• 【發(fā)布單位】河北省石家莊市
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2004-07-08
• 【生效日期】2004-08-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】國(guó)務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例

石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例
 
（2003年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過(guò) 2004年3月25日河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議批準(zhǔn) 2004年7月8日石家莊市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告公布 自2004年8月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用,，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,，根據(jù)國(guó)務(wù)院《
物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例。




第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例,。



 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),。




第三條 物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)向市場(chǎng)化、專業(yè)化,、規(guī)范化方向發(fā)展,。提倡住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)創(chuàng)造條件實(shí)行物業(yè)管理。提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi),、公平,、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。




第四條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,?？h（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在市房產(chǎn)行政主管部門(mén)委托范圍內(nèi),，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理,。



 市、縣（市）區(qū)人民政府規(guī)劃,、建設(shè),、價(jià)格、城市管理,、公安,、民政、衛(wèi)生等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理,。




第五條 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。



 城市居民委員會(huì)可以依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛,。




第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)




第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，依法享有權(quán)利，履行義務(wù),。




第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),。



 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共同設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素,，由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。




第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),。



 只有單一業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。



 業(yè)主人數(shù)較多不便于召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì),、經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的,，可以以單元、幢或一定建筑面積,、業(yè)主人數(shù)為選舉單位,，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。




第九條 已交付使用的物業(yè)有下列情形之一的,，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：



 （一）業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上,；



 （二）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上；



 （三）公有住房出售建筑面積達(dá)百分之三十以上,。



 市,、縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據(jù)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的特殊情況，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。




第十條 業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下進(jìn)行?？梢允紫冉M織成立由業(yè)主推選代表組成的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)成立的具體工作。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備機(jī)構(gòu),，也可以征得二分之一以上業(yè)主同意,，由業(yè)主代表、建設(shè)單位或公有住房出售單位及其選聘的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén),、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表組成。




第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),，屬于住宅類物業(yè)的,，為一戶一票制，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數(shù)計(jì)算票數(shù),。屬于非住宅類物業(yè)的,，以業(yè)主擁有的建筑面積每一百平方米計(jì)算為一票；單戶不足一百平方米的,，計(jì)算為一票,。業(yè)主公約另有規(guī)定的除外。法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定,。




第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加,。



 業(yè)主代表行使投票權(quán),，應(yīng)當(dāng)事先征求和如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見(jiàn)。



 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，行使投票權(quán),。



 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò),。業(yè)主大會(huì)作出制定或修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、確定業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所和經(jīng)費(fèi),、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案等事關(guān)全體業(yè)主利益的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò),。




第十三條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生,。




第十四條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集,，五分之一以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不組織召開(kāi)的,，十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng),，要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。受理申請(qǐng)的房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)及時(shí)督促召開(kāi),。




第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果和選舉情況報(bào)告,、業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則到縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并將業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果,、業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,。



 業(yè)主委員會(huì)備案和公示事項(xiàng)發(fā)生變更的,，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案并公示。




第十六條 業(yè)主大會(huì)決定對(duì)全體業(yè)主,、使用人,、業(yè)主委員會(huì)具有約束力。業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決議、決定,，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng),。



 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)作出決定,，使少數(shù)業(yè)主利益受到損失的,，受益業(yè)主應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。




第三章 物業(yè)管理企業(yè)




第十七條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,，根據(jù)核準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)從事相應(yīng)的物業(yè)服務(wù),。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書(shū),。




第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)核定,。不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，不得從事原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)等級(jí)的物業(yè)服務(wù),。




第十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利：



 （一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行管理,；



 （二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；



 （三）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督,；



 （四）對(duì)造成物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地?fù)p害的，要求責(zé)任人停止侵害,；



 （五）依據(jù)法律,、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。




第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：



 （一）按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)服務(wù),；



 （二）接受業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況,，并進(jìn)行公示；



 （三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),；



 （四）公示利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況；



 （五）協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法,、違規(guī)的行為,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序,；



 （六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù),。




第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,，協(xié)助做好救助工作。



 物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定,。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),，不得侵害公民的合法權(quán)益,。




第四章 前期物業(yè)管理




第二十二條 前期物業(yè)管理，是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理,。



 在業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,；選聘物業(yè)管理企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。



 業(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí),，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止,。



 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),，物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外,。




第二十三條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位,，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的,，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。




第二十四條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)（銷）售許可證時(shí),，向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)提供《業(yè)主臨時(shí)公約》,、《前期物業(yè)服務(wù)合同》；屬于新建住宅物業(yè)的,，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件,。




第二十五條 物業(yè)買(mǎi)受人，是指與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同,、購(gòu)買(mǎi)房屋的單位和個(gè)人,。



 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)將《業(yè)主臨時(shí)公約》作為物業(yè)銷售合同要約部分,。物業(yè)買(mǎi)受人在簽訂物業(yè)銷售合同同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》予以書(shū)面承諾,。




第二十六條 規(guī)劃,、設(shè)計(jì)新建住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃,、合理布局物業(yè)管理設(shè)施,，并按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，費(fèi)用計(jì)入建筑成本,。



 物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有,，只能用作物業(yè)管理活動(dòng)。




第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收,，向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房,、公建配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)物業(yè)資料,。



 在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所述管理用房、設(shè)施,、設(shè)備,、資料移交給業(yè)主委員會(huì)。




第二十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),，任何單位和個(gè)人不得擅自處分,。




第五章 物業(yè)管理服務(wù)




第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同,。



 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費(fèi)用,、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用,、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用,、物業(yè)管理用房、合同期限,、違約責(zé)任等內(nèi)容,。



 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后,，提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。




第三十條 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主只能委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理,。業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí),，采用公開(kāi)招標(biāo)或者其他方式。



 物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)由市,、縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)監(jiān)督管理,。




第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保,、突發(fā)公共衛(wèi)生事件,、公共體育設(shè)施、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律,、法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止,，并向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。



 有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后,，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理,。




第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同的主要部分或全部委托或轉(zhuǎn)移給他人,。因委托或轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān),。




第三十三條 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)部門(mén)依法制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法確定,。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及收取方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。




第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。




第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期滿三個(gè)月前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)商是否續(xù)約事宜,。雙方續(xù)約的,，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不續(xù)約的,，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同期滿三個(gè)月前通知該物業(yè)管理企業(yè),。




第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列交還事項(xiàng)：



 （一）物業(yè)服務(wù)費(fèi),、物業(yè)維修資金,、利用物業(yè)共用部分所得收益等余額,；



 （二）物業(yè)檔案資料；



 （三）物業(yè)管理用房,；



 （四）屬于業(yè)主所有的其他財(cái)物,。



 新物業(yè)管理企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)移交新物業(yè)管理企業(yè),。




第三十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。



 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)用的,，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。



 物業(yè)使用人,，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人,。




第三十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約,、業(yè)主大會(huì)決定,，不得損害公共利益和他人利益。




第三十九條 市,、縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴,，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人,。




第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)




第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用,、安全以及公平合理的原則,，正確處理供水、排水,、通行,、通風(fēng),、采光,、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系,。




第四十一條 公有住房出售后,，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負(fù)責(zé),，成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)售后公房的維修和管理。




第四十二條 物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi),，由建設(shè)單位或其委托的單位負(fù)責(zé)維修,。保修期滿后,，自用部位和設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù),；共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備由選聘的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù),。




第四十三條 物業(yè)使用中禁止下列行為：



 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌,；



 （二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu),、布局及既定用途；



 （三）擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場(chǎng)地；



 （四）損壞物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地,、擅自移動(dòng)共用設(shè)施、設(shè)備,；



 （五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng),；



 （六）業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。




第四十四條 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行裝飾,、裝修,，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)登記。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾,、裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝飾,、裝修人及其委托的裝飾、裝修企業(yè),。




第四十五條 單位和個(gè)人因物業(yè)維護(hù),、公共利益或其他原因需要臨時(shí)占用共用部分的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)管理企業(yè)同意,。挖掘道路、場(chǎng)地或其他改變公用部分原貌的,，應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。




第四十六條 利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意,，獲取的收益歸該部分業(yè)主所有,，由該部分業(yè)主決定主要用于該共用部分的維修、養(yǎng)護(hù),；做其它使用的也由該部分業(yè)主決定,。




第四十七條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意,，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。




第四十八條 供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)施維修,、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。



 住宅小區(qū)內(nèi)的共用配套設(shè)施設(shè)備,，按下列規(guī)定實(shí)施維修,、養(yǎng)護(hù)：



 （一）供水設(shè)施，樓地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部門(mén)負(fù)責(zé),，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),；



 （三）供電設(shè)施，以資產(chǎn),、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界,，以外的部分由供電部門(mén)負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),；



 （三）道路,、路燈、排水設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),；



 （四）供熱,、供氣、通信,、有線電視設(shè)施，由相關(guān)單位和產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；



 （五）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站由城市管理部門(mén)負(fù)責(zé),。



 由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目,，其費(fèi)用由受益業(yè)主分?jǐn)偂?guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定,。




第七章 物業(yè)維修資金




第四十九條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)毗連、具有共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,。




第五十條 新建住宅物業(yè)在銷售時(shí),，購(gòu)房戶應(yīng)按購(gòu)房款百分之二的比例向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納專項(xiàng)維修資金。



 公有住房的購(gòu)房戶應(yīng)按購(gòu)房款百分之二的比例向售房單位交納專項(xiàng)維修資金,。



 專項(xiàng)維修資金由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)代管,。



 法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定,。




第五十一條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)在物業(yè)保修期滿后,，按下列用途專項(xiàng)使用：



 （一）支付房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的安全檢查和維護(hù)的費(fèi)用；



 （二）墊付共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的急修工程所需費(fèi)用,；



 （三）支付共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大修,、更新、改造所需費(fèi)用,。



 專項(xiàng)維修資金不敷使用的,，由業(yè)主按其占有物業(yè)的面積續(xù)籌。續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定,。




第五十二條 物業(yè)維修資金實(shí)行按幢建賬,、按戶核算，銀行專戶存儲(chǔ),、?？顚Ｓ谩?



第五十三條 專項(xiàng)維修資金的使用由業(yè)主大會(huì)決定,；未成立業(yè)主大會(huì)的,，由全體業(yè)主決定。




第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)及其他專項(xiàng)維修資金使用單位應(yīng)定期將專項(xiàng)維修資金的收支,、使用情況進(jìn)行公示,，接受業(yè)主的監(jiān)督。




第八章 法律責(zé)任




第五十五條 違反本條例的規(guī)定,，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，或者未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,，給予警告,，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款。




第五十六條 違反本條例的規(guī)定,，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。




第五十七條 違反本條例的規(guī)定,，不移交有關(guān)資料和本條例第三十六條第（一）,、（四）項(xiàng)事項(xiàng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,；逾期仍不移交的,，對(duì)有關(guān)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款,。




第五十八條 違反本條例的規(guī)定,，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得,，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款,。



 以欺騙方式取得資質(zhì)的，依照本條第一款規(guī)定處罰,，并吊銷資質(zhì)證書(shū),。




第五十九條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū),。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決議使用,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。




第六十條 違反本條例的規(guī)定,，挪用專項(xiàng)維修資金的,，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專項(xiàng)維修資金,，給予警告，沒(méi)收違法所得,，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款,，物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,，情節(jié)嚴(yán)重的,，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的,，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任,。




第六十一條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的,，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,，給予警告，沒(méi)收違法所得,，并處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款,。




第六十二條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的,，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告,，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款,；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。




第六十三條 違反本條例的規(guī)定,，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,，給予警告,，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：



 （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的,；



 （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場(chǎng)地的,，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備的,；



 （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,；



 （四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌的,。



 個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,，處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的,，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款,。




第六十四條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納,；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴,。




第六十五條 違反本條例的規(guī)定,，市、縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利,，收受他人財(cái)物或者其他好處,，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的,，依法給予行政處分,。




第九章 附則




第六十六條 本條例自二○○四年八月一日起施行。