• 【發(fā)布單位】江蘇省
• 【發(fā)布文號】蘇政辦發(fā)[2005]55號
• 【發(fā)布日期】2005-05-17
• 【生效日期】2005-05-17
• 【失效日期】--
• 【文件來源】建設部
• 【所屬類別】政策參考

江蘇省政府辦公廳關于轉發(fā)省建設廳等部門關于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展意見的通知

江蘇省政府辦公廳關于轉發(fā)省建設廳等部門關于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展意見的通知
 
(蘇政辦發(fā)[2005]55號)





各市、縣人民政府,，省各委,、辦、廳,、局,，省各直屬單位：



 省建設廳、省發(fā)展改革委,、省財政廳,、省國土資源廳、人行南京分行,、省物價局,、省地稅局、江蘇銀監(jiān)局《關于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》已經(jīng)省人民政府同意,，現(xiàn)轉發(fā)給你們,，請結合各地實際，認真貫徹執(zhí)行,。



 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),，住房價格是社會普遍關注的問題。全面貫徹落實國家宏觀調控政策,，及時研究解決當前房地產(chǎn)市場存在的突出問題,，努力促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,，對于鞏固和發(fā)展宏觀調控成果，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長,，維護廣大人民群眾的切身利益,，具有重要的意義和作用。各級各部門要充分認識切實穩(wěn)定住房價格,、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要性,、緊迫性，從實踐“三個代表”重要思想和貫徹落實科學發(fā)展觀的全局高度,，把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和住房價格上升幅度過大的問題,，作為當前加強和改善宏觀調控的一項重要任務來抓。各市,、縣人民政府對本地區(qū)穩(wěn)定住房價格工作負總責,，要將這項工作列入重要議事日程，加強領導,，明確責任,，認真落實各項調控政策措施，切實抓出成效,。



江蘇省人民政府辦公廳

二○○五年五月十七日





關于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見



省建設廳 省發(fā)展改革委 省財政廳 省國土資源廳 人行南京分行 省物價局 省地稅局 江蘇銀監(jiān)局

（2005年5月）



 近年來,，我省認真貫徹《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）精神，全面落實國家宏觀調控政策,，嚴格控制城鎮(zhèn)建設規(guī)模和拆遷規(guī)模,，努力控制房地產(chǎn)投資規(guī)模和住房價格增長過快的勢頭，取得了初步成效,，全省房地產(chǎn)業(yè)總體上保持了健康有序的發(fā)展態(tài)勢,。但由于市場供需不平衡、住房供應結構不合理,、建設成本增加以及房地產(chǎn)市場不規(guī)范等因素,，導致一些地方住房價格在高位運行，一些地方住房價格上漲過快,，影響了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展,。及時解決住房市場運行中的矛盾和問題，切實穩(wěn)定住房價格,，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,，已成為當前的一項重要任務。根據(jù)《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電[2005]8號）和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）精神,，結合我省實際,，現(xiàn)提出如下意見：



 一、正確把握房地產(chǎn)市場調控的目標任務和基本要求



 貫徹國家宏觀調控政策,，切實穩(wěn)定住房價格,，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，要按照“積極穩(wěn)妥,、把握力度,，突出重點、區(qū)別對待,，因地制宜,、分類指導，強化法制,、加強監(jiān)管”的原則,，從完善住房供應、控制不合理需求兩方面入手,，綜合運用財稅,、金融、法律,、行政等多種手段,，實行政策引導，規(guī)范市場秩序,，遏制投機性炒房,，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設,，合理引導住房消費,，努力實現(xiàn)住房總量基本平衡、結構基本合理,、價格基本穩(wěn)定,，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。



 二,、改善住房供應結構



 各地要從當?shù)貙嶋H出發(fā),，完善住房供應政策，調整優(yōu)化住房供應結構,，形成以普通商品房為主體,、以經(jīng)濟適用住房和廉租住房為保障、以高檔商品房為補充的住房供應體系,，滿足不同收入家庭的住房需求,。要強化規(guī)劃調控，加強對年度房地產(chǎn)投資計劃,、房地產(chǎn)供地計劃,、城鎮(zhèn)房屋拆遷計劃以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的核準管理，每年保持適當?shù)淖》拷ㄔO規(guī)模,，確保供求基本平衡,。要著力增加中低價位普通商品住房,、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的供應量，提高市場供應比例,。普通商品住房中小戶型住房的比例,，一般要達到60％左右。市,、縣人民政府要抓緊編制普通商品住房,、經(jīng)濟適用住房建設計劃，明確今明兩年的建設規(guī)模,、項目布局和進度安排,，盡快向社會公布，接受社會監(jiān)督,，穩(wěn)定市場預期,。要加強新開發(fā)住宅小區(qū)交通和生活服務等配套設施建設，滿足居民居住,、生活的需要,，緩解住房供應矛盾。各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下,，強化規(guī)劃調控,，優(yōu)先審查中低價位普通商品住房、經(jīng)濟適用住房,、廉租住房規(guī)劃項目,，在項目選址上予以保證。同時,，要嚴格控制低密度,、高檔住房的建設。全省各級人民銀行要加大“窗口指導”力度,，督促商業(yè)銀行采取有效措施,，認真貫徹執(zhí)行人民銀行有關住房信貸政策，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理,，防范貸款風險,。鼓勵增加對中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房開發(fā)的信貸投入，嚴格控制對高檔商品房的開發(fā)貸款,。



 三,、加大土地供應計劃管理力度



 各地要根據(jù)住宅用地需求，合理編制年度土地供應計劃,。居住用地土地價格和住房價格上漲較快的市,、縣，要適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的用地供應,。繼續(xù)停止別墅類用地供應,，從嚴控制高檔住房用地供應。對中低價位普通商品住房建設項目,，在供應土地前,，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度,、容積率,、綠地等規(guī)劃設計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關部門提出住房銷售價位,、套型面積,、配套設施、建設進度等控制性要求,，并作為土地出讓的前置條件,，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應,。要加大對房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的清理力度,，切實制止囤積土地行為。嚴格執(zhí)行法律規(guī)定,，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,，足額征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的,，無償收回土地使用權,。嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，嚴禁轉讓,，依法制止“炒買炒賣”土地的行為。切實加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管,，對不按土地出讓合同約定或履行《國有土地劃撥決定書》規(guī)定的,，依法追究違約責任。



 四,、引導合理住房消費



 要支持城鎮(zhèn)居民合理住房消費,，對屬于改善住房條件購買普通商品住宅的，繼續(xù)給予相應的政策優(yōu)惠,。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格在同級別土地住房平均交易價格1.2倍以內,。單套建筑面積和價格標準可適當浮動,，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各市要根據(jù)實際情況,，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準,，報省建設廳,、財政廳、地稅局備案后,，在2005年5月31日前公布,。要引導居民根據(jù)收入情況，通過租賃房屋,、購買二手房,、購買新房等不同方式滿足住房需求。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造租賃用房,，引導居民將投資購房及時用于市場出租,。加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀、咨詢,、評估等中介服務的管理,，促進二手房交易。



 五,、加強對房地產(chǎn)交易行為的管理



 要根據(jù)實際情況,，及時調整和完善有關政策，加大控制投資性購房需求的力度,，堅決遏制投機性炒房,。禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。房屋所有權申請人與經(jīng)登記備案的預售合同載明的預購人不一致的,，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù),。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前,，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓手續(xù),。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的,，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅,；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅,；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的,，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。加強個人住房貸款管理,，重點支持中低收入家庭購買中低價位普通商品住房,，對個人購買兩套及其以上住房的，要降低按揭貸款比例,，并實行貸款利率上浮,。對購買房屋一年內出售的，商業(yè)銀行不得提供轉按揭服務。



 六,、完善住房保障體系



 各地要加強經(jīng)濟適用住房建設,，每年新開工建設的經(jīng)濟適用住房面積，要達到當年住房新開工面積的10％左右,。城鎮(zhèn)房屋拆遷安置用房應專項規(guī)劃和建設,，不得占用經(jīng)濟適用住房指標。要切實落實經(jīng)濟適用住房土地劃撥,、減免行政事業(yè)性收費,、地方政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率等措施,，降低建設成本,，控制銷售價格,。購買經(jīng)濟適用住房,，要實行申請、審批和公示制度,，規(guī)范操作,，接受社會監(jiān)督，確保城鎮(zhèn)低收入家庭入住,。各地要根據(jù)實際情況,，全面落實廉租住房制度。合理確定廉租住房保障水平,，保障城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭的基本住房需求,。要根據(jù)廉租住房需求，切實落實以財政資金為主,、多渠道籌措廉租住房資金的措施,，擴大廉租住房覆蓋面。廉租住房保障方式以發(fā)放住房租賃補貼為主,，實物配租和租金減免為輔,。要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查摸底，建立保障對象檔案,，將廉租住房制度落到實處,。2005年，各市,、縣（市,、區(qū)）都要建立和實施廉租住房制度，到2006年底基本解決城市最低收入住房困難家庭基本住房需求問題,。要嚴格廉租住房準入審批制度,，加強動態(tài)管理，維護社會保障的公正性。堅持統(tǒng)籌兼顧,、量力而行的原則,，合理確定城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模，保持拆建平衡,，合理控制因拆遷造成的被動性住房需求增長,。今年，全省年度計劃拆遷總面積要控制在上年度住房竣工面積的60％以內,，各市,、縣一般不得超過2004年的規(guī)模。



 七,、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序



 進一步完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度,。要切實加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的監(jiān)管，重點落實市場準入制度,、項目手冊制度,、項目資本金制度、預售許可制度,、合同備案制度,、預售款管理制度和住宅小區(qū)交付使用制度。不具備相應房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè),，不得參加商品房項目用地的招投標,，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。項目資本金達不到要求的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，有關部門不得批準和辦理開工手續(xù),。房產(chǎn)主管部門要加強商品房預售、登記發(fā)證工作的集中統(tǒng)一管理,，全面實施商品房銷售網(wǎng)上備案制度,。房地產(chǎn)開發(fā)商未取得商品房預售許可證，采用預訂或預約,、認購,、定購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為,，房地產(chǎn)管理部門要依法予以處罰,。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構虛構銷售合同違規(guī)銷售房屋，發(fā)布不實價格信息惡意哄抬房價,，謊報商品房銷售進度和價格誘騙消費者爭購,，不明碼標價誤導消費者，炒買炒賣預售商品房等行為,，以及不履行開竣工時間,、銷售價格與套型面積控制等項目建設要求的行為,，要依法查處。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信體系建設,，將違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔案,，公開予以曝光，切實發(fā)揮失信懲戒作用,。



 八,、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測



 要充分利用現(xiàn)代信息技術手段，建立房地產(chǎn)市場研究分析及預警制度,?？茖W設計指標體系，統(tǒng)一數(shù)據(jù)采集標準,，規(guī)范房地產(chǎn)價格統(tǒng)計,，加強房地產(chǎn)市場研究，客觀分析房地產(chǎn)市場運行狀況,，正確判斷房地產(chǎn)形勢及發(fā)展趨勢,，適時進行市場調控，防止住房價格大起大落,。采取切實有效措施,，完善房地產(chǎn)信息報送制度，為政府科學決策提供依據(jù),。建立完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。要加快建立完善房地產(chǎn)信息平臺,，定期向社會發(fā)布本地區(qū)房地產(chǎn)市場供求狀況,、價格水平與價格變化情況，提高房地產(chǎn)市場的透明度,，及時引導群眾的心里預期與消費需求,，促進房地產(chǎn)市場理性發(fā)展。要注意分區(qū)域,、分價格段歸集住房價格信息,，尤其是全面收集、準確提供廣大市民關心的廉租住房,、經(jīng)濟適用住房和中低價位普通商品住房的相關信息,，切實提高信息的時效性、真實性和權威性,。



 九,、切實做好房地產(chǎn)市場調控的組織協(xié)調工作



 為加強對房地產(chǎn)市場調控工作的組織協(xié)調，省有關部門建立房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議制度,，由省建設廳主要負責同志召集,，省發(fā)展改革委,、財政廳、國土資源廳,、人行南京分行,、物價局、地稅局,、江蘇銀監(jiān)局,、統(tǒng)計局等相關部門的分管負責同志參加。聯(lián)席會議的主要任務是,，及時分析研究房地產(chǎn)市場情況,，進行信息溝通，協(xié)調,、落實相關政策,，加強督促檢查。各地可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況,，建立相應的房地產(chǎn)市場調控協(xié)調機制,。當前，各市,、縣人民政府要根據(jù)國務院,、省政府的部署要求，結合當?shù)貙嶋H,，對本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況進行全面深入的調查分析,，對穩(wěn)定住房價格、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的工作認真進行研究部署,，理清思路,，明確目標，建立工作責任制,，全面落實各項政策措施,，切實抓緊抓好。為強化各市,、縣人民政府的責任,，對住房價格增長幅度超過當?shù)鼐用裣M價格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，要采取暫停審批該地區(qū)其他建設項目用地,、暫停提高公用事業(yè)價格和收費標準等措施,。