第二十六條,、第二十七條之義務(wù)外，應(yīng)事先書面告知抵押權(quán)人,，且租期不得超出抵押期,，非經(jīng)抵押權(quán)人事先書面同意，租期不得延長,；否則，抵押權(quán)人有權(quán)追究抵押人之違約責(zé)任,。




 第六章 抵押物的處分





 第三十二條 遇有下列情形之一,，抵押權(quán)人有權(quán)向開發(fā)區(qū)房地局申請依法處分已作抵押的房地產(chǎn)：

 （一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務(wù)的,；

 （二）抵押人死亡,、被宣告死亡或被宣告失蹤的；

 （三）抵押人被宣告破產(chǎn)或解散的,；

 （四）其它損及抵押權(quán)人正當(dāng)權(quán)益,、足以妨礙抵押合同正常履行的。

 本條第（三）款情形發(fā)生時,，已作抵押之房地不列入破產(chǎn)清算財產(chǎn),，但其價值超過抵押債務(wù)的部分除外。



 第三十三條 處分已作抵押的房地產(chǎn)可采取下列方式之一：

 （一）拍賣,；

 （二）招標(biāo)轉(zhuǎn)讓,；

 （三）協(xié)議轉(zhuǎn)讓；

 （四）其它經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的方式,。



 第三十四條 抵押權(quán)人處分已作抵押的房地產(chǎn)之申請應(yīng)以書面方式提出,，并將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人,、受讓人,，已作抵押的房地產(chǎn)為共有、出租或委托其他人代管的,，還應(yīng)同時書面通知共有人,、承租人和代管人。

 開發(fā)區(qū)房地局在抵押權(quán)人的處分申請后,，應(yīng)在三十天內(nèi)決定準(zhǔn)許與否,。抵押當(dāng)事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復(fù)的,，抵押當(dāng)事人可向管委會申請復(fù)議,，也可直接向人民法院起訴。



 第三十五條 處分已作抵押的房地產(chǎn)由抵押權(quán)人委托開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)交易所或經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的其它機(jī)構(gòu)主持進(jìn)行,。



 第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)處分成交前出現(xiàn)下列情形之一,，應(yīng)中止處分：

 （一）抵押權(quán)人要求中止,；

 （二）抵押人請求中止，表示愿意并確能即時清償債務(wù),；

 （三）其它應(yīng)中止的情形出現(xiàn),。



 第三十七條 處分已作抵押的房地產(chǎn)所獲價款由主持處分之機(jī)構(gòu)依下列順序分配：

 （一）支付處分費(fèi)用；

 （二）扣除涉及抵押標(biāo)的之應(yīng)納稅款和土地增值費(fèi),；

 （三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及罰息,、罰款；

 （四）所剩余額退還抵押人,。



 第三十八條 處分已作抵押的房地產(chǎn)之所得不足以抵償押債務(wù)時,，抵押權(quán)人有權(quán)追索不足部分。



 第三十九條 已作抵押的同一處房地產(chǎn),，有若干抵押權(quán)人的,，其優(yōu)先受償順序以在開發(fā)區(qū)房地局抵押登記順序?yàn)闇?zhǔn)。



 第四十條 處分已作抵押的房地產(chǎn),，在同等條件下,，購買人按下列順序享受優(yōu)先權(quán)：

 （一）共有房地產(chǎn)的其他共有人；

 （二）已出租房地產(chǎn)的承租人,；

 （三）開發(fā)區(qū)管委會,；

 （四）抵押權(quán)人；

 （五）其他應(yīng)享受優(yōu)先權(quán)的人,。



 第四十一條 處分已出租的抵押房地產(chǎn),，如租期（含住宅租賃期可延續(xù)的時限，下同）未滿,，取得該房地產(chǎn)的新產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同,，并在辦理房地產(chǎn)過戶登記的同時，辦理租賃合同變更登記,。租期屆滿,，新產(chǎn)權(quán)人如繼續(xù)出租時，在同等條件下,，原承租人有優(yōu)先承租權(quán),。



 第四十二條 已作抵押的企業(yè)房地產(chǎn)被處分時，企業(yè)生產(chǎn),、員工安置等事宜由抵押人負(fù)責(zé),，抵押合同另有約定的，從其約定,。因抵押房地產(chǎn)的處分致使企業(yè)解散的,，由抵押人按國家有關(guān)法律、法規(guī)和企業(yè)合同,、章程的規(guī)定清理或清算,，辦理企業(yè)歇業(yè)手續(xù),。



 第四十三條 經(jīng)處分而取得抵押房地產(chǎn)權(quán)者，應(yīng)照章向開發(fā)區(qū)稅務(wù)局和房地局繳納各項(xiàng)稅費(fèi),，辦理過戶登記,，領(lǐng)取《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書,。原有的房地產(chǎn)權(quán)屬證書繳回發(fā)證機(jī)關(guān)注銷,。




 第七章 附則



 第四十四條 建立開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押償債儲備基金，以用于開發(fā)區(qū)的國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)因房地產(chǎn)抵押而發(fā)生的外匯不足之調(diào)劑,，及其它特殊需要,。基金來源及提取比例是：

 （一）從土地使用權(quán)出讓的留成外匯收入中提取百分之十,；

 （二）國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)抵押房地產(chǎn)所獲境外貸款，預(yù)提1％,。此款項(xiàng)及其利息在抵押期滿,，并已償還貸款后付還企業(yè)，利息按中國銀行同種外幣存款利率計(jì)算,。



 第四十五條 有關(guān)本規(guī)定之事項(xiàng)的爭議及糾紛,，當(dāng)事人應(yīng)及時協(xié)商解決。協(xié)商不成,，任何一方均可向工商行政管理部門或開發(fā)區(qū)房局申請調(diào)解或仲裁,，亦可直接向人民法院起訴。

 當(dāng)事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議,，當(dāng)事人不愿協(xié)商調(diào)解的,，或者協(xié)商調(diào)解不成的，可以依據(jù)抵押合同中的仲裁條款或事后達(dá)成的書面仲裁協(xié)議,，依法提交中國仲裁機(jī)構(gòu)或其它仲裁機(jī)構(gòu)仲裁,。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的,，可以向有關(guān)管轄權(quán)的中國法院起訴,。



 第四十六條 違反本規(guī)定者，開發(fā)區(qū)房地局有權(quán)視情節(jié)注銷其登記,、注銷其權(quán)屬證書或不予發(fā)證,、宣布有關(guān)合同無效并責(zé)令責(zé)任方賠償經(jīng)濟(jì)損失或予以罰款。



 第四十七條 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押管理,，除適用本規(guī)定外,，適用廣州市人民政府發(fā)布的《廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地使用有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關(guān)規(guī)定。

 本規(guī)定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣后發(fā)布的法律,、法規(guī)和規(guī)章有抵觸之處,，概以國家和上級部門的法律,、法規(guī)和規(guī)章為準(zhǔn)，但此前依本規(guī)定訂立,，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效,，并照本規(guī)定執(zhí)行。

 抵押房地產(chǎn)的估價,、登記,、處分以及償債儲備基金的動用審批手續(xù)等具體規(guī)則，由開發(fā)區(qū)管委會另行制定發(fā)布,。



 第四十八條 本規(guī)定由開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)解釋,。



 第四十九條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。原廣州市人民政府一九九0年四月十一日發(fā)布的《廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押管理規(guī)定》（穗府〔1990〕31號）同時廢止,。