我國住房分配制度已發(fā)生重大的變化，福利分房也被取消,，當(dāng)住房分配制度逐步走向貨幣化時,，商品房按揭便成為房產(chǎn)市場中的熱點所在。但隨著房價的水漲船高,，很多人已無法全款支付房款,，只能通過貸款的方式來購買房屋。

京城房貸利率“集體調(diào)價”滿一年首套房利率或?qū)⒗^續(xù)上行

在經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控后,，貸款利率上浮,、額度收緊、放款周期長已成為2017年按揭貸款年度熱詞,。

《證券日報》記者近日走訪調(diào)查多家銀行和房產(chǎn)中介了解到,，今年1月份，部分銀行可能將首套房貸款利率由基準(zhǔn)利率上浮5%調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮10%,。去年元旦開始,，15家銀行的北京（樓盤）分行集體行動，對于個人住房貸款業(yè)務(wù)的貸款利率約定執(zhí)行不低于銀行基準(zhǔn)利率的0.9倍,，彼時的行動也是京城銀行房貸業(yè)務(wù)的首次集體調(diào)價,。

針對住建部關(guān)于“2018年實行差別化調(diào)控政策”的要求，銀行員工和房產(chǎn)中介近日紛紛表示,，首套房剛需以及改善住房條件的房貸將會受到支持,，各種放貸指標(biāo)會有所優(yōu)化,。

首套房貸款利率一路走高

從2016年“9·30新政”到2017年“3·17新政”，北京地區(qū)樓市調(diào)控持續(xù)升級,。2017年,，北京地區(qū)個人住房按揭貸款的利率一路走高：去年元旦，北京絕大多數(shù)銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調(diào)至九折,；去年3月21日,，北京地區(qū)16家銀行將首套房貸款折扣從九折上調(diào)至九五折；去年五一節(jié)后,，北京地區(qū)8家銀行將首套房貸款利率折扣從九五折上調(diào)至基準(zhǔn)利率,；端午節(jié)后，北京地區(qū)絕大多數(shù)國有大行,、股份制銀行,、城商行的首套房貸款利率回到基準(zhǔn)利率；去年6月5日,，北京地區(qū)個別銀行的首套房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮10%,，但多數(shù)銀行并沒有動作；去年9月14日起,，五大國有銀行將首套房貸款利率調(diào)升到基準(zhǔn)利率上浮5%,，同時多數(shù)銀行跟進調(diào)整將首套房貸款利率按照上浮5%-10%執(zhí)行，另有個別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策,。

而隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進一步加碼和四季度銀行信貸業(yè)務(wù)的收縮,，臨近年末，首套房貸款利率上浮5%的銀行有所減少,，多數(shù)銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn),，同時，還有個別銀行首套房貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮20%-40%執(zhí)行,。

根據(jù)融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，在2016年12月份，北京市為全國十大房貸利率最低的城市,，首套房貸款平均利率為4.21%,，平均折扣為八六折；一年之后,，2017年11月份,，北京地區(qū)首套房貸款平均利率為5.27%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮7.6%,。

《證券日報》記者算了一筆賬,，按照等額本息還款法計算，經(jīng)過一年的調(diào)整,，貸款100萬元,，首套房貸款利率執(zhí)行九折優(yōu)惠、25年期,，月供為5507.36元,；首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍、25年期,，則月供升至6075.4元,。也就是說每百萬元的月供成本增加了568.04元。

新房,、二手房交易量雙降

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，截至2017年12月24日，北京新建商品房合計簽約量僅26253套,，預(yù)計全年在2.65萬套左右,，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值，且同比下降45%,。

而占市場成交比重最大的二手房,，情況則更為慘淡。2017年北京二手房住宅的成交量大約在13.4萬套,，相比于2016年的27萬套暴跌了51%,，這一成交量也是2015年以來的新低。而如果僅看去年“3·17新政”之后的成交量,，同期的數(shù)據(jù)甚至低于樓市最低谷的2014年,。

這樣的數(shù)據(jù)除了購房者，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也深有體會,?！蹲C券日報》記者在走訪過程中注意到一份2017年經(jīng)紀(jì)人傭金排行榜，以單個門店為例,，在成交量受影響較小的熱點學(xué)區(qū)房區(qū)域,，全年傭金累積100萬元的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)可以排在門店的前三名。按照較為常見的中介費為成交價的2.7%計算,，一套600萬元的房子中介費為16.2萬元,，也就是說，一年賣出7套房子的經(jīng)紀(jì)人就屬于業(yè)績很好,，平均一個月賣不到一套房子,。（證券日報）

貸款買房的流程是怎樣的

貸款買房是指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押,，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息,，貸款還清后銀行歸還抵押物，具體的流程為：

1,、與開發(fā)商簽訂購房合同,；

此時需要注意審查開發(fā)商是否具有“五證”：《國有土地使用證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》,、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

2,、繳付首付款,，注意保存首付款收據(jù)；

3,、到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》,；

開發(fā)商一般都會與一家或幾家銀行簽訂合作協(xié)議，因此到與開發(fā)商有協(xié)議的銀行辦理按揭貸款協(xié)議,，這樣手續(xù)會方便些,。帶齊首付款收據(jù)、《商品房買賣合同》,、身份證,、本市戶口簿（非本市戶口提供一年以上暫住證明）、收入證明等原件及復(fù)印件到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》,。

4,、銀行審查按揭貸款申請；

銀行的信貸人員對申請人提交的材料進行審查和逐級審批,，如果認(rèn)為符合銀行的貸款條件,，會通知申請人簽訂《個人房屋按揭貸款合同》，合同期限不超過30年,。

5,、到房管局辦理《房屋他項權(quán)利證》，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán),。到公證部門辦理產(chǎn)權(quán)抵押公證,。到保險公司辦理房屋保險；

以上手續(xù)銀行一般會代辦,。

6,、開立賬戶；

選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議,，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡,、信用卡賬戶。同時,，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶,。

7、支用貸款；

經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款,，辦妥有關(guān)手續(xù)后,，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi),，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi),。

8、按約還款,；

借款人必須按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息,，否則銀行可以依法收回房屋,。

9、償還完畢貸款,。

貸款本息結(jié)清后,，注銷抵押登記，購房者就成為房屋的真正所有人了,。

由于貸款購房時將房屋抵押于銀行,，所以各位購房者一定要注意在還清了全部貸款本金和利息后，及時持銀行的貸款結(jié)清證明和相關(guān)憑證到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù),，以確保物權(quán)的完整性,。