• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號】市政府令第101號
• 【發(fā)布日期】2001-05-21
• 【生效日期】1997-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市土地使用權(quán)出讓辦法

上海市土地使用權(quán)出讓辦法
 
（1996年10月30日上海市人民政府發(fā)布根據(jù)2001年5月21日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市土地使用權(quán)出讓辦法〉的決定》修正）
 第一章 總則





 第一條 （目的和依據(jù)）

 為了完善本市土地有償使用制度,，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,、《上海市實施〈
中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律,、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法,。



 第二條 （適用范圍）

 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)的出讓,。



 第三條 （集體所有土地使用權(quán)出讓的限定）

 集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可以按本辦法的規(guī)定出讓土地使用權(quán),。



 第四條 （土地使用權(quán)的限定）

 土地使用權(quán)出讓期間,，土地所有權(quán)仍屬于國有。

 地下的各類自然資源,、礦產(chǎn)以及埋藏物,、隱藏物等，不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi),。



 第五條 （土地使用權(quán)受讓人的限定）

 境內(nèi)外的自然人,、法人和其他組織，除法律另有規(guī)定外,，均可以按本辦法的規(guī)定,，在本市以出讓方式取得土地使用權(quán)，并舉行土地開發(fā),、利用和經(jīng)營,。



 第六條 （主管部門）

 上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）主管本市土地使用權(quán)的出讓事務(wù)。



 第七條 （出讓合同的簽訂）

 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同,。

 出讓合同由市房地資源局和區(qū),、縣土地管理部門（以下統(tǒng)稱出讓人）按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限，與土地使用權(quán)受讓人（以下簡稱受讓人）簽訂,。



 第八條 （土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,、抵押、出租）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),，可以按出讓合同和相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、抵押,、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟活動。

 出讓的土地使用權(quán)按前款規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)讓的,，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同,，并遵守本辦法的規(guī)定。



 第九條 （土地使用權(quán)的繼承）

 以出讓方式取得土地使用權(quán)的自然人，其土地使用權(quán)在出讓年限內(nèi)可以繼承,。

 出讓的土地使用權(quán)依法繼承的,，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定,。




 第二章 出讓土地使用權(quán)的范圍,、方式和程序





 第十條 （土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃要求）

 土地使用權(quán)出讓，必須按本市土地利用總體規(guī)劃,、城市規(guī)劃,、土地利用年度計劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進行。



 第十一條 （應(yīng)當(dāng)實行土地使用權(quán)出讓的范圍）

 除按照《
中華人民共和國土地管理法》規(guī)定可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形外,，各類建設(shè)項目均應(yīng)當(dāng)以有償使用方式取得土地使用權(quán),。其中，商品房項目應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定,，以出讓方式取得土地使用權(quán)，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權(quán),。

 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同,，并在按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）后，取得土地使用權(quán),。



 第十二條 （出讓合同的內(nèi)容和格式）

 出讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

 （一）出讓和受讓的當(dāng)事人雙方,；

 （二）出讓地塊的座落、四至范圍和面積,；

 （三）出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；

 （四）出讓年限；

 （五）出讓金金額,、支付方式和期限,；

 （六）拆除出讓地塊上原有建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任,、費用承擔(dān)和完成期限,；

 （七）與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費用承擔(dān)的責(zé)任；

 （八）出讓地塊的交付期限,；

 （九）項目建設(shè)的開工和完成期限,；

 （十）當(dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時的權(quán)利和義務(wù)；

 （十一）違約責(zé)任,；

 （十二）爭議的解決方式,；

 （十三）當(dāng)事人雙方約定的其他事項。

 出讓合同應(yīng)當(dāng)附有規(guī)劃管理部門根據(jù)批準的詳細規(guī)劃提供的出讓地塊的各項規(guī)劃要求和附圖。

 出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標準格式,。出讓合同的標準格式由市房地資源局制訂,。



 第十三條 （土地使用權(quán)出讓的最高年限）

 土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的用途確定：

 （一）居住用地為70年；

 （二）工業(yè)用地為50年,；

 （三）教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地為50年；

 （四）商業(yè),、旅游,、娛樂用地為40年；

 （五）綜合或其他用地為50年,。



 第十四條 （土地使用權(quán)出讓的方式）

 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：

 （一）招標,；

 （二）拍賣；

 （三）協(xié)議,；

 （四）市人民政府批準的其他方式,。

 用于商業(yè)、旅游,、娛樂,、金融、服務(wù)業(yè),、商品房等項目的土地使用權(quán)出讓,，應(yīng)當(dāng)通過招標、拍賣方式進行,，但經(jīng)市人民政府批準以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的特殊情況除外,。



 第十五條 （征詢規(guī)劃要求和相關(guān)批準手續(xù)的辦理）

 土地使用權(quán)出讓前，出讓人應(yīng)當(dāng)以書面形式向規(guī)劃管理部門征詢該地塊的規(guī)劃要求,，規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準的詳細規(guī)劃提供各項規(guī)劃要求及其附圖,。

 土地使用權(quán)通過招標、拍賣方式出讓的,，出讓人應(yīng)當(dāng)在招標,、拍賣前，以書面形式向計劃管理部門和相關(guān)管理部門征詢意見,，并在招標文件和拍賣的有關(guān)資料中明確該地塊建設(shè)項目的立項條件,、規(guī)劃、環(huán)境保護,、園林綠化,、衛(wèi)生防疫,、交通和消防等要求；招標,、拍賣完成后,，受讓人憑出讓合同向計劃、規(guī)劃等管理部門辦理建設(shè)項目的相關(guān)批準手續(xù),。

 土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的,，出讓地塊建設(shè)項目的相關(guān)批準手續(xù)，由受讓人按照國家和本市有關(guān)規(guī)定向計劃,、規(guī)劃等管理部門辦理,。



 第十六條 （有關(guān)資料的提供）

 出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用權(quán)者提供下列資料：

 （一）出讓地塊的座落、四至范圍,、面積,、地形圖或地籍圖；

 （二）項目建設(shè)的完成年限,，必須投入的最低建筑費用和發(fā)展面積的下限,；

 （三）規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑容積率,、建筑密度和凈空限制等各項規(guī)劃要求,；

 （四）環(huán)境保護、園林綠化,、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求,；

 （五）市政公用設(shè)施的現(xiàn)狀和配套建設(shè)要求,；

 （六）出讓地塊的地面現(xiàn)狀；

 （七）出讓的方式和年限,；

 （八）受讓人應(yīng)當(dāng)具備的資格,；

 （九）出讓金的支付方式和要求；

 （十）出讓合同的標準格式,；

 （十一）有關(guān)土地使用權(quán)出讓方面的具體規(guī)定,；

 （十二）房地產(chǎn)買賣及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；

 （十三）其他有關(guān)資料,。



 第十七條 （招標方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過招標方式出讓的,，其主要程序為：

 （一）出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件發(fā)布招標公告或者投標邀請書；

 （二）投標人按招標公告或者投標邀請書的規(guī)定獲取招標文件,，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊,；

 （三）投標人支付保證金，并將投標文件密封后投入指定的標箱,；

 （四）出讓人在招標文件確定的投標截止時間主持開標,；

 （五）由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審,，提出評標報告和推薦的中標候選人；

 （六）由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人,，并向中標人發(fā)出中標通知書,；

 （七）中標人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同,，并支付定金,。

 開標和評標應(yīng)當(dāng)有本市的公證機關(guān)參加，并出具公證書,。



 第十八條 （拍賣方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的,，其主要程序為：

 （一）由出讓人委托的拍賣人發(fā)布拍賣公告；

 （二）竟買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊,，并支付保證金,；

 （三）拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進行拍賣,，通過公開競價,，應(yīng)價最高的競買人為買受人；

 （四）買受人與拍賣人簽訂成交確認書,；

 （五）買受人持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同,，并支付定金。

 拍賣應(yīng)當(dāng)有本市的公證機關(guān)參加,，并出具公證書,。



 第十九條 （協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的，其程序為：

 （一）出讓人向有意受讓土地使用權(quán)者提供出讓地塊的有關(guān)資料,；

 （二）有意受讓土地使用權(quán)者獲得有關(guān)資料后,，經(jīng)與出讓人協(xié)商一致，簽訂出讓合同,，并支付定金,。



 第二十條 （具體實施辦法的制訂）

 出讓土地使用權(quán)招標、拍賣的具體實施辦法,，由市房地資源局會同市計劃,、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門另行制訂,。



 第二十一條 （定金,、保證金和出讓金）

 定金、保證金和出讓金應(yīng)當(dāng)按出讓人規(guī)定的幣種支付,。

 定金,、保證金可以抵充出讓金。

 對未中標者和買受人以外的競買人已支付的定金,、保證金,，出讓人或者拍賣人應(yīng)當(dāng)予以退還,。



 第二十二條 （出讓地塊原使用者土地使用權(quán)的收回）

 按本辦法規(guī)定出讓土地使用權(quán)的，出讓地塊原使用者的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照法律程序予以收回,。



 第二十三條 （受讓人土地使用權(quán)的登記）

 出讓合同簽訂時,，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后,，辦理土地使用權(quán)登記。

 土地使用權(quán)連同地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物一并出讓的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記,。

 出讓合同簽訂時,，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記：

 （一）出讓合同中約定由出讓人負責(zé)拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在受讓人按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,，出讓人按出讓合同規(guī)定交付出讓地塊后,，由受讓人辦理土地使用權(quán)登記。

 （二）出讓合同中約定由受讓人負責(zé)拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金，出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)給受讓人土地臨時使用證明,，并由受讓人與出讓地塊所在地的區(qū),、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合同,；受讓人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后,，辦理土地使用權(quán)登記,。

 出讓人應(yīng)當(dāng)在市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心及時公布土地使用權(quán)出讓的成交價格,。



 第二十四條 （土地開發(fā),、利用和經(jīng)營的要求）

 受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要求,、開發(fā)期限和條件進行土地開發(fā),、利用和經(jīng)營。

 受讓人在出讓地塊上進行房地產(chǎn)開發(fā)的,，應(yīng)當(dāng)按本市規(guī)劃管理,、建筑業(yè)管理,、房地產(chǎn)管理以及交通、環(huán)保,、衛(wèi)生,、環(huán)衛(wèi)、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項申請審批手續(xù),。



 第二十五條 （土地使用金的繳納）,。

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按出讓地塊的面積,，每年向土地管理部門繳納土地使用金,，其標準為每平方米人民幣1元。



 第二十六條 （規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),，需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的,，必須向出讓人和規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)審核批準的,，受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同,，并相應(yīng)調(diào)整出讓金；不予批準的,，應(yīng)當(dāng)由出讓人或者規(guī)劃管理部門書面通知受讓人,。



 第二十七條 （出讓金和土地使用金的管理）

 出讓金和土地使用金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財政，列入預(yù)算,，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和金額,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)價格評估后確定,。

 交換土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同。




 第三章 出讓土地使用權(quán)的收回





 第二十八條 （出讓土地使用權(quán)的續(xù)期）

 土地使用權(quán)出讓年限屆滿,，受讓人需繼續(xù)使用土地的,，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期；除根據(jù)社會公共利益需要收回土地使用權(quán)外,，受讓人的續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準,。

 經(jīng)批準準予續(xù)期的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同,，并由受讓人按規(guī)定支付出讓金,。



 第二十九條 （出讓土地使用權(quán)期滿的收回）

 土地使用權(quán)出讓年限屆滿，受讓人未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的,，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無償收回,。

 土地使用權(quán)無償收回時，其他上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理,。



 第三十條 （土地使用權(quán)的提前收回）

 出讓年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回,，但在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要,，出讓的土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回,。



 第三十一條 （提前收回土地使用權(quán)的程序）

 提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個月,，將出讓地塊的座落,、四至范圍、收回理由,、收回日期等通知受讓人,，并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告。



 第三十二條 （提前收回土地使用權(quán)的補償）

 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)給受讓人相應(yīng)的補償,。

 提前收回土地使用權(quán)的補償金額，應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期,、規(guī)劃用地性質(zhì),、出讓金以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價值等項內(nèi)容,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定,，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)價格評估后確定。

 受讓人對補償金額的確定有異議的,，可以向人民法院起訴,，但土地使用權(quán)的收回仍可以按公告規(guī)定的日期執(zhí)行。



 第三十三條 （土地使用權(quán)的交換）

 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后,，將另一地塊的土地使用權(quán)與受讓人進行交換。

 交換土地使用權(quán)地塊的出讓金金額,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定,，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)價格評估后確定。

 交換土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同,。




 第四章 法律責(zé)任





 第三十四條 （受讓人和出讓人的違約責(zé)任）

 受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同,，已收取的定金,、保證金不予退還,，并可以請求違約賠償,。

 出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同,，由出讓人返還出讓金,，受讓人并可以請求違約賠償,。



 第三十五條 （違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）

 受讓人未按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā)、利用,、經(jīng)營土地的,，由規(guī)劃管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰,。



 第三十六條 （違反土地管理規(guī)定的處罰）

 受讓人未按出讓合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā),、使用、經(jīng)營土地的,，由土地管理部門按相關(guān)法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰；情節(jié)嚴重的,，可以依照法律程序無償收回其土地使用權(quán),。



 第三十七條 （逾期繳納土地使用金的處理）

 受讓人無正當(dāng)理由，逾期繳納土地使用金的,，由土地管理部門按日加收千分之三的滯納金,。




 第五章 附則



 第三十八條 （受讓人的納稅義務(wù)）

 受讓人應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅,。



 第三十九條 （應(yīng)用解釋部門）

 本辦法的具體應(yīng)用問題由市房地資源局負責(zé)解釋,。



 第四十條 （施行日期和相關(guān)事項）

 本辦法自1997年1月1日起施行。上海市人民政府以前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的,，以本辦法為準,。