- 【發(fā)布單位】福建省廈門市
- 【發(fā)布文號】--
- 【發(fā)布日期】2004-06-04
- 【生效日期】2004-06-04
- 【失效日期】--
- 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
- 【所屬類別】地方法規(guī)
廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例(2004修訂)
廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例(2004修訂)
(1998年10月29日廈門市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過,,根據(jù)2004年6月4日廈門市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過的《關(guān)于修改〈廈門象嶼保稅區(qū)條例〉等十二件法規(guī)的決定》修正)
第一章 總則
第一條 為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理,明確業(yè)主,、使用人,、物業(yè)管理企業(yè)及開發(fā)建設(shè)單位之間的權(quán)利和義務(wù),保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用,,創(chuàng)建整潔,、安全、文明,、舒適的居住環(huán)境,,遵循國家有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則,,結(jié)合本市實際,,制定本條例。
第二條 本條例所稱住宅區(qū),,是指以住宅房屋為主,,并有相配套的公共設(shè)施的居住小區(qū)、居住組團,、商住樓等,。住宅區(qū)的范圍由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門劃定。
本條例所稱業(yè)主,,是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人,。
本條例所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人,。
本條例所稱物業(yè)管理,,是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。
第三條 市建設(shè)行政主管部門是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門,,負責組織實施本條例,。
各有關(guān)行政管理部門在各自職責范圍內(nèi),協(xié)同實施本條例,。
街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行協(xié)調(diào)、監(jiān)督,。
第二章 業(yè)主自治管理
第四條 業(yè)主通過業(yè)主會議或業(yè)主代表會議選舉成立業(yè)主委員會,,對住宅區(qū)物業(yè)實施自治管理,。
第五條 業(yè)主會議由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的,,也可以推選業(yè)主代表,,組成住宅區(qū)業(yè)主代表會議。
業(yè)主會議或業(yè)主代表會議(以下統(tǒng)稱業(yè)主會議)必須有代表百分之五十以上表決權(quán)的業(yè)主出席才能召開,。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主會議,,不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
第六條 有下列情形之一的,,在市建設(shè)行政主管部門和住宅區(qū)所在街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在六個月內(nèi),,組織召開第一次業(yè)主會議,,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:
(一)住宅區(qū)已入住的建筑面積達到百分之五十;
(二)房屋交付使用滿二年,。
一個住宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會,。
第七條 業(yè)主會議每年至少召開一次,以投票或其他方式表決,。表決權(quán)按建筑面積每平方米一個表決權(quán)或每一份額一個表決權(quán)計,。業(yè)主代表按所代表的表決權(quán)行使。
經(jīng)持有過半數(shù)以上表決權(quán)的已入住戶提議,,可推遲召開第一次業(yè)主會議,,但須在提議中提出推遲召開業(yè)主會議的具體日期和理由,并且推遲時間不得超過六個月,。
經(jīng)代表百分之二十以上表決權(quán)的業(yè)主提議,可以召開臨時業(yè)主會議,。業(yè)主委員會應(yīng)在接到提議后十日內(nèi)就其所提議題召開臨時業(yè)主會議,。
業(yè)主會議的決定,以出席會議的業(yè)主所代表表決權(quán)的過半數(shù)通過,。
第八條 業(yè)主會議的職權(quán):
(一)制訂和修改業(yè)主委員會章程,、業(yè)主公約;
(二)選舉,、撤換業(yè)主委員會的組成人員,;
(三)決定住宅區(qū)有關(guān)公共利益的重大事項;
(四)聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告,,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,,改變或撤銷業(yè)主委員會不適當決定;
(五)決定聘請,、解聘物業(yè)管理企業(yè),,并可授權(quán)業(yè)主委員會行使,;
(六)審議公共設(shè)施專用基金的使用情況;
(七)其他應(yīng)由業(yè)主會議行使的職權(quán),。
第九條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),,持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會委員名單,,向所在街道辦事處備案,。
第十條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權(quán)的使用人中選出,。業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成,,其中設(shè)主任一人,由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在委員中選舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負責,。
業(yè)主委員會會議由主任召集,召開會議必須有過半數(shù)委員出席,,作出決定須全體委員過半數(shù)同意,。
業(yè)主委員會委員每屆任期三年,可連選連任,。
第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,,履行下列職責:
(一)審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃;
(二)召集和主持業(yè)主會議,,并報告年度工作,;
(三)根據(jù)業(yè)主會議授權(quán),與物業(yè)管理企業(yè)簽訂,、變更或解除物業(yè)管理委托合同,;
(四)審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設(shè)施的報告,;
(五)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準,;
(六)監(jiān)督、指導(dǎo),、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的管理,、服務(wù)工作;
(七)督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約,,交納物業(yè)管理服務(wù)費和房屋公共維修金,;
(八)協(xié)調(diào)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。
業(yè)主委員會不得直接從事以營利為目的的經(jīng)營活動,。
第十二條 業(yè)主公約由第一次業(yè)主會議制定,。
業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用,、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則,。使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約的有關(guān)內(nèi)容,。
第十三條 業(yè)主公約應(yīng)當包括下列內(nèi)容:
(一)業(yè)主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式,;
(二)使用住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和房屋共用部位,、共用設(shè)備的權(quán)利與義務(wù);
(三)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利,;
(四)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán),;
(五)物業(yè)各項維修和管理費用的繳交;
(六)業(yè)主應(yīng)遵守的行為準則,;
(七)違反業(yè)主公約的責任,;
(八)其他有關(guān)事項。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十四條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)取得國家規(guī)定資質(zhì)資格,,并在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù),。
第十五條 鼓勵業(yè)主委員會采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會應(yīng)當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同,。委托合同應(yīng)當于簽訂之日起三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報市建設(shè)行政主管部門備案,。
物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專項業(yè)務(wù)聘用有相應(yīng)資質(zhì)的專營公司或?qū)H顺袚蓪I(yè)主委員會委托的項目進行經(jīng)營,。
第十六條 當事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應(yīng)當包括下列內(nèi)容:
(一)房屋共用部位,、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新,;
(二)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的使用管理,、維修和更新;
(三)綠化,、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù),;
(四)停車場地的管理;
(五)維護公共秩序,;
(六)物業(yè)維修,、更新費用的管理;
(七)物業(yè)檔案資料的保管和移交,。
第十七條 在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),;
(二)擅自改變房屋設(shè)計用途和改變房屋外貌,;
(三)占用,、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備,;
(四)亂拋亂倒亂堆垃圾,、雜物;
(五)排放有毒,、有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲,;
(六)不按指定地點停放車輛,;
(七)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為,。
業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)的上述行為,,有權(quán)予以勸阻、制止,,要求恢復(fù)原狀或者依法賠償損失,。
第十八條 任何單位和個人在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電,、給排水,、排污、煤氣,、郵電通訊等管道管線,,應(yīng)按規(guī)定報有關(guān)部門審批,并與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面,、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議后,,方可施工。
第十九條 凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全,,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的,,業(yè)主應(yīng)及時進行修繕。拒不進行修繕的,,由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕,,其費用由業(yè)主承擔。
第二十條 住宅區(qū)的管理維修責任,,按下列規(guī)定劃分:
(一)房屋自用部位和自用設(shè)備的維修,、更新費用,由業(yè)主承擔,;
(二)房屋的共用部位,、共用設(shè)備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責,維修費用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規(guī)定,,從房屋公共維修金中支出,;直管公房和單位自管房按房改政策出售的,由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關(guān)費用,;
(三)開發(fā)建設(shè)單位投資的公共設(shè)施管理,、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責,,維修,、更新改造費用從公共設(shè)施專用基金中支出;
(四)政府投資的公共設(shè)施的管理、維修,、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門或?qū)I(yè)部門負責,,也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔,并支付相應(yīng)費用,;
(五)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理,、維護、維修,、更新改造等責任不明確的,,由市建設(shè)行政主管部門會同相關(guān)部門共同確定。
第二十一條 房屋公共維修金由業(yè)主繳納,,按棟號或梯號??顚S茫坏门沧魉?,并應(yīng)按棟號或梯號設(shè)立維修金檔案,。
公共設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位一次性繳納設(shè)立。
公共設(shè)施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定,。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同向業(yè)主,、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。物業(yè)管理服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價管理,。政府指導(dǎo)價由市物價管理部門按小區(qū)類別,、樓字類型、服務(wù)項目核定,,并報市人民政府備案,。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務(wù),物價管理部門有收費標準的,,按規(guī)定執(zhí)行,;沒有規(guī)定收費標準的,由雙方當事人約定,。
物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應(yīng)當公布,。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的,其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用,。
第二十三條 住宅區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟收入的公用配套設(shè)施,、設(shè)備和場地,由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經(jīng)營,,其收入用于補充住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)等費用,。
第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)依據(jù)城市管理有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督,并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市人民政府有關(guān)部門的要求開展各項創(chuàng)優(yōu)活動,。
業(yè)主委員會,、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定開展相關(guān)工作,。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投訴,。
市建設(shè)主管部門應(yīng)當建立投訴受理制度,,接受業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投訴,。
第四章 物業(yè)的前期管理與移交
第二十六條 開發(fā)建設(shè)項目在方案設(shè)計和設(shè)備安裝過程中,,應(yīng)具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設(shè)施以及便于開展物業(yè)管理服務(wù)的各項功能,。
第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋的共用部位,、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓,。
第二十八條 開發(fā)建設(shè)單位尚未出租,、出售的空置房屋的管理服務(wù)費,由開發(fā)建設(shè)單位承擔,。
業(yè)主委員會成立之前,,由開發(fā)建設(shè)單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理,委托管理的應(yīng)提供物業(yè)管理所需的工程建設(shè)檔案資料,。
第二十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi),,向業(yè)主委員會移交下列工程建設(shè)檔案資料:
(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖,;
(二)單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,;
(三)地下管網(wǎng)竣工圖,;
(四)各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖,;
(五)環(huán)保,、綠化等相關(guān)工程竣工驗收資料;
(六)其他必要資料,。
業(yè)主委員會應(yīng)在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內(nèi),,將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內(nèi),,向業(yè)主委員會移交原保管的資料,。
第三十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在移交工程建設(shè)檔案資料的同時,按建設(shè)總投資的百分之二,,一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公共設(shè)施專用基金,,由業(yè)主委員會設(shè)專帳管理。市建設(shè)行政主管部門對公共設(shè)施專用基金的劃撥和使用情況進行監(jiān)督,。
第三十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交已分攤計費到戶的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房,,物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二,最低使用面積為三十平方米,最多使用面積為二百平方米,,其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有,。
第五章 法律責任
第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位違反本條例,有下列情形之一的,,由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰:
(一)未在規(guī)定時間內(nèi)組織召開第一次業(yè)主會議的,,責令其限期組織召開;逾期仍不組織召開的,,可處以五千元以上三萬元以下的罰款,。
(二)不按規(guī)定移交工程建設(shè)資料、劃撥公共設(shè)施專用基金,、移交物業(yè)管理用房的,,責令其限期改正,并可處以一萬元以上五萬元以下罰款,。
第三十三條 違反本條例規(guī)定,,有下列情形之一的,由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰:
(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書或超越其資質(zhì)等級范圍,,從事物業(yè)管理服務(wù)的,,沒收違法所得,并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款,。
(二)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設(shè)施專用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的,,責令改正,并可處以二千元以上二萬元以下的罰款,;情節(jié)嚴重的,,吊銷資質(zhì)等級證書。
第三十四條 違反本條例規(guī)定,,有下列情形之一的,,由城監(jiān)支隊根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),擅自改變房屋設(shè)計用途,,占用,、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備,;責令恢復(fù)原狀,,并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。
(二)擅自改變房屋外貌,,責令改正,,并可處以一千元以上三千元以下罰款。
(三)不按指定地點停放車輛,,責令改正,,并處以五十元以上五百元以下的罰款,。
(四)在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電,、給排水,、排污、煤氣,、郵電通訊等管道管線,未與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面,、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議就施工的,,責令其改正,并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款,。
第三十五條 業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費,、房屋公共維修金和規(guī)定的其他費用的,業(yè)主委員會應(yīng)協(xié)助催繳,。逾期仍不繳納的,,由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定收取違約金;合同沒有約定的,,可按日加收所欠繳費用千分之三的違約金,。逾期六個月仍不繳納的,物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務(wù),。
物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,,應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任,造成業(yè)主,、使用人損失的應(yīng)當承擔賠償責任,。
第三十六條 當事人對行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟,。
當事人逾期不申請復(fù)議,,也不起訴,又不履行處罰決定的,,由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行,。
第六章 附則
第三十七條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義:
(一)共用部位,是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部,,由整幢住宅的業(yè)主,、使用人共同使用的門廳、樓梯間,、水泵間,、電表間、電梯間,、電話分線間,、電梯機房,、走廊通道、傳達室,、內(nèi)天井,、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面,、散水面,、屋面等部位。
(二)共用設(shè)備,,是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部,,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道,、排水管道,、落水管、照明燈具,、垃圾通道,、排煙排氣通道、電視天線,、水箱,、水泵、電梯,、郵政信箱,、避雷裝置、消防器具,、防盜門等設(shè)備,。
(三)公共設(shè)施,是指住宅區(qū)內(nèi),,由業(yè)主和使用人共同使用的道路,、園林綠地、停車場庫,、照明路燈,、消防栓、排水管道,、窨井,、化糞池、垃圾箱,、規(guī)定標識,、建筑智能系統(tǒng)等設(shè)施。
第三十八條 工業(yè)區(qū),、商業(yè)區(qū)等非住宅區(qū)的物業(yè)管理可參照本條例執(zhí)行,。
第三十九條 市人民政府可根據(jù)本條例制定實施細則,。
本條例的具體應(yīng)用問題由廈門市人民政府負責解釋。
第四十條 本條例自1999年1月1日起施行,。
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