住房貸款抵押物投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的規(guī)定最早出自于1992年上海市住房制度改革辦公室與建設(shè)銀行上海市分行聯(lián)合制訂的《職工住房抵押貸款暫行規(guī)定》,，該規(guī)定第二十三條規(guī)定，“借款人應(yīng)按銀行指定的險(xiǎn)種向中國(guó)人民保險(xiǎn)公司上海分公司辦理抵押物保險(xiǎn),?！痹撧k法第二十四條規(guī)定，“保險(xiǎn)金額：凡以購(gòu)建的住房作抵押物的,，不得少于購(gòu)建住房的價(jià)值,。”

雖然《職工住房抵押貸款暫行規(guī)定》后來(lái)在1996年和1999年分別兩次更新,，并且主管部門已經(jīng)發(fā)覺在法規(guī)中寫入指定保險(xiǎn)的做法,，違背《保險(xiǎn)法》中任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行強(qiáng)制保險(xiǎn)的規(guī)定,，因此目前執(zhí)行的上海市人民政府1999年7月份發(fā)布的《上海市個(gè)人住房公積金購(gòu)房貸款管理辦法》和有關(guān)細(xì)則中均未提及抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，但由于實(shí)際做法中仍然保留了抵押物產(chǎn)險(xiǎn),，造成當(dāng)前“規(guī)定無(wú)強(qiáng)制,、操作有強(qiáng)制”的抵押物保險(xiǎn)狀態(tài)。以當(dāng)前市面上熱銷的一套35萬(wàn)元的主流價(jià)格住房為例,，若政策性貸款年限為15年,，則一次性保險(xiǎn)費(fèi)就為2363元，這對(duì)普通職工家庭來(lái)說(shuō)是一筆很大的開支,。

抵押物保險(xiǎn)的初衷,，是為了增加抵押物的安全，在抵押物發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)通過(guò)保險(xiǎn)賠償來(lái)保全抵押權(quán)人的債權(quán),。但從近10年上海的住房貸款房屋保險(xiǎn)的實(shí)踐來(lái)看,，抵押房屋的出險(xiǎn)率極低。從國(guó)外抵押貸款做法看,，房主保險(xiǎn)即為抵押物保險(xiǎn),，國(guó)外對(duì)不同類型的房屋實(shí)行不同保險(xiǎn)費(fèi)率。鋼混結(jié)構(gòu)的,，費(fèi)率很低甚至不要求投保,；木頭結(jié)構(gòu)的，一般保險(xiǎn)費(fèi)率較高,，主要是火災(zāi)和洪水風(fēng)險(xiǎn)概率較大,。另外，投保人亦可選擇足額投保和不足額投保兩種方式,。足額投保,，即按照房屋全價(jià)作為保險(xiǎn)金額。不足額投保,，僅就房屋全價(jià)的部分價(jià)值投保,，在出險(xiǎn)后，僅就投保價(jià)值作為保險(xiǎn)賠償上限,。

為此,，筆者提出如下住房貸款抵押物保險(xiǎn)的改進(jìn)意見：

首先，對(duì)于抵押住房是鋼混結(jié)構(gòu)的新建房屋,，應(yīng)該取消抵押物產(chǎn)險(xiǎn)強(qiáng)制做法,；其次，對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)或木質(zhì)結(jié)構(gòu)的抵押房屋,、和竣工年限超過(guò)30年的抵押房屋,，應(yīng)該要求抵押物產(chǎn)險(xiǎn)，但保險(xiǎn)金額應(yīng)該根據(jù)借款人貸款金額和還款方式逐年變化，即將貸款年初剩余本金與當(dāng)年保險(xiǎn)金額一致,，同時(shí)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)該在現(xiàn)有的年千分之五的基礎(chǔ)上大大下調(diào),，根據(jù)實(shí)際出險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)經(jīng)精算后重新厘定。保費(fèi)應(yīng)采取年繳交的方法,。最后,，商業(yè)性和政策性住房貸款抵押房屋保險(xiǎn)，不應(yīng)實(shí)行差別費(fèi)率政策,，應(yīng)該統(tǒng)一對(duì)待,。