1.現(xiàn)在注冊(cè)公司，并申請(qǐng)?zhí)崆斑€款(自己沒錢,，需第三方墊資),，將房子析產(chǎn)至老婆個(gè)人名下后，做經(jīng)營(yíng)貸后用我的四成名額買入價(jià)300萬的學(xué)位房,。
2.不做析產(chǎn),，直接二押并復(fù)婚后用走全款再抵押方式買入價(jià)300萬學(xué)位房(可視現(xiàn)金流情況調(diào)整購(gòu)房?jī)r(jià)）。
3.直接賣掉后用四成名額買去價(jià)800萬左右?guī)W(xué)位兼自住的房子,。

從墊資成本,，摩擦成本，時(shí)間成本等多方面綜合考慮哪個(gè)方案是最佳的,，謝謝,！

答
非常感謝你的打賞提問！

從你的方案設(shè)計(jì),，還有用詞,，考慮的非常專業(yè)了。

方案1
如果析產(chǎn)給妻子,，再想貸款出來,，那是需要有公司的
注冊(cè)公司，每年有3000左右的成本
經(jīng)營(yíng)貸的按揭手續(xù)費(fèi)是比較高一些的,，通常2%,，另外注冊(cè)公司還建議提前做好有關(guān)的流水等資質(zhì)問題。
按照你的說法,，需要墊資結(jié)清貸款,，然后申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，這種墊資成本比較高一些,，可能需要2.5%3%一個(gè)月,，需要約2個(gè)月，故而也存在10萬的墊資費(fèi)哦,，這個(gè)錢也不少的
為了原銀行早點(diǎn)涂銷,，也可能需要加急涂銷，也有一點(diǎn)手續(xù)費(fèi)的,。
故而方案1,，你需要準(zhǔn)備成本10多萬，一不小心接近20萬
你買房支付首套的契稅

方案2
二押也需要公司，與上面持平,，但是不需要結(jié)清貸款,，節(jié)省很多墊資手續(xù)費(fèi)
至于新買的房子，如果業(yè)主配合,，不需要墊資過橋，節(jié)省不少的手續(xù)費(fèi),，但是按揭手續(xù)費(fèi)需要2%,。
契稅按照2套，需要3%
而且房貸部分依然享受85折以及公積金,，不過也要注意,，涉及組合貸款，二押很難申請(qǐng)

方案3
這個(gè)其實(shí)也可能有墊資（如果買家不愿意提前支付首付款）,，不過成本是最低的
再次購(gòu)買算首套,，可以大房子，住的更舒適,。

當(dāng)然了,，如果你認(rèn)為房?jī)r(jià)還在漲，其實(shí)方案2更好一些,，因?yàn)橘I入的房子越多,，尤其面積越大，以后的升值空間會(huì)更大
如果你從剛需考慮,，那么方案3更優(yōu)

至于時(shí)間,，你小孩子3年后入學(xué)，還有足夠的時(shí)間去思考以及周旋的,。