答謝
一,、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押
購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù),。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā),。售房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商隱瞞此抵押情況,，這將對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成法律障礙，影響購(gòu)房人的順利購(gòu)房,。
二,、仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件
1、開(kāi)發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障,，所以至關(guān)重要,。
商品房開(kāi)發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可,、土地使用權(quán)證書(shū),、施工許可,、商品房預(yù)售許可等。對(duì)于開(kāi)發(fā)手續(xù),，應(yīng)特別注意各許可證件中的開(kāi)發(fā)主體名稱(chēng),、開(kāi)發(fā)土地用途、開(kāi)發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注,，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán),，沒(méi)有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開(kāi)發(fā)的,。
2、注意查看賣(mài)方的“一照”,、“兩書(shū)”,、“五證”
“一照”：即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
“兩書(shū)”：即商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū),。
“五證：即國(guó)有土地使用權(quán)證,、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑工程施工證,、內(nèi)(外)銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證,。尤其要注意有些開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替,。
三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費(fèi),、貸款的審批程序
大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款,。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí),，最好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策,，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。
1,、一般來(lái)說(shuō),，向銀行提供收入證明、稅單,、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明,，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數(shù)額,。
2,、如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān),，不能輕信中介公司的貸款承諾,。
四,、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的
1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn),，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則,，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù),。
2,、現(xiàn)實(shí)交易中，開(kāi)發(fā)商往往以格式合同為房管部門(mén)擬定,，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中,，強(qiáng)加給購(gòu)房者接受。要明確一點(diǎn),，正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。
五,、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì),、具體
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都會(huì)約定開(kāi)發(fā)商逾期交房,，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任,，但是往往開(kāi)發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多,，因此,，購(gòu)房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。
2,、同時(shí),，還應(yīng)該約定：
規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購(gòu)房者解除購(gòu)房合同,，開(kāi)發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購(gòu)房款的銀行利息,，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。
由于開(kāi)發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證,，購(gòu)房者要求退房退款時(shí),，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房?jī)r(jià)與簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)的差額損失。
加重開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任,，使其違約承擔(dān)的損失超過(guò)其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開(kāi)發(fā)商惡意違約,。
六、合同附件須重視
1,、合同附件是合同的有效組成部分,，與合同主文條款具有同樣的法律效力。
2,、常有的合同附件包括所購(gòu)房屋平面面積圖,、公攤面積表,、質(zhì)量保證書(shū)、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),、住宅使用說(shuō)明書(shū)等,，對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。
可見(jiàn),，這些附件內(nèi)容都是極其重要的,。購(gòu)房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文，對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視,。
七,、妥善保管商品房的銷(xiāo)售廣告、宣傳資料
商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般為要約邀請(qǐng),，不視為合同的條款,，但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。
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2020-04-12 13:13:38
