• 【發(fā)布單位】作者：裴智勇
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• 【發(fā)布日期】2004-11-10 13:18:25
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• 【所屬類(lèi)別】立法追蹤

-物權(quán)法草案審議熱點(diǎn)分析-

物權(quán)法中的具體制度必須直面當(dāng)前社會(huì)所提出的問(wèn)題,。解決這些問(wèn)題的過(guò)程，也是衡量和比較各種社會(huì)利益的過(guò)程,。法律權(quán)利義務(wù)安排,，將表明對(duì)各種利益的取舍。



 房地產(chǎn)登記



 社會(huì)問(wèn)題：隨著住房制度改革的深化，在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房已成為城鎮(zhèn)居民解決居住問(wèn)題的主要方式,。目前,，不同的地方、不同種類(lèi)的房產(chǎn)登記由不同的機(jī)關(guān)主管,，群眾查詢(xún)房產(chǎn)登記比較困難,。“一房?jī)少u(mài)”給買(mǎi)主帶來(lái)極大的傷害,。有律師舉報(bào)：在一些登記機(jī)構(gòu),，變相收費(fèi)，房地產(chǎn)資料繁多,，查閱復(fù)印一次要收費(fèi)數(shù)千元,。



 草案：房地產(chǎn)在法律上屬于不動(dòng)產(chǎn)。草案規(guī)定權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)登記情況,。對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬有異議的,，可申請(qǐng)異議登記；購(gòu)買(mǎi)期房的,，可在取得產(chǎn)權(quán)前進(jìn)行預(yù)告登記,。但草案沒(méi)有明確不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)。



 建議一,，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān),。成思危副委員長(zhǎng)說(shuō)，在物權(quán)法中規(guī)定統(tǒng)一登記,，具體辦法由國(guó)務(wù)院統(tǒng)一制定,。蔣祝平委員說(shuō)，深圳,、上海已經(jīng)把房地產(chǎn)登記作了統(tǒng)一,。不統(tǒng)一會(huì)給當(dāng)事人登記帶來(lái)麻煩，也造成資源浪費(fèi),。



 建議二,，設(shè)立公證程序，登記機(jī)關(guān)作形式審查,。李明豫委員說(shuō),，登記機(jī)關(guān)查看不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況，會(huì)影響登記效率,；登記容易成為滋生腐敗的土壤,。建議在登記程序中加入公證程序，在登記前先由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,。



 建議三,，方便人們查詢(xún),，買(mǎi)賣(mài)雙方信息要對(duì)稱(chēng)。全國(guó)人大代表陳舒說(shuō),，對(duì)于查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿方面不應(yīng)該有任何限制,，建議把“權(quán)利人和利害關(guān)系人”改為“申請(qǐng)人”。信息的不對(duì)稱(chēng)是現(xiàn)在市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)欺詐行為的主要原因,。



 點(diǎn)評(píng)：在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上,，權(quán)力進(jìn)一點(diǎn)，權(quán)利就退一點(diǎn),，權(quán)力強(qiáng)，權(quán)利就弱,。無(wú)論如何,，要把不動(dòng)產(chǎn)登記還原為服務(wù)行為，簡(jiǎn)化環(huán)節(jié),，方便查詢(xún),。



 高樓業(yè)主的權(quán)利



 社會(huì)問(wèn)題：在房地產(chǎn)的交易中，個(gè)人購(gòu)房比例越來(lái)越高,。廣東省城鎮(zhèn)個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)占整個(gè)交易量的90％以上,。全國(guó)大部分城市居民住在高樓里，業(yè)主和物業(yè),、房地產(chǎn)商,、建筑單位經(jīng)常發(fā)生糾紛。



 草案：草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán),，高層建筑中的樓道,、走廊外墻屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有；小區(qū)會(huì)所,、車(chē)位,、綠地歸屬?zèng)]有約定的屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有；建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議可更換物業(yè),。建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是通常的業(yè)主,。



 建議一，克服物業(yè)管理任意性,。王英凡委員說(shuō),，小區(qū)建起來(lái)后很多規(guī)定都沒(méi)有跟上，物業(yè)的管理有隨意性,，小區(qū)中有多大的綠地,，多少停車(chē)位，所有權(quán)人并不一定清楚,。



 建議二,，加強(qiáng)對(duì)共有權(quán)的保護(hù),。李連寧委員說(shuō)，草案對(duì)建筑物的共有權(quán),，特別是除了公共使用的電梯,、樓道以外的其他輔助設(shè)施，包括道路,、綠地的所有權(quán)究竟歸誰(shuí),，強(qiáng)調(diào)得不夠。現(xiàn)在共有權(quán)的保護(hù)力度很弱,，被侵犯得也最厲害,。



 建議三，注意少數(shù)人利益保護(hù),，業(yè)主也要承擔(dān)義務(wù),。全國(guó)人大代表費(fèi)斐說(shuō)，在香港,，在自己家窗戶(hù)外面建一個(gè)陽(yáng)臺(tái)或者別的東西是違法的,。不僅要講維護(hù)業(yè)主權(quán)益，也要多講業(yè)主應(yīng)該履行的義務(wù),。



 點(diǎn)評(píng)：從現(xiàn)狀看來(lái),，分散的業(yè)主在小區(qū)利益糾紛中是弱勢(shì)群體。期待物權(quán)法出臺(tái),，能有效地抑強(qiáng)扶弱,，保障業(yè)主充分行使自己的物權(quán)。



 農(nóng)村宅基地抵押



 社會(huì)問(wèn)題：廣西有一個(gè)養(yǎng)殖大戶(hù),，自己建了廠(chǎng)房,，購(gòu)置了最先進(jìn)的養(yǎng)豬設(shè)備，向銀行要求貸款,，銀行說(shuō)在農(nóng)村土地上建的廠(chǎng)房和設(shè)備一律不得抵押,，他無(wú)法得到貸款，現(xiàn)在連買(mǎi)飼料都很困難,。有的農(nóng)民到城里打工,，不一定回農(nóng)村，他的土地沒(méi)法處理,。



 草案：宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏脝为?dú)抵押,。



 意見(jiàn)之一，擔(dān)心農(nóng)民失去最后生活保障,。全國(guó)人大內(nèi)務(wù)司法委員會(huì)委員竇樹(shù)華說(shuō),，這個(gè)問(wèn)題不僅僅是要求城里和農(nóng)村統(tǒng)一那么簡(jiǎn)單。城鎮(zhèn)居民在住房以外還有其他的收入,，而農(nóng)民除了土地之外就沒(méi)有其他的收入,。農(nóng)民把房子抵押出去,，如果貸款還不上，銀行有權(quán)把房子拍賣(mài),，那么農(nóng)民去什么地方,？不得不考慮農(nóng)村的實(shí)際。



 意見(jiàn)之二,，應(yīng)該允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓,。蔣祝平委員說(shuō)，現(xiàn)實(shí)生活中,，農(nóng)民出門(mén)打工長(zhǎng)期不回的,、農(nóng)民在城里落戶(hù)不再返回的、因情況變動(dòng)需要就地遷移的等情況大量發(fā)生,。他認(rèn)為,，一是建立在宅基地使用權(quán)上的住宅所有權(quán)屬于農(nóng)民，對(duì)該住房農(nóng)民有權(quán)處分,；二是當(dāng)今已是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)格局,，應(yīng)允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗怯行┑胤綄?shí)際上已經(jīng)作了轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻?，?huì)影響社會(huì)穩(wěn)定,。



 傅志寰委員、周正慶委員說(shuō),，調(diào)查表明,，農(nóng)民的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的貸款需求能夠得到解決的不過(guò)占30％，龍頭企業(yè),、種養(yǎng)殖大戶(hù)的貸款需求能夠解決的只占1/10,。農(nóng)民貸款難的一個(gè)重要原因就是銀行強(qiáng)調(diào)沒(méi)有抵押擔(dān)保。解決農(nóng)民的致富問(wèn)題,、擴(kuò)大生產(chǎn)的問(wèn)題,，必須先解決抵押?jiǎn)栴}，要扶持農(nóng)民,。



 點(diǎn)評(píng)：為什么從農(nóng)民利益出發(fā)會(huì)有兩種不同看法,？孰是孰非？建議立法機(jī)關(guān)做一些實(shí)證的社會(huì)調(diào)查,，并以此為判斷依據(jù),。



 農(nóng)民土地利益



 社會(huì)問(wèn)題：在農(nóng)村一些地方，土地問(wèn)題出現(xiàn)糾紛,，農(nóng)民沒(méi)有發(fā)言權(quán),。村支書(shū)、村委會(huì)主任將土地賣(mài)了,，農(nóng)民不同意,，告到法院后,，法院告知其不是所有權(quán)人，從法律上找不到農(nóng)民個(gè)人主張所有權(quán)侵權(quán)的支點(diǎn),。



 草案：草案規(guī)定,，土地補(bǔ)償費(fèi)用的使用、分配辦法等7個(gè)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意,。草案規(guī)定“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包,、出租、互換,、轉(zhuǎn)讓等”,。



 意見(jiàn)一，把權(quán)利寫(xiě)得更清楚,。賀鏗委員說(shuō),，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)說(shuō)承包30年不變，但是一搞開(kāi)發(fā)區(qū)就隨意變,，侵犯了農(nóng)民的權(quán)益,。草案規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有占有、使用和收益權(quán),，少了處分權(quán),。立法的出發(fā)點(diǎn)要保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益和促進(jìn)農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)。



 意見(jiàn)二,，補(bǔ)償力度要加大,，分配要合理。竇樹(shù)華委員說(shuō),，現(xiàn)在最突出的是承包地被征用的問(wèn)題,，以及村委會(huì)隨意變更承包地、侵犯農(nóng)民利益的問(wèn)題,。法律中應(yīng)該著重強(qiáng)調(diào)保護(hù)農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),。建議對(duì)改變、收回承包經(jīng)營(yíng)土地的補(bǔ)償力度應(yīng)加大,。杜宜瑾委員說(shuō),，農(nóng)民的土地，征收,、征用以后相應(yīng)的錢(qián)應(yīng)該合理分配,。



 點(diǎn)評(píng)：“三農(nóng)”問(wèn)題是重中之重，土地是當(dāng)前國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控中的一個(gè)熱點(diǎn),。保護(hù)農(nóng)民的土地利益,，事關(guān)社會(huì)的和諧、政治的穩(wěn)定,、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。物權(quán)法能否平衡好各方利益,，發(fā)揮精確的法律調(diào)整功能，這是個(gè)大課題,。



 國(guó)有資產(chǎn)流失



 社會(huì)問(wèn)題：有的上市公司推出一項(xiàng)政策,，由私人買(mǎi)股份，有的人一夜之間就暴富,，成了億萬(wàn)富翁,。在東北某市，政府部門(mén)廉價(jià)強(qiáng)買(mǎi)集體資產(chǎn),，引起群眾義憤,。



 草案：規(guī)定了國(guó)家、集體,、個(gè)人所有權(quán)的基本類(lèi)型,。企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用,、收益和處分的權(quán)利,。



 意見(jiàn)之一，保護(hù)城鎮(zhèn)集體所有制經(jīng)濟(jì),。陳士能委員說(shuō),，物權(quán)法當(dāng)中，更多講的是農(nóng)村的集體,，城鎮(zhèn)的集體沒(méi)有表達(dá),。城鎮(zhèn)集體已經(jīng)擁有幾萬(wàn)億的資產(chǎn),。有些集體企業(yè)的集體資產(chǎn)被有關(guān)部門(mén)高資低估,，低價(jià)收買(mǎi)，甚至是無(wú)償占用,，集體資產(chǎn)大量流失,，集體企業(yè)的職工得不到妥善安置。



 意見(jiàn)之二,，公司處分財(cái)產(chǎn)要與公司法相銜接,。全國(guó)人大代表鄭成思說(shuō)，公司經(jīng)理要處分公司,，要把廠(chǎng)房賣(mài)掉,，股東如果不同意就不能這樣“處分”。建議增加在企業(yè)法人的處分權(quán)前加上“依照法律及公司章程……”草案應(yīng)與公司法一致,，不要留下漏洞,，不要使國(guó)家的資產(chǎn)流失得更厲害。



 意見(jiàn)之三,，重視項(xiàng)目資金中的物權(quán),。馮玉蘭委員說(shuō),，目前一些科研單位和一些企業(yè)的科研人員，向中央的或地方的科技,、財(cái)政等部門(mén)申請(qǐng)一些項(xiàng)目,，項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)投在建筑、設(shè)備上,。這些物產(chǎn)少數(shù)屬?lài)?guó)家,，多數(shù)屬于企業(yè)或個(gè)人。應(yīng)考慮防止個(gè)人用這種方式侵犯國(guó)家的物權(quán),。



 點(diǎn)評(píng)：法律是社會(huì)生活的反映,。國(guó)有資產(chǎn)流失為大眾所關(guān)注，物權(quán)法制定適逢其時(shí),。立法要勇于擔(dān)當(dāng),，打開(kāi)眼界，從善如流,，以圖化解改革難題,。