在實踐中，人們愿意通過設(shè)定抵押來確保交易的達(dá)成,、履行,，可以說抵押是債權(quán)人的退路，因為債權(quán)人可以在債務(wù)人不履行自己的義務(wù)時,，執(zhí)行抵押物,，要求對方承擔(dān)抵押責(zé)任，但并不是所有的債權(quán)都可以設(shè)定抵押,，即使設(shè)定抵押也不見得能夠?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán),。

抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

當(dāng)事人之所以設(shè)立抵押，就是為了擔(dān)保債務(wù)人履行債務(wù),，擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn),，可并不是所有的債權(quán)都可以設(shè)定抵押，也就是說抵押擔(dān)保有其固有的債權(quán)范圍,，具體為：

1,、主債權(quán)，有稱原債權(quán),、本債權(quán),，是擔(dān)保的重要內(nèi)容,。

2、利息,。包括法定利息和約定利息,。

3、延遲利息,。指由于人延遲履行而導(dǎo)致的利息,，延遲利息是法定的附隨性債權(quán)，因此不必經(jīng)當(dāng)事人特別約定或登記,，即屬于房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保范圍,。

4、違約金,。指合同一方因不履行或不適當(dāng)履行合同時,，為違約行為支付的帶有懲罰性或者補(bǔ)償性的金錢。

5,、損害賠償金,。指債務(wù)人因不履行債務(wù)或者不適當(dāng)履行債務(wù)給債權(quán)人造成損害而支付的賠償費用。

6,、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用,。指抵押權(quán)人因行使抵押權(quán)而支出的費用，比如拍賣費,、變賣費,、訴訟費等。

一般來講,，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)應(yīng)當(dāng)包括以上幾項,，但如果雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定只擔(dān)保其中幾項，那擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)依合同約定確定,。

實現(xiàn)抵押權(quán)需具備的條件

只要是設(shè)定的抵押擔(dān)保是法定范圍的債權(quán),，抵押權(quán)人就只需擔(dān)心能否實現(xiàn)抵押權(quán)就可以了，只不過要想實現(xiàn)抵押權(quán)還必須符合法定的條件,，具體為：

（一）存在有效的抵押權(quán),。

抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應(yīng)以抵押權(quán)存在為前提，當(dāng)事人只有享有抵押權(quán)時,，才可以實現(xiàn)抵押權(quán),。其次，抵押權(quán)必須合法有效,。抵押權(quán)是對物的價值的支配權(quán),，如果不能合法存在，則不享有支配權(quán)，也就談不上優(yōu)先受償了,。

（二）債權(quán)已屆清償期而未受清償,。

抵押權(quán)的目的在于擔(dān)保債權(quán)受償。若債權(quán)人的債權(quán)未屆清償期而允許抵押權(quán)人行使抵押權(quán),，將損害債務(wù)人依法應(yīng)當(dāng)享有的期限利益,。因此,，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)以債權(quán)已屆清償期而未受清償為要件,。但對于未屆清償期的債權(quán)，若因法定原因或者約定原因,，使債務(wù)人喪失期限利益時,，債權(quán)人得即時請求債務(wù)人履行債務(wù)。債權(quán)受抵押擔(dān)保,，因債務(wù)人喪失期限利益,，債權(quán)人因此亦可行使抵押權(quán)。

（三）債務(wù)人不履行債務(wù),。

倘若債務(wù)已屆履行期,，但債務(wù)人履行債務(wù)，債權(quán)人的債權(quán)受清償,，抵押權(quán)即消滅,，自無抵押權(quán)實現(xiàn)。

（四）債務(wù)的未清償不是因為債權(quán)人的原因所造成的,。

債務(wù)不履行的原因是多方面的,，有不可抗力的原因；有債權(quán)人的原因,；有債務(wù)人的原因,。“只有在因債務(wù)人方面的原因未清償債務(wù)時,，抵押權(quán)人才可以實現(xiàn)抵押權(quán),；如因其他原因致使債務(wù)不履行的，抵押權(quán)人不能實現(xiàn)抵押權(quán),?！?/p>

實現(xiàn)抵押權(quán)的方法

抵押權(quán)的實現(xiàn)可以通過自力救濟(jì)的方式來實現(xiàn)，也可以通過公力救濟(jì)的形式來實現(xiàn),。自力救濟(jì),，即抵押權(quán)人可徑自依抵押權(quán)而自行決定抵押權(quán)的處分方式并予以實施，無需經(jīng)由抵押人同意,，國家在通常情況下也不予強(qiáng)制干預(yù),。而公力救濟(jì)是指抵押權(quán)的實現(xiàn)應(yīng)采取公法上的方式，抵押權(quán)人實行抵押權(quán)之前通常需要獲得法院或其他國家機(jī)關(guān)簽發(fā)的裁判或決定，而不能私自地實現(xiàn)抵押權(quán),。

不論是自力救濟(jì)還是公力救濟(jì),，具體抵押權(quán)的實現(xiàn)辦法無非為抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣抵押物之后進(jìn)行償還的方式解決,。如果不能達(dá)成一致協(xié)議的,，抵押權(quán)人可以請求法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn),，之后就所得價款優(yōu)先受償,。具體的抵押權(quán)實現(xiàn)辦法為：

1、拍賣

抵押權(quán)人在債權(quán)已界清償期而債務(wù)人沒有履行還款義務(wù)時,，可以申請法院依照一定的程序拍賣抵押物,，就其所得的價金優(yōu)先受償。如果拍賣抵押物后所得的價金多余債務(wù)金額的,，超過部分應(yīng)當(dāng)返還抵押人,。如果抵押權(quán)人為多數(shù)人時，應(yīng)當(dāng)依照抵押權(quán)的次序進(jìn)行分配,。

2,、變賣

如果抵押權(quán)人不愿意拍賣抵押物的，也不愿意取得標(biāo)的物的所有權(quán)時,，可以通過一般的買賣方式變賣抵押物,，并就所得價金優(yōu)先受償。

3,、折價

在債權(quán)清償期限屆滿后,，抵押權(quán)人可以與抵押人簽訂合同，約定由抵押權(quán)人取得抵押物的所有權(quán),。如果抵押物的價值高于債權(quán)數(shù)額的,，應(yīng)當(dāng)將超過的價款返還于抵押人。

在交易中,，當(dāng)您需要設(shè)定抵押時,，建議最好是簽訂正式的抵押合同，避免出現(xiàn)不必要的麻煩,。有些抵押是簽了合同就能生效的,，但有些卻需要登記才生效。由此可見,，抵押的設(shè)定需要注意的事項很多,，您切不可糊里糊涂的簽訂抵押合同將自己置于不利之地。