• 【發(fā)布單位】作者：汪偉
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• 【發(fā)布日期】2004-11-16 12:37:11
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-我國將出臺《物權(quán)法》保護居民房屋產(chǎn)權(quán)-

    20多年的改革開放,，是私有財產(chǎn)發(fā)育和積累的過程,。而房屋在成為多數(shù)普通城市居民最大的私產(chǎn)的同時，也是社會矛盾和沖突最集中的領(lǐng)域之一,。剛剛經(jīng)人大常委會第二次審議的《物權(quán)法》(草案),，被普遍認為有助于確認、保護老百姓的房屋財產(chǎn),，也有助于解決買房,、住房過程中的諸多糾紛。
 
 共有面積誰所有    
 “《物權(quán)法》(草案)引進了現(xiàn)行的法律中沒有的“區(qū)分所有”的提法,，有很強的現(xiàn)實意義”,，華東政法學院民法專家高富平教授說,，“在多數(shù)中國市民住的是成套商品房，所有權(quán)狀況比較復雜的時代,，這種意義更加顯著,。” 
 
 購房合同中規(guī)定的住宅面積分為“套內(nèi)面積”和“分攤面積”兩部分,，因此,，住宅小區(qū)業(yè)主對建筑物的權(quán)利是“獨有”和“共有”兩部分的復合。高富平認為,，《物權(quán)法》不僅要對所有權(quán)做出界定,，也要對業(yè)主團體行使管理的權(quán)利做出界定。 
 
 在中國社科院法學所梁慧星研究員和中國人民大學法學院王利民教授分別牽頭起草的草案,，以及后來的全國人大法工委確定的“征求意見稿”中,，關(guān)于“區(qū)分所有”的內(nèi)容爭議極少。而在現(xiàn)實中,，對建筑物的共有部分和小區(qū)內(nèi)的綠地,、車庫和會所的權(quán)屬，卻聚訟不休,。 
 
 《物權(quán)法》(草案)規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅,、商業(yè)住宅用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊,、樓梯,、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利?！庇写饲逦姆山缍?，建筑物上比比皆是的外墻、電梯廣告,，還有樓頂發(fā)射塔,，以及由此引發(fā)的矛盾糾紛也可明晰化。 
 
 同時,，草案規(guī)定小區(qū)業(yè)主“對該建筑物及其附屬設(shè)施的維護等享有共同管理的權(quán)利”,，并且“對建筑單位聘請的物業(yè)管理機構(gòu)，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議認為不合適的,，有權(quán)更換”,。經(jīng)常抱怨“請不走管家”的業(yè)主們，也將運用法律條文維護自己的權(quán)益,。 
 
 另一個現(xiàn)實中矛盾糾結(jié)的領(lǐng)域,，是會所、車庫和綠地的歸屬,。草案規(guī)定“會所,、車庫、綠地等的歸屬,，有約定的,，按照約定；沒有約定或者約定不明確的,，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。這一表述在法學界有不同看法,。 
 
 有學者認為,，開發(fā)商或建設(shè)單位在建筑物首次轉(zhuǎn)讓的合同中，常約定住宅小區(qū)內(nèi)的綠地或法定停車位所有權(quán)或使用,、占有,、收益和管理的法律權(quán)利屬于賣方。此時,，依據(jù)《物權(quán)法》(草案)“依約定確權(quán)”的制度設(shè)計,，綠地和車庫所有權(quán)或法律權(quán)益將全部歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位。這會帶來嚴重的后果,。因此應該立法規(guī)定,，小區(qū)綠地、法定強制規(guī)劃標準內(nèi)的車庫的權(quán)利歸屬定為小區(qū)全體業(yè)主共有財產(chǎn),。 
 
 高富平認為,，如果開發(fā)商或建設(shè)單位不能提供產(chǎn)權(quán)證，就不能約定為其所有,。而建在房底下的車庫,，開發(fā)商是不可能拿到產(chǎn)權(quán)證的。但房產(chǎn)市場目前供不應求,，開發(fā)商處于強勢,，售房格式合同中的不合理約定，常常很難避免,。因此“約定確權(quán)”難說合理,。 
 
 但上海四維律師事務(wù)所律師熊立民則認為，《物權(quán)法》不應該強制界定綠地和車庫,、會所等的歸屬,。“房產(chǎn)開發(fā)商的強勢不是像電信,、郵電等行業(yè)那樣由壟斷造成,，而是市場供求關(guān)系決定的。法律和行政不應該過多干預市場。如果今天房產(chǎn)市場高漲,，《物權(quán)法》立法干預市場行為,，照此邏輯，明天房產(chǎn)市場低迷,，豈不要修改法律刺激市場,？”熊立民說，法律扮演著守夜人的角色,，如此干預市場將有損法律的權(quán)威,。 
 
 物權(quán)糾紛何其多 
 
 《物權(quán)法》(草案)第七章中規(guī)定，“建筑物的屋檐滴水不得直接滴注于相鄰的不動產(chǎn),；安裝空調(diào)等設(shè)施,，不得因滴水、噪音對相鄰的權(quán)利人造成損害”,，在全國人大常委會審議時,，有委員認為法律做出這樣的規(guī)定太過細化。但不少法學家卻認為,，《物權(quán)法》應該但還不夠細,，某些規(guī)定尚嫌粗放。 
 
 實際上,，高富平說,，在最常見的兩類物權(quán)糾紛：買賣糾紛和相鄰糾紛中，細化解決糾紛的條文,，有明確規(guī)定可以給司法實踐提供依據(jù)和便利,。 
 
 “就相鄰關(guān)系而言，獨有部分使用會影響到他人,，獨有部分的使用就會受到限制,。像裝修中拆承重墻，改變結(jié)構(gòu),，造成危險,；或者改變衛(wèi)生間或廚房的位置，將衛(wèi)生間安排在樓下的臥室上方,，影響樓下的休息等等,，這些小事影響著千家萬戶的生活?！?
 
 《物權(quán)法》的主要起草者,、中國社科院法學所的梁慧星研究員提到過物權(quán)糾紛中的極端案例：開發(fā)商將100套房子賣給了500個人?！耙环慷噘u”屬于典型的買賣糾紛,，但房產(chǎn)市場高熱,、開盤瘋漲和開發(fā)商唯利是圖，并非“一房多賣”的唯一原因,，它更多折射出中國不動產(chǎn)登記制度沒有發(fā)揮應有的作用,。如果不動產(chǎn)登記制度獨立、統(tǒng)一,、完備,，房屋交易和交易糾紛,，可依據(jù)登記內(nèi)容做出判定,。 
 
 高富平認為，登記制度是程序法,，它確認,、保護物權(quán)，并確認物權(quán)流轉(zhuǎn)秩序,，因此是《物權(quán)法》制度設(shè)計的核心和基礎(chǔ),。 
 
 目前，全國只有少數(shù)地方如上海已將土地,、房屋登記機關(guān)合二為一,，多數(shù)地方房屋登記和土地登記分別歸屬于不同部門，而且查閱限制很多,，導致當事人不能從登記機關(guān)即時得到準確的信息,，這是“一房多賣”的怪現(xiàn)狀的一個重要根源。 
 
 中國設(shè)有各種級別的登記機關(guān),，造成同一不動產(chǎn)可能在不同級別登記機關(guān)登記不同權(quán)屬狀況,，扭曲了市場交易信息。此外,，各種不動產(chǎn)登記機關(guān)還常常借登記設(shè)置不合理的高額登記費,，或者設(shè)置不合理的登記期限，讓當事人反復登記,，部門利益人為加高了登記和市場交易成本,。因此，梁慧星認為,，法律應該規(guī)定在區(qū)縣級法院設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機關(guān),，將現(xiàn)在分散在各個行政部門的登記職能統(tǒng)一到這個獨立機關(guān)中來。 
 
 梁慧星的這一方案沒有為人大法律委員會所采納,。高富平表示,，登記機關(guān)設(shè)在法院的出發(fā)點在于維護私權(quán)，而行政機關(guān)登記制度借重了行政機關(guān)的權(quán)威,，但是出發(fā)點是便于管理,，因此帶有濃厚的計劃經(jīng)濟“民無私產(chǎn)、房屋屬公”的時代色彩。雖然送交人大常委會審查的《物權(quán)法》草案對登記程序,、費用和登記機關(guān)的職責范圍做出規(guī)定,，新創(chuàng)設(shè)的異議登記和預告登記制度，可能會遏制“一房多賣”現(xiàn)象,，但多級別,、多部門的登記體制沒有根本改變。從根本來說,，這種改變涉及到的是政治體制方面的變革,。 
 
 高富平承認，雖然我們提出轉(zhuǎn)變政府機關(guān)的職能,，但設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機關(guān)缺乏現(xiàn)實可能,，只能寄望于政府機關(guān)按照物權(quán)法的規(guī)定進行登記,。像上海市的房地產(chǎn)登記條例，背后與《物權(quán)法》的立法思想一致，可以算一個改良,。 
 
 70年后何處去 
 
 城市土地歸國家所有,，按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,，土地使用權(quán)的最高年限為70年,。如果沒有制度安排，最多70年后,，市民的私有房產(chǎn)將變成沒有土地的空中樓閣,。在媒體的關(guān)注下，“70年后房子怎么辦”的問題,，受到越來越多市民重視,，《物權(quán)法》草案沒有解決這一問題，高富平認為,，這是這部突破性法律最大的遺憾,。 
 
 中國城鎮(zhèn)土地歸國家所有?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年。高富平稱,，1990年代初出臺土地出讓制度,，借鑒自香港和英國的土地批租制度，但未考慮居住權(quán)和土地使用年限的沖突,。當時規(guī)定,，土地使用權(quán)到期后需重新申請，因此存在批和不批兩種可能,。一旦不批,，依據(jù)條例第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿,，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物由國家無償取得,?！?
 
 《物權(quán)法》草案對此規(guī)定，“國有土地使用權(quán)期滿,，出讓方未收回土地使用權(quán)的,，土地使用權(quán)人可以繼續(xù)使用土地并應當支付出讓金。出讓方收回土地使用權(quán)的,，應當提前六個月通知土地使用權(quán)人,。”這一規(guī)定沒有突破原有框架,。學者們傾向于相信,，居者有其屋是是人權(quán)和生存權(quán)最基本的內(nèi)容,，也是任何一個政府的義務(wù)，因此未來解決這一問題的思路作樂觀想象,，可能是國家開征相關(guān)稅收,。但多年后的城市發(fā)展可能會帶來不同地塊之間的差價問題，國家作為唯一地主,，仍然足可警醒,。 
 
 與此問題相關(guān)，高富平認為,，《物權(quán)法》(草案)的另一遺憾是沒有將多種土地使用權(quán)歸并,。 
 
 現(xiàn)有的房屋土地使用權(quán)包括三種狀況：宅基地——法律對土地使用權(quán)屬沒有明確規(guī)定，不需要繳納土地轉(zhuǎn)讓金,，可以無限期延續(xù),；公轉(zhuǎn)私房——有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán),；商品房——土地使用權(quán)有期限,，需繳納土地轉(zhuǎn)讓金。這三種房屋土地使用權(quán)并存,，造成多種不公平：花錢拿到土地使用權(quán)的有使用期限,，不花錢的反而沒有期限，沒有土地使用權(quán)的公房在市場中也可以賣到高價,。高富平認為,，《物權(quán)法》本應該將不同的土地使用權(quán)統(tǒng)一起來，但它沒有很好地吸收房地產(chǎn)法的規(guī)則,，也沒有將房地產(chǎn)法中已出現(xiàn)的問題解決掉,。中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法規(guī)大多根據(jù)1990年代初期的社會現(xiàn)實制定,，如果《物權(quán)法》將房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一一致，將大大簡化人們對房地產(chǎn)權(quán)屬的認識,，以便于交易,。 
 
 “當然”，高富平說,，“要制定一個規(guī)則是容易的,，但是要改變既有的制度現(xiàn)狀，需要大量的調(diào)研,，協(xié)調(diào)各種利益,，獲得人們的認同，這是一個非常復雜的過程,?！?
 
 物權(quán)為何要立法 
 
 《物權(quán)法》(草案)將“物”規(guī)定為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而將“物權(quán)”定義為“自然人,、法人直接支配特定物的權(quán)利”,。物權(quán)的核心是所有權(quán)，指權(quán)利人對自己的不動產(chǎn)活動產(chǎn),，依法享有占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,。 
 
 高富平認為“《物權(quán)法》確認了私人已擁有的財產(chǎn),，因此確認了誰在市場里有發(fā)言權(quán)，它是市場經(jīng)濟的根基：有財產(chǎn),，并且可以買賣,，就產(chǎn)生了市場。物權(quán)法是今后中國社會發(fā)展的基石”,。 
 
 《物權(quán)法》立法使得法學專家歡欣鼓舞,，普通市民卻不了解，這一在法學界和鋼筋水泥構(gòu)筑了房屋地基一樣構(gòu)筑了我們私有財產(chǎn)地基的法律,，和已有的法律有何不同,。 
 
 法學學者認為，中國改革開放的過程,，實際上是一個社會成員私有財產(chǎn)發(fā)育的過程,，涉及到房屋尤其如此。從前大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住在公房里,，現(xiàn)在很多人擁有自己的房產(chǎn),，中國人的財產(chǎn)形態(tài)有了根本性的變化。高富平認為,，憲法作為上位法和基本法,，對“公民財產(chǎn)不可侵犯”做出了規(guī)范,，而1986年制定的《民法通則》，由于時處經(jīng)濟改革初期,，立法者認識在計劃經(jīng)濟和商品經(jīng)濟之間搖擺不定,，方向不明確，法律對財產(chǎn)的保護更多傾向于保護國有財產(chǎn),。所謂“國有財產(chǎn)神圣不可侵犯”的提法給人一個印象,，就是私有財產(chǎn)似乎并沒有得到有效的保護。起草《民法典》,，保護改革開放中成長起來的社會成員私人財富,，已成當務(wù)之急。 
 
 對操持法律實務(wù)的律師和法官而言,，《物權(quán)法》將散見全國的各種地方執(zhí)行法規(guī)中有關(guān)規(guī)定抽取出來,，形成“物權(quán)”的法律原則，并以明晰的成文法條文固定下來,，是一個重要進步,。多年以來，相關(guān)規(guī)定不乏含糊不清甚至相互抵觸之處,，判決高度受限于基層法官水平,，即使對法理理解無誤，也常常因為行政部門利益或行業(yè)利益對司法的干預歪曲判決,。《物權(quán)法》出臺,，可以有效遏制這種現(xiàn)象,。 
 
 因此，雖然法學界對《物權(quán)法》(草案)的部分內(nèi)容尚有爭議,，也有人認為它回避了某些重要議題,。但多數(shù)法學界人士認為，一部法律不可能解決所有的問題,。雖然,，《物權(quán)法》立法本來可以吸收更多的意見建議，可以將草案的內(nèi)容公布于眾,，讓利益相關(guān)又寄望甚重的百姓也來討論——這或許可將很多問題提前暴露出來,，勝于“閉門立法”之后再“組織學習”。( 文章原載新民周刊）