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• 【發(fā)布日期】2005-07-14 18:58:08
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• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法向建筑“腫瘤”舉刀-

最近有消息報(bào)道,，正在征求意見(jiàn)中的物權(quán)法草案對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)亂搭亂建行為作出規(guī)定,，明確了由建設(shè)規(guī)劃,、環(huán)境衛(wèi)生,、公安等行政主管部門對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理。雖然這一規(guī)定還只是草案中的意見(jiàn)，但近來(lái),，一些住宅區(qū)的消費(fèi)者和相關(guān)的管理單位對(duì)此已經(jīng)相當(dāng)關(guān)注,。



 建筑“腫瘤”隨處可見(jiàn)



 建筑區(qū)劃內(nèi)的違規(guī)搭建目前在各地隨處可見(jiàn)。其中,，很大一部分是建在社區(qū)樓房的陽(yáng)臺(tái)和退臺(tái)上的。



 上世紀(jì)80年代中期,，政府從節(jié)約用地,、豐富建筑的外立面,、美化城市景觀,、改善頂層住宅以及北向相鄰住宅建筑中低層住宅的日照條件等幾個(gè)方面考慮,，決定在規(guī)劃中允許采用退臺(tái)式建設(shè)形式,。



 退臺(tái)式住宅的出現(xiàn),，使長(zhǎng)期以來(lái)城市千篇一律的“火柴盒”式的外立面產(chǎn)生了很大的改觀,。以往不受歡迎的頂層住宅也因有了“免費(fèi)”的觀景平臺(tái)在商品房銷售中成了搶手貨,，但是隨即市場(chǎng)上也出現(xiàn)了新的問(wèn)題,。



 目前，北京大量退臺(tái)式住宅的頂層住戶在退臺(tái)上使用各種材質(zhì),，違法搭建出形態(tài)各異的房屋,，小的幾平方米,，大的達(dá)到近百平方米，形成了合法建筑上的違法建筑,。



 早在4年前,，北京市規(guī)劃委員會(huì)曾經(jīng)會(huì)同海淀區(qū)規(guī)劃局對(duì)海淀區(qū)內(nèi)的退臺(tái)式住宅進(jìn)行調(diào)查,，結(jié)果發(fā)現(xiàn),，目前海淀區(qū)的居住區(qū)內(nèi)大部分退臺(tái)式住宅樓都存在違法搭建的問(wèn)題,。很多社區(qū)內(nèi)50％至60％的頂層住戶將退臺(tái)封閉,。違規(guī)私搭的退臺(tái)建筑不但對(duì)原建筑的主體結(jié)構(gòu)造成破壞,，而且或簡(jiǎn)易,、或繁復(fù),、或像炮樓,、或如牢房……形態(tài)各異的違建物使原本簡(jiǎn)潔、美觀的樓體外立面變得容貌丑陋,，這些建筑“腫瘤”嚴(yán)重?fù)p毀了北京的整體容貌，也使社區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值大打折扣。另外,，鄰里之間為建筑結(jié)構(gòu),、日照時(shí)間等問(wèn)題發(fā)生的糾紛也日漸增多。



 北京市規(guī)劃委員會(huì)的有關(guān)人士認(rèn)為,，由于私搭亂建者不懂得建筑結(jié)構(gòu)，而且往往考慮不到頂層退臺(tái)受樓群中強(qiáng)風(fēng)風(fēng)壓的影響,，個(gè)別居民樓曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)違建房倒塌,，砸傷樓下行人的事故,。退臺(tái)上的私搭亂建給社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患,，給城市管理帶來(lái)一系列問(wèn)題,。



 想挖“腫瘤”但難于下刀



 中華工商時(shí)報(bào)在4年前曾經(jīng)就社區(qū)內(nèi)違規(guī)建筑問(wèn)題進(jìn)行過(guò)采訪,，了解到，為了從根本上解決退臺(tái)式住宅的私搭亂建問(wèn)題,，北京市規(guī)劃委員會(huì)決定,，從2001年2月13日起，除去景觀上的特殊需要外,，原則上停止審批退臺(tái)式住宅,，不給個(gè)人創(chuàng)造私搭亂建的條件和機(jī)會(huì)。另外，也同時(shí)決定要對(duì)退臺(tái)式住宅樓的違規(guī)搭建進(jìn)行查處,。但是由于退臺(tái)上的私搭亂建情況比較復(fù)雜,，有些是開(kāi)發(fā)商承諾的、有的是物業(yè)公司認(rèn)可的,，最為關(guān)鍵的是拆除工作在操作中遇到法律問(wèn)題———沒(méi)有司法部門參與,，行政執(zhí)法部門很難通過(guò)業(yè)主合法的居住空間去拆除其非法建筑。盡管隨著人們對(duì)社區(qū)品質(zhì),、物權(quán)與個(gè)人房產(chǎn)價(jià)值之間關(guān)系認(rèn)識(shí)的逐漸明了，許多業(yè)主已將對(duì)所居住的樓房,、社區(qū)存在的違規(guī)搭建造成的物業(yè)貶值問(wèn)題以及社區(qū)多數(shù)業(yè)主利益受侵害的問(wèn)題,，要求解決這一問(wèn)題的呼聲已經(jīng)越來(lái)越多，政府方面也希望在2008年奧運(yùn)會(huì)之前,，能清除這些影響觀瞻的城市“瘡疤”,，但時(shí)至目前拆除工作難以執(zhí)行。



 物權(quán)法對(duì)建筑“腫瘤”舉刀



 應(yīng)該說(shuō),，退臺(tái)式住宅的私搭亂建問(wèn)題處理起來(lái)很麻煩,，除了涉及法律問(wèn)題外，還要涉及拆除費(fèi)用等許多具體問(wèn)題,，是一個(gè)人人不想接的“燙手山芋”,，此外，由于過(guò)去對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)亂搭亂建行為缺少一個(gè)非常明確的法規(guī),，各相關(guān)部門責(zé)權(quán)不清,，當(dāng)業(yè)主希望解決問(wèn)題時(shí)，往往遇到各部門相互推諉的情況,。



 此次公布的物權(quán)法草案明確了由建設(shè)規(guī)劃,、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理,，首先明確了公安機(jī)關(guān)可以參與查處工作,，加大了行政執(zhí)法的力度。同時(shí)也從法律上確定了今后負(fù)責(zé)處理亂搭亂建的有關(guān)部門,。使長(zhǎng)期以來(lái)存在的兩大執(zhí)法障礙得以解決,。



 誰(shuí)來(lái)牽頭尚是一個(gè)問(wèn)號(hào)



 物權(quán)法中雖然明確了由建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生,、公安等行政主管部門對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理,，但是并沒(méi)有明確該由誰(shuí)來(lái)牽頭落實(shí)這件事。采訪中記者了解到,，各主管部門對(duì)該草案的規(guī)定有不同的理解和看法,。建設(shè)主管部門認(rèn)為，住宅社區(qū)內(nèi)的私搭亂建大多是在建設(shè)施工后發(fā)生的，對(duì)這個(gè)階段出現(xiàn)的問(wèn)題,，應(yīng)由規(guī)劃,、物業(yè)管理公司及城管部門協(xié)同解決。規(guī)劃部門則認(rèn)為,，按照現(xiàn)有管理部門的分工,，工程驗(yàn)收之前的違規(guī)建設(shè)行為屬于規(guī)委查處，但產(chǎn)權(quán)移交,、業(yè)主入住后出現(xiàn)的建筑物上的亂搭亂建,，應(yīng)由物業(yè)管理和城管大隊(duì)負(fù)責(zé)處理，由于物業(yè)管理歸建委主管,，因此,，這項(xiàng)工作應(yīng)由建委執(zhí)行。那么,，北京市物業(yè)管理商會(huì)方面的意見(jiàn)是,，由于我國(guó)目前并沒(méi)有從法律上賦予物業(yè)管理公司行政處罰權(quán)，因此,，按“物業(yè)管理辦法”的規(guī)定,，物業(yè)管理公司對(duì)社區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建行為只具有向有關(guān)管理部門告知的義務(wù)，不能直接參與執(zhí)法,。



 很顯然,，即便物權(quán)法出臺(tái)，誰(shuí)來(lái)牽頭處理亂搭亂建行為還是一個(gè)問(wèn)號(hào),。



 物權(quán)法草案雖然對(duì)處理違法搭建的規(guī)定不是很細(xì),，但現(xiàn)在的主要問(wèn)題不是能不能執(zhí)行，而是想不想執(zhí)行,，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)研究中心樓建波博士從法律角度指出,。北京市物業(yè)管理商會(huì)會(huì)長(zhǎng)于慶新也同樣認(rèn)為，從執(zhí)行層面上看,，如果依據(jù)物權(quán)法草案和現(xiàn)有的城市治安管理?xiàng)l例,，由公安、城管兩大部門的介入,，處理違規(guī)搭建應(yīng)該是能夠操作的,，現(xiàn)在的問(wèn)題是拆除違建比較麻煩，一些管理執(zhí)法人員不作為,。



 北京市規(guī)劃委員會(huì)的有關(guān)人士認(rèn)為,，物權(quán)法出臺(tái)后，管理部門之間有必要根據(jù)各自的分工研究出具體的實(shí)施細(xì)則,，最終確定由誰(shuí)來(lái)牽頭執(zhí)行,。



 中咨律師事務(wù)所王偉律師認(rèn)為,，物權(quán)法的出臺(tái)為處理社區(qū)內(nèi)的違規(guī)搭建出具了明確的法律依據(jù)。由于違法搭建者增加使用面積后,，享有了超出自己所應(yīng)該享有的物業(yè)管理及配套,，同時(shí)使整體物業(yè)的保值、增值受到影響,，其行為侵害了廣大業(yè)主的權(quán)利,。全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物權(quán)法向主管部門投訴、拆除違建,，將是今后比較有執(zhí)行力的做法,。



 （文章原載中華工商時(shí)報(bào)）