2017年4月11日,，燕保·馬泉營家園公租房項(xiàng)目現(xiàn)場排起長隊(duì),。根據(jù)北京“租房新政”征求意見稿,，京籍集體戶租公租房可以落戶。

符合條件的無房家庭租房,，其子女可享受義務(wù)教育,；京籍集體戶租公租房可以落戶……昨日，北京發(fā)布的“租房新政”征求意見稿亮點(diǎn)頗多,。

同時(shí),，新政也帶來不少疑問。租賃住房賦權(quán)后,，是否會(huì)拉高房租,、平抑房價(jià)？是否會(huì)出現(xiàn)擇校熱,、更多人往優(yōu)質(zhì)區(qū)域扎堆,？在擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域租房，就可以上名校嗎,？專家表示,，新政對平抑房價(jià)有一定作用。另外,，符合條件者租房可享受義務(wù)教育,，并不意味著就可以讀名校。

1 租房新政會(huì)拉高房租嗎,？

需要看出租房數(shù)量和租房人的比重

征求意見稿提出,，將通過各種方式增加租賃住房的供給，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃,。另外,，符合條件的租房者，其適齡子女可在租房所在區(qū)域享受義務(wù)教育,。這些措施會(huì)不會(huì)拉高北京的租房價(jià)格,？

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長顧云昌分析,，實(shí)際上，現(xiàn)在大城市租售價(jià)格比并不合理,，租金價(jià)格與銷售價(jià)格相比,，對于用房的人來說，租房肯定合算,。但對于房屋出租人來說,，租金回報(bào)率只有1%-2%，在房價(jià)日益高企的發(fā)展過程中,，賣房子回報(bào)率要大得多。

所以,，許多開發(fā)商不愿意建租賃類房屋,，只愿意賣房子。在市場經(jīng)濟(jì)國家,，租房回報(bào)率一般在5%-6%,，這樣比較趨于合理。

此外,，人們寧愿買房子也不租房子的另一個(gè)原因是,，租售不同權(quán)，買房子以后孩子可以以房確定學(xué)籍所在地,，可以辦理社會(huì)保障等服務(wù),，但租賃房屋不可以。這種權(quán)益不對等,，也造成了租賃價(jià)格不合理,。

北京的這個(gè)政策出臺以后，明確了一些權(quán)益的對等,，這對人才流動(dòng),、城鎮(zhèn)化等，都是有利的,。但遠(yuǎn)期是否會(huì)影響租房價(jià)格,，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權(quán)了,，很多人去租房了,，租房越來越多，出租的房子不夠,，肯定租金漲價(jià),。沒有人感興趣，或者政策執(zhí)行不到位,，還是要買房,。

2 新政是否會(huì)讓房價(jià)下跌,？

專家稱對于抑制投機(jī)、平抑房價(jià)有作用

征求意見稿明確租賃房屋在學(xué)區(qū)劃分,、社會(huì)事務(wù)辦理上也享有與購買的房屋同樣的“權(quán)益”,，還加強(qiáng)了租賃市場供給，這是否會(huì)讓房價(jià)下跌,？

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長,、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙池秀認(rèn)為，新政對于抑制投機(jī),、平抑房價(jià),，是有作用的。因?yàn)橐院笸ㄟ^租房就可以實(shí)現(xiàn)孩子上學(xué)的問題,，大家就沒必要買房,。供求決定價(jià)格，房價(jià)就很可能平抑,，房地產(chǎn)市場可以平穩(wěn)健康發(fā)展,。

顧云昌認(rèn)為，規(guī)范房屋租賃市場,，促進(jìn)房屋租賃與房屋銷售經(jīng)濟(jì)效益平衡是大趨勢,。他認(rèn)為，規(guī)范租賃市場,，可以通過政策引導(dǎo)增加租賃房源,，推動(dòng)機(jī)構(gòu)租賃房屋進(jìn)入市場，實(shí)現(xiàn)“人人有所居”,，而不是“人人有其屋”,。

對于各地紛紛跟進(jìn)“租購并舉”政策是否會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生進(jìn)一步影響，顧云昌認(rèn)為,，各地政策實(shí)施方面有所不同,，還不好通過實(shí)施方案判斷市場走向。不管是房屋銷售還是租賃行情,，其實(shí)都將依據(jù)供需關(guān)系的變化來變化,。從各地出臺的政策可以發(fā)現(xiàn)，在提出“租購并舉”的同時(shí),，也強(qiáng)調(diào)了租賃房源多渠道增加供給,。

3 通過租房能上名校？

并不能保證,，和購買學(xué)區(qū)房是倆概念

根據(jù)征求意見稿,，對住房租賃予以一定賦權(quán)，符合條件者租房即可入學(xué)。這是否意味著,，未來通過租房,，就可以上名校？

北京市住房保障專家組相關(guān)專家舉例說,，比如說以前延慶戶籍家庭,，子女可以在延慶上學(xué)；或在西城買了房子,，其子女在西城上學(xué),。未來該無房家庭如果在西城租房，并滿足在西城區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上等條件,，其子女就可以在西城接受義務(wù)教育,。

不過，這和購買學(xué)區(qū)房是兩個(gè)概念,。在西城區(qū)租房上學(xué)并不意味著可以上西城名校,，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配,，這里是“區(qū)”,，而不是“學(xué)區(qū)”。另外還要看西城區(qū)的學(xué)位情況,，如果學(xué)位滿了,，會(huì)協(xié)調(diào)到其他學(xué)區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定,。

4 是否會(huì)扎堆教育優(yōu)質(zhì)區(qū),？

各區(qū)根據(jù)承載能力制定政策,，不會(huì)過度扎堆

符合條件的承租人，其子女可在租房區(qū)享受義務(wù)教育,。這是否會(huì)引發(fā)大家紛紛往擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域扎堆呢？

專家表示,，關(guān)于符合條件的承租人子女入學(xué)的問題,，征求意見稿提出，具體的辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定,，這里其實(shí)就是讓各區(qū)根據(jù)自己的承載能力,，來因地制宜制定更細(xì)化的政策。

專家認(rèn)為,，每個(gè)區(qū)的住房數(shù)量,、教育資源以及就業(yè)承載能力，都是有限的,。比如說這個(gè)區(qū)只能接受一百個(gè)人，如果有一千個(gè)人想去那上學(xué),，就有一個(gè)有限排序的問題,，所以不會(huì)出現(xiàn)過度的扎堆情況,。

因此，各區(qū)可以根據(jù)自身的有限資源,，來制定自己的政策。另外,，政策提出了一些限定條件,，包括京籍無房家庭,，需符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件,，這是真正從職住平衡的角度出發(fā)來考慮的,。

5 監(jiān)管平臺有何作用,？

相當(dāng)于大后臺與各部門聯(lián)網(wǎng),，不對口租房者

征求意見稿提出,，將建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺。

專家介紹,，這個(gè)監(jiān)管平臺,，其實(shí)就是一個(gè)大后臺,，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務(wù)的,。

另外，這個(gè)“大后臺”與各個(gè)部門聯(lián)網(wǎng),，監(jiān)管平臺通過連接網(wǎng)絡(luò)交易平臺,，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持,，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布,，住房租賃合同網(wǎng)上簽約,、住房租賃登記備案申請等對外服務(wù),。

為公眾提供住房租賃服務(wù)的則是各個(gè)網(wǎng)絡(luò)交易平臺,，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),、住房租賃企業(yè)等,，租賃雙方通過這些對外的平臺達(dá)成交易,，這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺則把住房租賃的相關(guān)信息傳輸給政府的住房租賃監(jiān)管平臺,，進(jìn)行登記備案等服務(wù),。

這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn),，符合“大后臺”的要求才能對接政府的“大后臺”,，提供服務(wù)。

專家表示,，相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺相比,，今后在北京必須達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),，合法合規(guī)的平臺,，才能對接政府的后臺,，提供住房租賃服務(wù),。

這對租賃雙方來說都是好消息,，登錄這些正規(guī)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺,，房屋租賃會(huì)更加規(guī)范,、安全,，監(jiān)管平臺也有利于規(guī)范假房源,、二房東等現(xiàn)象,。另外，住房租賃各方市場主體可以通過網(wǎng)絡(luò)交易平臺對其他相關(guān)方進(jìn)行評價(jià),，評價(jià)信息可以在監(jiān)管平臺予以記錄和披露。