毫不夸張,，當(dāng)下是史上樓市最嚴(yán)調(diào)控期。

近來(lái)幾乎每天都傳出有地方限購(gòu),，而且限購(gòu)的政策更是“五花八門(mén)”：限貸,、限購(gòu)、認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離……甚至開(kāi)始限賣(mài),。

買(mǎi)了房,，需要在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2-3年后才能出讓?zhuān)@在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上可以說(shuō)絕無(wú)僅有。目前,，成都,、廈門(mén)、福州,、廣州,、珠海等14個(gè)城市已經(jīng)率先出臺(tái)限賣(mài)政策。

首批14城“限賣(mài)”

4月13日,，成都發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政,，明確在市內(nèi)住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)的住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì),，今年3月以來(lái),，全國(guó)已有14個(gè)城市發(fā)布住房“限賣(mài)”政策，嚴(yán)厲打擊短期炒房客,。

據(jù)證券時(shí)報(bào)梳理14城相關(guān)政策發(fā)現(xiàn)：杭州“限賣(mài)”的對(duì)象明確僅為企業(yè),；保定白溝新城、啟東等城市“限賣(mài)”政策限制的是非本地戶(hù)籍居民（家庭）,；常州,、揚(yáng)州、廈門(mén),、長(zhǎng)樂(lè),、青島,、廣州、珠海,、惠州,、東莞等城則面向的是全部住房交易對(duì)象；福州,、成都則對(duì)交易住房所在區(qū)域進(jìn)行了限制,。在“限賣(mài)”年限上，保定白溝新城定為“五年”,，時(shí)間最長(zhǎng),。

“限賣(mài)”背后，是樓市當(dāng)前出現(xiàn)的由投資需求引發(fā)的快速升溫,，以及由此帶來(lái)的供需失衡的現(xiàn)狀,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“限賣(mài)”正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路,，也成為這輪從3月開(kāi)始的全國(guó)多城市調(diào)控新的特點(diǎn),。預(yù)計(jì)未來(lái)還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。執(zhí)行“限賣(mài)”的是部分熱點(diǎn)城市,，一定年限的限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢杂行У亟档屯稒C(jī)行為,。樓市調(diào)控在繼續(xù)，但今年調(diào)控多了很多創(chuàng)新名詞,、創(chuàng)新措施,，很多政策都顛覆了過(guò)去的游戲規(guī)則。

樓市調(diào)控三點(diǎn)新特征

自2016年9月30日以來(lái),，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)45個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策,，累計(jì)140余次。

張大偉認(rèn)為,，當(dāng)下樓市調(diào)控的主要特征有以下三點(diǎn)：

一是大城市圈全面封堵,，比如北京及雄安新區(qū)周?chē)嫦拶?gòu)。過(guò)去限購(gòu)以一二線城市為主,，當(dāng)下有很多三四線城市也加入限購(gòu)范疇,。在過(guò)去一年多，全國(guó)包括京津冀,、長(zhǎng)三角,、珠三角及周?chē)鷧^(qū)域，因?yàn)閮r(jià)格絕對(duì)值較低,，各種利好因素集中,，導(dǎo)致投資需求旺盛，在過(guò)去一年多房?jī)r(jià)上漲了一倍多,。因此這些地方也開(kāi)始限購(gòu),。

二是歷史首次開(kāi)始系列城市限制持有年限,，“T＋N年”限制持有年限。包括廈門(mén),、福州,、廣州、珠海等十多個(gè)城市均出臺(tái)了新購(gòu)房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策,。這些政策將嚴(yán)厲打擊短期游資炒作行為,。

三是一、二線城市基本全面恢復(fù)了認(rèn)房又認(rèn)貸的信貸政策,。從政策預(yù)期看,，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí),，遇漲即調(diào),。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄,，多輪調(diào)控政策輪番出臺(tái)可以說(shuō)全方位封堵了任何炒房的可能性,。從后期市場(chǎng)發(fā)展看，預(yù)計(jì)還有更多的城市會(huì)加入調(diào)控行列,。

房?jī)r(jià)走向何去何從

新一輪調(diào)控后,，房?jī)r(jià)走向會(huì)是怎樣的呢？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭士英認(rèn)為,，如果說(shuō)“限購(gòu)”是迫不得已的話(huà),，那么“限賣(mài)”就離市場(chǎng)化更遠(yuǎn)了，這是要在回撤貨幣流動(dòng)性的同時(shí),，降低房產(chǎn)本身的流動(dòng)性,，已經(jīng)有點(diǎn)“凍結(jié)”房地產(chǎn)市場(chǎng)的味道了。如果這么下去,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌勢(shì)會(huì)加快加大,。

郭士英稱(chēng)，給房?jī)r(jià)剎車(chē),，這次的力度非常大,，后期還要看貨幣政策的力度，預(yù)計(jì)持續(xù)的信用收縮給市場(chǎng)帶來(lái)的感受將會(huì)是“拔涼拔涼”的,。雖然市場(chǎng)的降溫有一個(gè)過(guò)程,，但其實(shí)很多炒房人已經(jīng)被套牢在高位、無(wú)法出手了,，只是我們還沒(méi)有看到報(bào)道和數(shù)據(jù)出來(lái),。

民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，思考房?jī)r(jià)的問(wèn)題,，關(guān)鍵在于掌握三個(gè)維度的邏輯：

一是政策的維度,。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期受制于政策周期的影響,，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間,，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)劇烈的反彈,。政策如果動(dòng)真格，每次都是見(jiàn)效的,。

二是供需的維度,。供需規(guī)律是決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的最基本邏輯。經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展,，住宅市場(chǎng)供需基本平衡,，但因?yàn)橹袊?guó)大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現(xiàn)中小城市供應(yīng)過(guò)度而大城市供應(yīng)長(zhǎng)期不足的矛盾,。庫(kù)存不是中國(guó)房地產(chǎn)的真問(wèn)題,，真問(wèn)題是資源錯(cuò)配，是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律,，從而導(dǎo)致出現(xiàn)人為的短缺,。

三是價(jià)格的邏輯。房?jī)r(jià)的絕對(duì)值已經(jīng)很高,，這是不爭(zhēng)的事實(shí)?，F(xiàn)在北京房?jī)r(jià)均價(jià)過(guò)了6萬(wàn)，如果按照人均收入,，房?jī)r(jià)中位數(shù),，房?jī)r(jià)收入比，租售比等一系列的指標(biāo)看,，目前的房?jī)r(jià)不僅絕對(duì)值處于高位,，而且按照很多指標(biāo)來(lái)權(quán)衡，泡沫化程度已經(jīng)很高,。

當(dāng)房地產(chǎn)政策的目標(biāo)從抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)渡到防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候,，短期出現(xiàn)降溫是必然的，在限購(gòu)限貸等政策的影響下,，一些熱點(diǎn)城市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率,。