答謝
一,、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押
購房者購買前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機構(gòu)查核該開發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因為現(xiàn)實中,，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進行項目開發(fā),。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構(gòu)成法律障礙,，影響購房人的順利購房,。
二、仔細審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件
1,、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障,，所以至關(guān)重要。
商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項批準,、規(guī)劃許可,、土地使用權(quán)證書、施工許可,、商品房預(yù)售許可等,。對于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱,、開發(fā)土地用途,、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán),，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán),，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。
2,、注意查看賣方的“一照”,、“兩書”、“五證”
“一照”：即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照,。
“兩書”：即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書,。
“五證：即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證,。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證,。尤其要注意有些開發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。
三,、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序
大多購房者購房需要貸款,。因此,，向銀行申請貸款時,，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準,。
1,、一般來說，向銀行提供收入證明,、稅單,、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務(wù)報表等材料,，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額,。
2、如果通過中介公司辦理貸款,，同樣需要把好貸款關(guān),，不能輕信中介公司的貸款承諾。
四,、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的
1,、合同是雙方真實意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則,，發(fā)生糾紛時,，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。
2,、現(xiàn)實交易中,，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中,，強加給購房者接受,。要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候,，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的,。
五、約定違約責(zé)任條款須詳細,、具體
1,、商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任,，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任,，一般違約金額都不多，因此,，購房者一定要注意這些細節(jié),。
2、同時,，還應(yīng)該約定：
規(guī)劃,、設(shè)計的變更致使購房者解除購房合同,，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金,。
由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證,，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失,。
加重開發(fā)商違約責(zé)任,，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。
六,、合同附件須重視
1,、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力,。
2,、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表,、質(zhì)量保證書,、裝飾設(shè)備標準、住宅使用說明書等,，對于補充協(xié)議的條款也常常列為合同附件,。
可見，這些附件內(nèi)容都是極其重要的,。購房者不但要認真謹慎對待合同主文,，對合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。
七,、妥善保管商品房的銷售廣告,、宣傳資料
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款,，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。
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2020-04-12 13:13:38
