• 【發(fā)布單位】作者：郜紅克
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2004-01-15 10:01:29
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】來(lái)源：《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》
• 【所屬類(lèi)別】立法追蹤

-專(zhuān)家解讀《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》-被拆遷人的合法權(quán)益有了新保障

近來(lái),，各地因?yàn)椴疬w而引發(fā)的暴力事件不斷發(fā)生,，為了規(guī)范城市房屋拆遷行為，建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》,，并于2004年1月1日生效,。該《指導(dǎo)意見(jiàn)》究竟有哪些現(xiàn)實(shí)意義？人們?cè)撊绾问褂盟S護(hù)自己的權(quán)益,？本報(bào)記者就此專(zhuān)門(mén)采訪了北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波博士,。



 拆遷不能損害人民的合法權(quán)益



 郜紅克（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“郜”）：2003年12月4日建設(shè)部公布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，下同）,，該《指導(dǎo)意見(jiàn)》已經(jīng)于2004年1月1日開(kāi)始實(shí)施,，這部法律文件出臺(tái)的社會(huì)背景是什么？



 樓建波博士（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“樓博士”）：可以從兩個(gè)方面來(lái)談,，首先,，我國(guó)許多城市都面臨著舊城改造，房屋拆遷,，前一段時(shí)間,，在房屋的拆遷過(guò)程中發(fā)生了許多糾紛，有的甚至產(chǎn)生了很壞的社會(huì)影響,。我想《指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)對(duì)于房屋拆遷秩序的維護(hù),，特別是對(duì)于拆遷估價(jià)的正常進(jìn)行是很有現(xiàn)實(shí)意義的。其次,，從立法的角度講,，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（簡(jiǎn)稱(chēng)《管理?xiàng)l例》下同）第24條的規(guī)定,，省級(jí)人民政府對(duì)拆遷評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，但是,，這些規(guī)定還是很原則的,，操作性不強(qiáng)，并且,，有些地方為了吸引開(kāi)發(fā)商投資,，在立法時(shí)，給了開(kāi)發(fā)商很多優(yōu)惠政策,，而對(duì)被拆遷人的利益保護(hù)不夠,。《指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)對(duì)于統(tǒng)一全國(guó)的拆遷估價(jià)秩序,，維護(hù)被拆遷人的利益是很有意義的,。



 郜：城市房屋拆遷主要涉及拆遷人和被拆遷人的利益，該《指導(dǎo)意見(jiàn)》是如何平衡雙方的關(guān)系的,？



 樓博士：在城市房屋拆遷的過(guò)程中,，被拆遷人處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，因此,，《指導(dǎo)意見(jiàn)》作出了許多有利于被拆遷人的規(guī)定,。《指導(dǎo)意見(jiàn)》第16條規(guī)定：“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法”,，相對(duì)于其它的估價(jià)方法,，比如，收益法,、成本法,、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等,，其技術(shù)性不太強(qiáng),，比較直觀，有利于缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)的被拆遷表達(dá)人主張,，保護(hù)自己的利益,。另外，《指導(dǎo)意見(jiàn)》還就估價(jià)的程序作出了詳細(xì)的規(guī)定,，例如：投票或抽簽決定評(píng)估機(jī)構(gòu),，公示初步估價(jià)結(jié)果并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明、聽(tīng)取意見(jiàn)等,，有了公正,、透明的程序，被拆遷人的合法權(quán)益也就會(huì)得到更有力的保護(hù),。



 郜：現(xiàn)在我國(guó)的許多城市都面臨著舊城改造,，房屋拆遷，在原有立法的基礎(chǔ)上,，《指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)將會(huì)對(duì)城市的房屋拆遷產(chǎn)生哪些影響,？



 樓博士：拆遷估價(jià)是房屋拆遷問(wèn)題的核心，《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)此作出了專(zhuān)門(mén)的規(guī)定,，有了比較完善的法律依據(jù),。今后拆遷估價(jià)、補(bǔ)償談判的時(shí)間都將縮短,，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講,，拆遷過(guò)程將更加地有效率。從大的方面講,，城市的發(fā)展和人民利益的維護(hù)都是很重要的,，犧牲任何一方面都是不可取的，有了維護(hù)拆遷當(dāng)事人利益的《指導(dǎo)意見(jiàn)》,，城市的發(fā)展和群眾利益的保護(hù)也會(huì)協(xié)調(diào)起來(lái),。



 《指導(dǎo)意見(jiàn)》應(yīng)與《估價(jià)規(guī)范》配套使用



 郜：關(guān)于城市房屋拆遷，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（簡(jiǎn)稱(chēng)《管理法》下同）,、《管理?xiàng)l例》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（簡(jiǎn)稱(chēng)《估價(jià)規(guī)范》下同）等已經(jīng)有了相關(guān)的規(guī)定,，此次建設(shè)部的《指導(dǎo)意見(jiàn)》也是根據(jù)它們制定的，它們之間有什么關(guān)系,？



 樓博士：《管理法》是全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的法律,，在這幾部法律文件中處于最高的法律地位，它在其32,、33條對(duì)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題作出了規(guī)定,，但是比較原則?！豆芾?xiàng)l例》的23,、24條對(duì)拆遷估價(jià)也有規(guī)定，但主要是授權(quán)地方政府進(jìn)行立法,?！豆纼r(jià)規(guī)范》為拆遷估價(jià)制定了技術(shù)性的標(biāo)準(zhǔn)，《指導(dǎo)意見(jiàn)》是關(guān)于拆遷估價(jià)的專(zhuān)門(mén)法律規(guī)范,。后兩者應(yīng)該在前兩者原則規(guī)定的指導(dǎo)下配合使用,。



 郜：《指導(dǎo)意見(jiàn)》的最后一條規(guī)定：“此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，其拆遷估價(jià)不適用本意見(jiàn)”,，那么,，此前的估價(jià)糾紛如何處理？



 樓博士：根據(jù)國(guó)務(wù)院《管理?xiàng)l例》24條的規(guī)定,，省級(jí)人民政府都對(duì)拆遷估價(jià)規(guī)定有相關(guān)的辦法,，此前的糾紛應(yīng)該依據(jù)這些辦法進(jìn)行處理,。但是，這里有個(gè)問(wèn)題應(yīng)該注意,，從法理上講,，建設(shè)部的這個(gè)《指導(dǎo)意見(jiàn)》的發(fā)布和生效，并不意味著原來(lái)各個(gè)省級(jí)人民政府估價(jià)規(guī)定的失效,。因?yàn)?，根?jù)《立法法》，建設(shè)部的部門(mén)規(guī)章和省級(jí)人民政府的地方法規(guī)有相同的法律效力,，而《指導(dǎo)意見(jiàn)》又沒(méi)有規(guī)定其將取代省級(jí)人民政府的規(guī)定,，所以，現(xiàn)實(shí)中如何處理兩者的關(guān)系,，還是個(gè)問(wèn)題,。



 政府的行為要中立透明



 郜：城市房屋的拆遷涉及的問(wèn)題很多，也很復(fù)雜,，為了規(guī)范拆遷行為,，我們?cè)诹⒎ê蛨?zhí)法上還應(yīng)該采取哪些舉措？



 樓博士：建設(shè)部《指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái),，對(duì)于規(guī)范城市房屋拆遷秩序,，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的利益，促進(jìn)城市的發(fā)展意義重大,。但是,，目前的城市房屋拆遷還有許多問(wèn)題有待解決，比較突出的就是：在房屋拆遷過(guò)程中,，政府和拆遷人,，行政行為和商業(yè)行為經(jīng)常交織在一起，其中的關(guān)系很難理順,，以致于被拆遷人在覺(jué)得自己的利益受損時(shí),，總會(huì)認(rèn)為政府是在偏袒拆遷人。這非但不利于政府職能的發(fā)揮,，也有害于政府在人民中的形象,。



 我想，關(guān)于政府,、當(dāng)事人之間的關(guān)系,，可以這樣處理：房屋拆遷有兩種原因，一種是出于社會(huì)公益,，如道路建設(shè),、國(guó)家安全等，另一種是商業(yè)目的，如建商場(chǎng),、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等,。前一種房屋拆遷，應(yīng)該屬于政府行為,，政府可以通過(guò)征用的方式從被拆遷人手中取得土地使用權(quán),，然后進(jìn)行公益性的建設(shè)和開(kāi)發(fā)。后一種房屋拆遷比較復(fù)雜,，政府、當(dāng)事人的關(guān)系可以通過(guò)三種方式理順,，其一,，政府介入其中，政府從被拆遷人手中取得土地使用權(quán),，然后通過(guò)招標(biāo)的方式將土地使用權(quán)出讓給開(kāi)發(fā)商,，不過(guò)，這會(huì)導(dǎo)致政府職能的增加,，不利于政府的精簡(jiǎn),。其二，政府超然物外,，開(kāi)發(fā)商先通過(guò)協(xié)議取得被拆遷人的土地使用權(quán),，然后，政府才給開(kāi)發(fā)商頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證,、房屋拆遷許可證,，允許其進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)和建設(shè)。但是,，目前,，在政府不介入的條件下，拆遷雙方當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議還比較困難,。其三,，作為折中，政府可以介入房屋拆遷過(guò)程,，在給開(kāi)發(fā)商頒發(fā)土地使用權(quán)證之前,，政府應(yīng)該自己或要求開(kāi)發(fā)商與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商、溝通,，就安置補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議,，不能先發(fā)土地使用權(quán)證甚至先發(fā)房屋拆遷許可證，再和被拆遷人協(xié)調(diào),、溝通,，否則，一些開(kāi)發(fā)商一旦取得了政府頒發(fā)的證明就野蠻拆遷，對(duì)被拆遷人的利益不管不顧,；另外,，在這個(gè)過(guò)程中，政府必須保證自己行為的中立和透明,。