民事執(zhí)行的標(biāo)的可分為財產(chǎn)和行為，實踐中的民事執(zhí)行絕大多數(shù)是對財產(chǎn)的執(zhí)行,，而有時對物的交付和行為的執(zhí)行也可轉(zhuǎn)化或衍生出對財產(chǎn)的執(zhí)行,。基于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣所具有的公開性,、公平性,、廣泛性、持續(xù)性和便捷性等特點,，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《網(wǎng)拍規(guī)定》）確定了財產(chǎn)變價實行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣優(yōu)先的原則,。

房屋作為執(zhí)行標(biāo)的物占有較大分量，據(jù)淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計,，浙江網(wǎng)絡(luò)司法拍賣自2012年6月開始實施至2016年6月底,，共有51036件標(biāo)的物上線拍賣，其中不動產(chǎn)就有35060件,，占到69%,，而不動產(chǎn)中房屋又占絕大多數(shù)。加之房屋自身價值高,，如何有效提升網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房屋的成功率和實現(xiàn)拍賣房屋價值的最大化,，在很大程度上直接決定了申請執(zhí)行人債權(quán)的實現(xiàn)程度。但另一方面，也因房屋價值高,，不少潛在的競買人受自身經(jīng)濟(jì)能力的限制而無法一次性付款往往只能“望拍興嘆”,，這又大大降低了競買人對房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的參與度。為此,，迫切需要在房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中引入按揭貸款,，有效解決房屋拍賣中的資金瓶頸。

一,、僵局：執(zhí)行法院在買受人付清全款后才能送達(dá)拍賣成交裁定,，與貸款銀行在房屋抵押登記后才能放款

在司法拍賣包括網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，為降低房屋拍賣價款不能到位的風(fēng)險,，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條明確要求只有買受人付清拍賣價款后執(zhí)行法院才能向買受人送達(dá)拍賣成交裁定，盡管此時房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至買受人,，但根據(jù)物權(quán)法第三十一條,，買受人以該房屋進(jìn)行抵押的，仍需先進(jìn)行所有權(quán)變更登記再辦理抵押登記,。而在按揭貸款中,，銀行亦為了降低貸款風(fēng)險，要求只有辦理房屋抵押登記后才能放款,。執(zhí)行法院和貸款銀行各自出于降低風(fēng)險的考慮而出現(xiàn)的時間節(jié)點上的僵局,，使得房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中無法直接進(jìn)行按揭貸款。

1.網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋已被查封,，但查封的房屋依法不能抵押,，這使得網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋在拍賣成交裁定送達(dá)買受人之前不能進(jìn)行按揭貸款。根據(jù)民事訴訟法第二百四十七條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（以下簡稱《民訴法司法解釋》）第四百八十六條的規(guī)定,，對被執(zhí)行的財產(chǎn),，人民法院非經(jīng)查封、扣押,、凍結(jié)不得處分,。對被執(zhí)行的財產(chǎn),，人民法院應(yīng)當(dāng)先采取控制性執(zhí)行措施,，并在責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)未果的情況下,，才能采取包括網(wǎng)絡(luò)司法拍賣在內(nèi)的處分性執(zhí)行措施。但物權(quán)法第一百八十四條第（五）項又將依法被查封的財產(chǎn)排除在抵押財產(chǎn)之外,。據(jù)此,，對網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋在拍賣成交裁定送達(dá)買受人之前，因該房屋尚處于查封狀態(tài),，自然也就不能進(jìn)行按揭貸款。

關(guān)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋查封效力消滅的時間問題。從《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第三十條“查封效力消滅”和第三十一條“解除查封裁定”的不同表述來看，對于查封期限屆滿未辦理延期手續(xù)和查封財產(chǎn)被執(zhí)行拍賣這兩種情形,，該規(guī)定直接規(guī)定為查封效力消滅,；而對于申請執(zhí)行人撤回執(zhí)行申請或者放棄債權(quán)等6種情形，該規(guī)定則要求執(zhí)行法院作出解除查封裁定,，并送達(dá)相關(guān)人員和機構(gòu),。由此，查封的房屋被網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的,，查封的效力屬于自然消滅,，無需由執(zhí)行法院作出解封裁定來消滅查封的效力。也就是說,，執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定并送達(dá)買受人時即發(fā)生查封效力的消滅,，拍賣成交裁定具有使查封效力消滅的功能。否則,，必將陷入另一個僵局之中,，即《查封規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的輪候查封，在前一查封解除后,，登記在先的輪候查封即自動生效,，這將導(dǎo)致查封無限循環(huán)、永無止境,。對此,，最高人民法院在給北京市高級人民法院《關(guān)于查封法院全部處分標(biāo)的物后輪候查封的效力問題的批復(fù)》中已明確，執(zhí)行法院對已查封的全部財產(chǎn)進(jìn)行處分后,，該財產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封的效力,。該批復(fù)還明確，執(zhí)行法院對已查封的財產(chǎn)進(jìn)行拍賣的,，原查封的效力消滅,，執(zhí)行法院無需先行解除該財產(chǎn)上的查封，可直接進(jìn)行處分,，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù),。

2.房屋拍賣成交裁定雖具有物權(quán)變動的效力，但抵押登記仍需以所有權(quán)變更登記為前提,，這使得網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房屋的按揭貸款只能在所有權(quán)變更登記之后進(jìn)行,。執(zhí)行程序中的拍賣成交裁定，屬于物權(quán)法所規(guī)定的導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院的法律文書,。根據(jù)《民訴法司法解釋》第四百九十三條及《網(wǎng)拍規(guī)定》第二十二條，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋所有權(quán)自拍賣成交裁定送達(dá)買受人時轉(zhuǎn)移,。盡管如此,，為維護(hù)第三人的利益和交易安全，物權(quán)法第三十一條明確,，對于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的買受人而言,，其以該房屋設(shè)立抵押時，仍需持拍賣成交裁定向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理所有權(quán)變更登記,，并在所有權(quán)變更登記后進(jìn)行抵押登記,，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

二,、破局：房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣按揭貸款的路徑探析

在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中,，由于執(zhí)行法院需要買受人支付全部價款后才能向買受人送達(dá)拍賣成交裁定并發(fā)生所有權(quán)變動的效力，這與房屋買賣按揭貸款中需提前“借出”銀行資金不同,，買受人面臨著付清全款的巨大資金壓力,。實踐中，銀行為規(guī)避風(fēng)險,，有的要求買受人先籌集全款支付給執(zhí)行法院后再憑執(zhí)行法院的拍賣成交裁定辦理房屋所有權(quán)變更登記并進(jìn)而辦理抵押貸款,；有的要求買受人先向銀行申請短期貸款（一般利率也相對比較高）用于補齊房屋拍賣全部價款后，再憑執(zhí)行法院的拍賣成交裁定辦理房屋所有權(quán)變更登記并進(jìn)而辦理抵押貸款,。實際上,，這兩種方式對于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的買受人來說，仍未擺脫資金壓力,，而且也不是真正意義上的按揭貸款,。鑒此，破解房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣與按揭貸款的上述僵局,，需要另辟蹊徑,。

1.由保險公司對按揭貸款承保保證保險。保證保險是由債務(wù)人為投保人,，向保險人投保并交納保險費,，保險人以債權(quán)人作為被保險人，在保險期限內(nèi)投保人不能履行與被保險人簽訂合同所規(guī)定的義務(wù)給被保險人造成經(jīng)濟(jì)損失的,，由保險人承擔(dān)賠償責(zé)任,。保證保險作為一種保險手段，具有分散風(fēng)險,、消化損失的功能,。在房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的按揭貸款中引入保證保險，買受人在拍賣成交支付首付款后,，與銀行簽訂借款合同和抵押合同（亦可在借款合同中設(shè)定抵押條款,，下同）,，并約定在買受人向保險公司投保保證保險后銀行即發(fā)放借款。保證保險可以約定為階段性保險,，保險期限自借款合同簽訂之日起至房屋所有權(quán)變更登記及抵押登記手續(xù)辦妥之日止,，在此期限內(nèi),，買受人不得以任何理由中斷,、撤銷保險。在買受人完成投保并將保險單正本交銀行保管后,，銀行將借款直接發(fā)放至執(zhí)行法院指定賬戶,，執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定送達(dá)買受人，買受人憑此辦理房屋所有權(quán)變更登記和抵押登記,。在買受人不能辦理抵押登記致使抵押權(quán)不能設(shè)立給銀行造成損失時,，由保險公司依據(jù)保證保險合同向銀行承擔(dān)責(zé)任。

2.由擔(dān)保公司對按揭貸款提供保證,。在操作模式上與保證保險并無多大的差別,，只是將由保險公司的保證保險替換成擔(dān)保公司的保證，這種保證可以約定為階段性保證,，即保證期限自借款合同簽訂之日起至房屋所有權(quán)變更登記及抵押登記手續(xù)辦妥之日止,。

3.對拍賣標(biāo)的物的房屋進(jìn)行抵押預(yù)告登記。買受人拍賣成交支付首款后,，與銀行簽訂借款合同和抵押合同,，并約定抵押預(yù)告登記后貸款銀行即發(fā)放借款。為辦理抵押預(yù)告登記之需,，需要由執(zhí)行法院向不動產(chǎn)登記機構(gòu)作出準(zhǔn)許買受人申請抵押預(yù)告登記的協(xié)助執(zhí)行通知書,。因為在買受人尚未付清全款之前，執(zhí)行法院不能將拍賣成交裁定送達(dá)買受人,，房屋仍屬被執(zhí)行人所有并登記在其名下,，沒有執(zhí)行法院的協(xié)助執(zhí)行通知書，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的抵押預(yù)告登記將失去依據(jù),。具體操作上,，可以由買受人向執(zhí)行法院提出申請并作出承諾：在執(zhí)行法院向其送達(dá)拍賣成交裁定后即向不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)變更登記和抵押登記，具備辦理抵押登記條件而拒不申請抵押登記的,，視為悔拍并承擔(dān)相應(yīng)法律后果,。執(zhí)行法院根據(jù)買受人的申請作出協(xié)助執(zhí)行通知書，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行房屋抵押預(yù)告登記,，銀行向買受人發(fā)放借款直接交付到執(zhí)行法院指定賬戶（該筆款項暫不作為被執(zhí)行人財產(chǎn)處理待抵押登記完成后再行處理）,，執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定送達(dá)買受人，買受人持拍賣成交裁定申請房屋所有權(quán)變更登記和抵押登記,。如果買受人未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),，或者為其他債權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)的,，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條的規(guī)定，這些行為不產(chǎn)生物權(quán)效力,。同時,，在具備條件的情況下，買受人違反承諾不申請抵押登記的,，執(zhí)行法院可依據(jù)《網(wǎng)拍規(guī)定》第二十四條,，對買受人交納的首付款中的保證金部分按照悔拍處理；同時,，撤銷拍賣成交裁定并向不動產(chǎn)登記機構(gòu)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書要求撤銷房屋所有權(quán)變更登記,，對銀行打入執(zhí)行法院指定賬戶的借款部分予以返還。