• 【發(fā)布單位】陜西省西安市
• 【發(fā)布文號】西安市人民代表大會常務(wù)委員會公告第70號
• 【發(fā)布日期】2005-08-25
• 【生效日期】2005-08-25
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

西安市物業(yè)管理條例（2005修正）

西安市物業(yè)管理條例（2005修正）

（1999年3月30日西安市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過 1999年5月27日陜西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議批準(zhǔn) 根據(jù)2004年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議通過 2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議批準(zhǔn)的關(guān)于修改《西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》的決定第一次修正 根據(jù)2005年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議通過 2005年7月30日陜西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議批準(zhǔn)的關(guān)于修改 《西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》的決定第二次修正）






第一章 總則




第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《
物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實際，制定本條例,。




第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動,，適用本條例。




第三條 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。




第四條 業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)堅持公開,、公平、公正的原則,。



 鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù),、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平,。




第五條 西安市房產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理行政主管部門,，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。



 新城,、碑林,、蓮湖、雁塔,、未央,、灞橋等城六區(qū)以外的區(qū)、縣房產(chǎn)行政管理部門是本區(qū)、縣的物業(yè)管理行政主管部門,，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。



 建設(shè)、規(guī)劃,、市政,、民政、園林,、公安,、價格、工商等行政管理部門,，按照各自職責(zé)協(xié)同管理,。




第二章 業(yè)主及業(yè)主大會




第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。



 業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。




第七條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,，一個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會；但是,，只有一個業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的職責(zé)。



 業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán),，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積,、住宅套數(shù)等因素確定。住宅房屋為一套一票,；非住宅房屋按建筑面積,，100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的四舍五入記票）,。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán),，最高不超過全部投票權(quán)的30％。房屋產(chǎn)權(quán)共有的,，由產(chǎn)權(quán)共有人推舉一名代表行使投票權(quán),。




第八條 具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：



 （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，商品房屋出售并交付使用建筑面積達(dá)50％以上,，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上；



 （二）公有住宅具備法定的物業(yè)管理條件和出售率達(dá)到50％以上,。




第九條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下,，由業(yè)主代表,、建設(shè)單位,、公有住宅出售單位組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作,。



 業(yè)主大會籌備組組成人員名單確定后,，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于7日,。




第十條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：



 （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點、形式和內(nèi)容,；



 （二）提出業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案,；



 （三）登記和確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),；



 （四）提出業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法草案,；



 （五）首次業(yè)主大會的其他準(zhǔn)備工作。




第十一條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi),，在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下,，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。



 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的15日前,，將業(yè)主大會會議的相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。




第十二條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)1/5以上業(yè)主提議,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議,。




第十三條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：



 （一）選舉,、更換業(yè)主委員會委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；



 （二）制定,、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則,；



 （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),；



 （四）聽取和審議業(yè)主委員會工作報告和財務(wù)報告,；



 （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度,；



 （六）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實施,；



 （七）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定,；



 （八）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的承擔(dān)辦法,；



 （九）法律,、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。




第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會由委員五至九人組成,，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會決定,。



 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，辦事公道,，遵紀(jì)守法,，熱心公益事業(yè)，有一定的工作能力和工作時間,。



 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)將選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會的成員名單在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告,。




第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)管理行政主管部門備案：



 （一）業(yè)主大會成立的情況,；



 （二）業(yè)主大會議事規(guī)則,；



 （三）業(yè)主公約；



 （四）業(yè)主委員會委員的基本情況,。




第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，履行下列職責(zé)：



 （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理情況,；



 （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；



 （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；



 （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；



 （五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。




第十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：



 （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是業(yè)主的,；



 （二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的；



 （三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的,；



 （四）依法被追究刑事責(zé)任的,；



 （五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；



 （六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的,；



 （七）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的,。



 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起3日內(nèi),，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會,。




第十八條 業(yè)主委員會會議每季度召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或者1/3以上業(yè)主委員會組成人員提議,，可以臨時召開會議,。會議作出的決定必須經(jīng)全體組成人員過半數(shù)通過,。




第三章 物業(yè)管理服務(wù)




第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格和相應(yīng)的資質(zhì)證書,。物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書。




第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,。




第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同,。




第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容：



 （一）物業(yè)管理事項；



 （二）服務(wù)質(zhì)量和費用,；



 （三）雙方的權(quán)利義務(wù),；



 （四）專項維修資金的管理與使用；



 （五）物業(yè)管理用房的使用,；



 （六）合同期限,；



 （七）違約責(zé)任。




第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，提供相應(yīng)的服務(wù),。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財產(chǎn)安全受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。




第二十四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費辦法,，在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費項目,、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項,。




第二十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定,；物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費用的,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。



 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納,。



 物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主,、物業(yè)使用人同意，物業(yè)管理企業(yè)自行提供的服務(wù),，不得收取費用,。




第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終使用人收取費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托有償代為收取有關(guān)費用的,，代收服務(wù)費由委托單位支付,，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費以及公共用水、用電等分?jǐn)偛糠忠酝獾念~外費用,。




第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后15日內(nèi),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及下列相關(guān)資料：



 （一）竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料,；



 （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；



 （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；



 （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。




第二十八條 物業(yè)管理行政主管部門接到對物業(yè)管理服務(wù)方面的投訴后,，應(yīng)當(dāng)調(diào)查處理,，7日內(nèi)答復(fù)投訴人；涉及其他行政主管部門的,，應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)的行政主管部門進(jìn)行處理,，并在15日內(nèi)答復(fù)投訴人。




第四章 前期物業(yè)管理




第二十九條 在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,。




第三十條 提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理,。



 住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。




第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護(hù),、管理，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定,。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。




第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時公約向物業(yè)管理行政主管部門備案,。并將其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人公示,，予以說明。



 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾,。




第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任,。前期物業(yè)管理期間,，不得使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金,，不得轉(zhuǎn)讓物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。




第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)對共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料,。




第三十五條 前期物業(yè)管理適用本條例有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求的規(guī)定,。前期物業(yè)管理費用,，由入住的業(yè)主、建設(shè)單位按前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納,。




第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會辦公用房）,。



 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途,。




第三十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。




第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,；但是,，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。




第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)




第三十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的約定,，愛護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備。




第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：



 （一）損壞房屋承重,、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌,；



 （二）私自占用、損壞共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,；



 （三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物,；



 （四）侵占綠地,、毀壞花草樹木；



 （五）亂設(shè)攤點,、亂停車輛,；



 （六）亂倒垃圾、堆放雜物,；



 （七）擅自在建筑物,、構(gòu)筑物上張貼、涂寫,、刻畫,；



 （八）影響其他用戶采光、通風(fēng)及其他生活便利,；



 （九）排放或者堆放有毒有害物質(zhì),，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；



 （十）從事危害公共利益的活動,；



 （十一）法律,、法規(guī)禁止的其他行為。




第四十一條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時,，相鄰的業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相鄰業(yè)主,、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主,、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償,。



 因維修養(yǎng)護(hù)造成相鄰業(yè)主,、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損失或者其他財產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償,。




第四十二條 房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的,，從其約定,。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費用,。




第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅,，應(yīng)當(dāng)遵守國家和省、市有關(guān)家庭居室裝飾裝修的規(guī)定,，事先告知物業(yè)管理企業(yè),，并接受其指導(dǎo)。




第四十四條 業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì),。擅自改變房屋使用性質(zhì)的,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告,。



 物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理區(qū)域共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。




第四十五條 業(yè)主,、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,，損害業(yè)主的共同利益,。



 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意,。



 業(yè)主,、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路,、場地,，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。




第四十六條 供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任,。



 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,，臨時占用,、挖掘道路、場地的,，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀,。




第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進(jìn)行其他經(jīng)營性活動的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。




第四十八條 物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù),，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合,。



 責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)時，經(jīng)業(yè)主大會同意,，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),，費用由責(zé)任人承擔(dān)。




第六章 專項維修資金的管理與使用




第四十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金。



 專項維修資金及其孳息歸業(yè)主所有,，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修和更新,、改造,，不得挪作他用。




第五十條 物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金,，按下列規(guī)定交納和提取：



 （一）建設(shè)單位出售商品房屋時,，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納,，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納，業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品房屋,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)交納,；



 （二）公有住宅出售單位出售公有住宅時，購房者按購房款百分之二的比例交納,；



 （三）公有住宅出售單位出售公有住宅時,，多層住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高層住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取,。



 專項維修資金不敷使用時,，經(jīng)業(yè)主大會研究決定，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌,。




第五十一條 專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門或者其委托的單位代收,。



 未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門代管,；業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi),，將其代管的專項維修資金及其孳息一并移交業(yè)主委員會,。



 物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與金融機(jī)構(gòu)就專項維修資金的存儲,、提取,、結(jié)算簽訂書面合同。




第五十二條 專項維修資金應(yīng)當(dāng)在金融機(jī)構(gòu)專戶存儲,，按幢建賬,，按戶核算。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次專項維修資金的收支情況。




第五十三條 專項維修資金按照下列規(guī)定使用：



 （一）一幢住宅只有一個單元的,，共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用,，從該幢住宅的專項維修資金中支出,；



 （二）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出,；



 （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用,，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出,。



 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的,，費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān),。




第五十四條 從專項維修資金帳戶支取費用時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會全體成員審核簽章的支付憑證和有關(guān)費用清單,。




第五十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的,，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。



 因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的,，剩余的專項維修資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主,。




第五十六條 市人民政府應(yīng)當(dāng)制定專項維修資金的統(tǒng)一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應(yīng)當(dāng)包括使用計劃報批制度,、財務(wù)預(yù)決算管理制度,、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢對帳制度。




第七章 法律責(zé)任




第五十七條 違反本條例規(guī)定,，不移交有關(guān)資料的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的,，對建設(shè)單位,、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款,。




第五十八條 違反本條例規(guī)定,，有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款,；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：



 （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的,；



 （二）擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,，損害業(yè)主共同利益的,；



 （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,。



 個人有前款規(guī)定行為之一的,，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的,，處5萬元以上20萬元以下的罰款,。




第五十九條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的,，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告,，責(zé)令改正，可以并處3000元以上3萬元以下的罰款：



 （一）未承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任的,；



 （二）拒不交納未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋的前期物業(yè)服務(wù)費用的,；



 （三）業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)拒不交納尚未出售的商品房屋專項維修資金的。



 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定,，拒不制定或者不公示業(yè)主臨時公約的,，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責(zé)令改正,，可以并處500元以上3000元以下的罰款,。




第六十條 違反本條例規(guī)定，挪用專項維修資金的,，由物業(yè)管理行政主管部門予以追回,，移交業(yè)主委員會，給予警告,，沒收違法所得,，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的,，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。




第六十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后,，不向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正,，給予警告，沒收違法所得,，可以并處2000元以上2萬元以下的罰款,。




第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位,、個人違反本條例規(guī)定,，損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu),、房屋外貌或者私自占用,、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀,、賠償損失，可并處500元以上5000元以下的罰款,。




第六十三條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,；逾期仍不交納的,，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。




第六十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)規(guī)定的,，該決定無效，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期糾正,，并通告全體業(yè)主,。




第六十五條 違反本條例規(guī)定的行為，其他法律法規(guī)有規(guī)定的,，從其規(guī)定,。




第六十六條 對個人處3000元以上罰款、對單位處3萬元以上罰款的,，當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利,。



 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟,。




第六十七條 拒絕,、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依法處罰,；構(gòu)成犯罪的,，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。




第六十八條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員濫用職權(quán),、徇私舞弊,、玩忽職守的,，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任,。




第八章 附則




第六十九條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：



 （一）自用部位：是指門戶以內(nèi)的房間、廚房,、衛(wèi)生間,、陽臺、天井,、庭院以及室內(nèi)墻面等部位,；



 （二）自用設(shè)備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗,、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水,、排水、燃?xì)夤艿?、電線以及水,、電、氣戶表等設(shè)備,；



 （三）共用部位：房屋承重結(jié)構(gòu),、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳,、公共走廊,、公共樓梯間、業(yè)主樓層間的供,、排水總管,、內(nèi)天井、戶外墻壁,、屋面,、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室,、消防監(jiān)控室,；



 （四）共用設(shè)施設(shè)備：綠地、道路,、化糞池,、污水井、雨水井,、垃圾中轉(zhuǎn)站,、水泵、水箱,、電梯,、信報箱,、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施,、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施,、公用天線,、露天停車場、非機(jī)動車庫,、公用設(shè)施設(shè)備用房等,。




第七十條 本條例自公布之日起施行。