為了方便孩子上學，承租人李先生續(xù)租了出租人秦先生的房屋,，但孩子沒能如愿入學，李先生便要求解除房屋租賃合同,，二人發(fā)生爭執(zhí)訴至法院,。無論是便于子女上學，亦或是便于就近工作,，租房成為許多人的不二之選,，但是在房屋租賃過程中，違約現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,，一旦發(fā)生違約,，無論是對于出租者來說，還是對于租賃者來說,，都將會對其正常的生活活動造成損失,。

租房入學沒能如愿 男子退房后被判違約

李先生承租了秦先生的房屋，租約到期后,，為方便孩子上學,，李先生選擇續(xù)租。但因為孩子沒有如愿入學，李先生便要求解除房屋租賃合同,，并將秦先生起訴到法院,，秦先生反訴要求李先生支付違約金等費用。一審判決李先生支付秦先生違約金等2萬元,，秦先生返還李先生剩余押金3萬余元,。二人均不服上訴到北京一中院。近日,，北京一中院經(jīng)審理二審維持原判,。

2015年7月，秦先生與李先生簽訂了房屋租賃合同,，約定李先生承租秦先生位于海淀區(qū)的一處房屋,，租期一年，后秦先生將房屋交付給李先生使用,。2016年5月26日,，雙方簽訂第二份房屋租賃合同,，約定李先生仍然承租該房屋居住,，租期6年，李先生向秦先生交納了押金,。

之后,，因為招生名額已滿,，李先生的孩子沒能被公立學校錄取，后經(jīng)區(qū)教委調(diào)劑獲得私立學校入學資格,。李先生提出提前退租,。對此，秦先生則表示一切應按照新合同執(zhí)行,，舊合同已廢止了,。

后李先生將秦先生起訴到法院，要求解除合同,、退還押金并賠償利息損失,。秦先生則反訴要求李先生支付違約金、租金,、水電氣費并賠償利息損失,。

一審法院認為，新合同簽訂時舊合同實際已解除,，李先生提前退租是違反合同約定,，應承擔相應的違約責任。秦先生收回房屋的時候,，雙方租賃合同已于當日解除,。李先生應按新合同約定補交截至當日的租金并支付所欠水費、氣費。雙方?jīng)]有將入學登記相關事宜進行書面約定,，但秦先生確實協(xié)助李先生以房屋為孩子辦理入學登記?，F(xiàn)在沒有證據(jù)表明房屋對應的入學名額被李先生使用。法院因此判決李先生支付秦先生租金,、水費,、氣費及違約金共計2萬余元，秦先生返還李先生剩余押金3萬余元,。

兩人均不服判決,，上訴到北京一中院。李先生認為第二份合同約定的違約責任是格式條款,，應為無效,，請求法院改判自己無須支付違約金2萬元。秦先生則請求法院改判李先生應付租金800元,、違約金5萬元,，不應退還押金，李先生應再支付違約金4400元,。

北京一中院經(jīng)審理認為,，李先生應當對提前退租的行為承擔違約責任，一審判決中認定的2萬元違約金已經(jīng)兼顧了補償性和懲罰性,。此外,，雙方既已同意解除房屋租賃關系，就應當按照實際退房時間結(jié)算租金,。秦先生主張李先生應依據(jù)合同約定按月支付租金,，不符合法律的規(guī)定。

最終,，一中院經(jīng)過審理維持了一審判決,。（記者：李鐵柱 摘自：北青網(wǎng)）

房屋租賃合同的違約與舉證

根據(jù)我國合同法的相關規(guī)定，一般來說合同違約金上限是不超過實際損失的30%,。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。法律,、法規(guī)對違約金未作具體規(guī)定,，完全允許當事人約定的違約金；法律,、法規(guī)雖規(guī)定了違約金的數(shù)額,、比率或幅度，但是又允許當事人自行協(xié)商,，或規(guī)定當事人的約定優(yōu)于法定的違約金,。

當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加,；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少,，違約金是當事人雙方在訂約時對一方違約后可能造成的損失的一種預先估算,，與違約后守約方的實際損失不可能完全相符，故此可交由法官自由裁量,。

如果雙方因租賃發(fā)生糾紛無法協(xié)商解決的,，雙方當事人往往會選擇通過司法途徑進行解決，而在訴訟中,，證據(jù)作為自己的主張權(quán)利的有利保障,，只有通過較為真實可靠的證據(jù)，才有可能得到法院的支持,。房屋租賃糾紛訴訟涉及到的相關證據(jù)主要涉及到以下幾個方面,。

首先，證明當事人主體適格,，即如果當事人一方為自然人的,，應提交身份證明資料，如身份證或戶口本等,；當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的,，應提交主體登記資料；法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的,，應提交變更登記的資料,。

其次，證明房屋租賃合同履行情況,，要證明出租人是否已將房屋交付承租人使用及交付時房屋狀況的證據(jù),；承租人履行合同情況的證據(jù)，如交付定金,、租金,、管理費、水電費等費用的發(fā)票或收據(jù)等,；當事人要求對租賃房屋內(nèi)的裝修資產(chǎn)進行評估鑒定的,，應在《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》規(guī)定的期限內(nèi)向法庭提出申請。

第三,，證明房屋租賃法律關系成立,，證明房屋有合法產(chǎn)權(quán)來源的證據(jù)；房屋租賃合同,；如果屬于房屋轉(zhuǎn)租的,，應提交轉(zhuǎn)租關系合法的證據(jù),。

租房時應該如何規(guī)避違約風險

房屋租賃過程中，租房者在簽訂時一定要看清楚合同上面所規(guī)定的條款,，明確租賃雙方的權(quán)利與義務如租賃用途,、租賃期限、修繕責任,、變更與解除合同,、簽訂轉(zhuǎn)租、違約責任等條款,，租賃雙方要協(xié)商一致,，以免在日后租房過程中產(chǎn)生爭執(zhí)。

其次,，租賃雙方達成協(xié)議,，除了簽署正規(guī)的《房屋租賃合同》之外，對于房屋內(nèi)的設備,、租賃期間的水,、電、煤,、氣,、有線電視、電話等相關費用的結(jié)算與承擔也要詳細寫清楚并且作為其合同附件收好,，以免給自己帶來不必要的麻煩,。

第三，在租房時,，租房者很難遇到與原房屋業(yè)主簽署合同,。因此，當租房者承租房屋遇到“二房東”時,，應當查看“二房東”在其租賃期間是否有權(quán)利將此房屋轉(zhuǎn)租并讓其出示租賃合同以及提供該房屋的相關產(chǎn)權(quán)證明,，以免引起法律糾紛。

法律通過違約金的規(guī)定,，意在保障合同能夠順利的履行,，同時也避免了因違約，而給合同相對人造成的損失,，即使發(fā)生違約事件后,，也能夠使得當事人迅速確定自己應當承擔的具體責任。尤其是在較大城市工作的人來說,，出租者往往利用租賃人急迫解決住宿問題的心里，就采取各種欺壓手段,，一旦發(fā)生違約事項,，要敢于拿起法律武器維護自己的利益,。