營業(yè)稅和增值稅的差異分析，由于增值稅的設置原理與營業(yè)稅存在本質上的不同,，由此引發(fā)了營業(yè)稅和增值稅在納稅義務人,、征稅對象、征稅地點,、計稅方式,、發(fā)票管理等稅務管理方面，以及具體會計核算方面的巨大差異,。對試點企業(yè),，需要付出相當?shù)呐磉m應營改增稅制改革帶來的變化和沖擊，而對于核算較為復雜的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,，將付出更多心血用以規(guī)范增值稅相關財稅核算,。

為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利完成營業(yè)稅向增值稅的過渡，本文特別梳理比較了營業(yè)稅與增值稅下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務管理,、會計核算等方面的差異,，以便更好地理解稅制改革帶來的變化。

稅務管理方面存在的差異增值稅是以單位和個人在生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對象征收,；營業(yè)稅是就征稅范圍內(nèi)取得的營業(yè)額為課稅對象征收,。這種設置原理的差異，則直接體現(xiàn)在增值稅和營業(yè)稅的計稅方法上,。

同時,，由于增值稅屬于中央地方共享稅種，營業(yè)稅（除特定對象外）為地方稅種,，在具體的稅務管理方式上也存在較大的差異,，具體如下：

（1）計稅方式。根據(jù)我國企業(yè)實際經(jīng)營情況,，增值稅在實際征收過程中分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人,，一般納稅人采用以銷項稅額扣減進項稅額的方式計算，小規(guī)模納稅人則采用一個較低的征收率來計算應納增值稅額,。與營業(yè)稅納稅義務人沒有身份分類,，統(tǒng)一按照行業(yè)稅率征收的模式相比，增值稅的稅款計算與征管方式有所差異,。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模,，正常情況下均應認定為增值稅一般納稅人。

（2）計稅依據(jù),。增值稅是價外稅,，其繳納的稅金應以商品或勞務的價格作為計稅依據(jù)進行計算,，稅金本身不屬于價款的一部分。而營業(yè)稅是價內(nèi)稅,，其繳納的稅金已經(jīng)包含在商品或勞務價格中,，稅金是價款的一個組成部分。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售樓盤為例,，假使某套樓房銷售額100萬元（該樓盤營改增后采用簡易計稅方式）,，營業(yè)稅計稅依據(jù)為100萬元，稅額5萬元,；增值稅計稅依據(jù)為100÷（1+5%）=95.24（萬元），稅額4.76萬元,。

（3）稅率（征收率）,。建筑業(yè)營業(yè)稅稅率3%，營改增后適用11%的增值稅稅率,；轉讓不動產(chǎn),、轉讓土地使用權營業(yè)稅稅率5%，營改增后適用11%的增值稅稅率,；金融保險業(yè)和服務業(yè)營業(yè)稅稅率5%,，娛樂業(yè)營業(yè)稅稅率5%～20%，營改增后均適用6%的增值稅稅率,。此外,，增值稅征收率一般為3%，對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)等業(yè)務適用簡易征收的,，征收率5%,。

（4）行業(yè)劃分。值得注意的是,，營改增行業(yè)劃分并不完全是對營業(yè)稅行業(yè)劃分的平移,，如營改增試點行業(yè)“生活服務業(yè)”，是原營業(yè)稅下部分服務業(yè),、部分文化體育業(yè)和娛樂業(yè)的合并,。營改增試點還對部分具體業(yè)務的行業(yè)歸屬進行了重新劃定。

（5）征收機關和納稅地點,。征收機關方面,，除納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)等業(yè)務外，增值稅均為國稅機關征收,；除鐵道部門,、銀行總行和保險公司營業(yè)稅由國稅機關征收外，營業(yè)稅通常為地稅機關征收,。納稅地點方面,，增值稅主要在機構所在地申報繳納,，營業(yè)稅則按照業(yè)務的不同分別在機構所在地或者勞務發(fā)生地繳納。營改增后,，增值稅的繳納地點（含預繳）將根據(jù)納稅主體（企業(yè)或個人）,、業(yè)務類型、經(jīng)營地點的不同有所區(qū)分,，情形較營業(yè)稅下更為復雜,。

（6）發(fā)票管理。營業(yè)稅發(fā)票按照屬地化進行管理和設置,，因此各地管理方式均有所不同,。增值稅發(fā)票管理更加嚴格，專用發(fā)票等票種均在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一納入增值稅稅控發(fā)票管理新系統(tǒng)進行管理,、監(jiān)控,。

近年來，國家稅務總局對虛開增值稅發(fā)票的打擊力度不斷加大,，營改增后發(fā)票的改革和規(guī)范使用更是不容試點企業(yè)忽視的重要環(huán)節(jié),。