2020年,，伴隨《土地增值稅法》頒布在即以及各地土地增值稅征管規(guī)程修訂,，土地增值稅將成為房地產(chǎn)業(yè)稅務風險高發(fā)稅種。各房地產(chǎn)企業(yè)應從合法合規(guī)出發(fā),，加強企業(yè)內(nèi)部稅務風險防控,，積極準備，早做應對,。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造高額利潤的同時也帶來了高稅負,，稅收作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部成本來說，客觀上影響了其經(jīng)濟收益,。土地增值稅就是較大的影響因素,，是影響收益較大的稅種之一，如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費而保證企業(yè)收益,，是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重點思考的問題,，它關系到自身的生存和發(fā)展。

一,、房地產(chǎn)土增清算相關稅費扣除事項

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第五款規(guī)定：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅,、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除,。營業(yè)稅金及附加強調(diào)的是繳納,。

（一）城市維護建設稅及教育費附加的扣除

《關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規(guī)定，營改增后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅,、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的,，允許據(jù)實扣除,。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅,、教育費附加扣除,。根據(jù)該規(guī)定，若房地產(chǎn)項目的增值稅實際稅負率超過預征率,，那么該項目實際負擔的附加稅費相應也會超過預繳增值稅時繳納的附加稅費,。在此情況下，據(jù)實扣除對企業(yè)較為有利,。房地產(chǎn)企業(yè)應對增值稅按項目設置輔助賬核算,，從而可以準確計算附加稅費。反之,，若房地產(chǎn)項目增值稅實際稅負率低于預征率,，則按預繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。

（二）印花稅的扣除

《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定,，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定,，其繳納的印花稅列入管理費用,，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅,。因此，在轉(zhuǎn)讓新建房時,，印花稅不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金進行扣除,。

《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額,，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行,。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證,；不能提供合法有效憑證的,，不予扣除。根據(jù)上述規(guī)定,，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算須提供合法有效憑證進行稅前扣除,。《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）對這個問題進行了放寬,，第二十一條規(guī)定,，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時,，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除,。該條款提出了根據(jù)業(yè)務實質(zhì)進行扣除的原則。實踐中,，部分稅務機關會參考合同內(nèi)容允許部分沒有發(fā)票的成本進行稅前扣除,。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算時,，應當全面了解不同層級的稅收政策,，通過選擇、適用最優(yōu)的扣除方法,，降低土地增值稅稅負,。

二、土地增值稅清算條件是什么,？

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權地上建筑及附著物并取得收入的單位和個人,，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

1、凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人,，應在90日內(nèi)向主管地方稅務機關提出清算稅款申請,，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務機關核準后,，即可辦理竣工清算稅款手續(xù),。

2、凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人,。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關,。經(jīng)主管地方稅務機關核準后,，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

參照國家相關的稅務法規(guī),，凡是達到以下標準的個人或經(jīng)濟組織都要參與土地增值稅的繳納：

一是房地產(chǎn)各項目徹底被完成,、并已經(jīng)全部售出；

二是沒有建設完成的項目但是被整個轉(zhuǎn)讓出去的,；

三是直接將土地使用權進行有償轉(zhuǎn)讓獲得轉(zhuǎn)讓費用的,。

凡是達到了以下條件的，主管稅務機關就應該命令其行為主體承擔增值稅繳納義務：

一是已經(jīng)建設完畢并被驗收的項目,，

二是所轉(zhuǎn)讓的項目面積達到總體規(guī)模的百分之八十五以上,，以及尚未達到這一比重，然而,，除轉(zhuǎn)讓后的其他面積已經(jīng)被出租,；

三是已經(jīng)持有銷售許可證，然而樓盤卻在三年時間內(nèi)沒能徹底售出的,；

四是房產(chǎn)經(jīng)濟主體已經(jīng)申請了稅務注冊登記,，卻沒有履行增值稅繳納義務的；

五是國家稅務機關規(guī)定的其他情況,。

對達到清算條件應當進行清算的納稅人,，應準備報送清算資料。

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