• 【發(fā)布單位】寧波市
• 【發(fā)布文號】甬政辦發(fā)〔2009〕296號
• 【發(fā)布日期】2009-12-24
• 【生效日期】2009-12-24
• 【失效日期】--
• 【文件來源】寧波市
• 【所屬類別】政策參考

關于推動企業(yè)投融資建設農村住房集中改建項目的指導意見

關于推動企業(yè)投融資建設農村住房集中改建項目的指導意見

(甬政辦發(fā)〔2009〕296號)





 各縣（市）區(qū)人民政府,，市級有關部門,、有關單位：



 為貫徹落實省委、省政府《關于加快農村住房改造建設的若干意見》（浙委〔2009〕56號）和市委,、市政府《關于推進農村住房制度改革和住房集中改建的意見》（甬黨〔2009〕7號）精神,，創(chuàng)新農村住房建設投融資體制，推進市場化,、企業(yè)化,、項目化運作，加快農村住房集中改建步伐,，現就推動企業(yè)投融資建設農村住房集中改建項目（以下簡稱“農村住房”）提出如下指導意見：



 一,、推動企業(yè)投融資建設農村住房的重要性



 （一）推動企業(yè)投融資建設農村住房，是通過引入市場化,、社會化機制,，創(chuàng)新投融資體制和建設形式，解決農村住房集中改建面臨的資金難等問題的重要舉措,，有利于加快農村住房改建步伐,，推進城市化和城鄉(xiāng)一體化，有利于加強農村住房建設管理,，提高農村住房建設質量水平,，也有利于企業(yè)通過參與農村住房建設，實現企業(yè)轉型升級和做大做強,，提升企業(yè)素質和形象,。各地要充分認識企業(yè)投融資建設農村住房的重要意義，積極加以引導和推動。



 二,、創(chuàng)新投融資建設形式



 （二）堅持因地制宜原則,，各地,、各項目可結合各自實際,，合理確定企業(yè)投融資建設農村住房的具體形式?？梢赃x擇采取以下形式：



 1.建設――轉讓（BT）模式,。即選擇企業(yè)作為農村住房項目的投融資單位，由投融資單位負責籌措建設資金,，按要求進行項目建設,，建成后由項目業(yè)主單位向投融資單位支付回購價款回購房屋。



 2.商品房項目拼盤建設模式,。即在商品房開發(fā)項目土地出讓時,，約定由開發(fā)建設單位連帶建設一部分住房，建成后無償移交給農房改造部門或單位（以下簡稱“農房改造部門”）或由農房改造部門按約定的回購價格進行回購,，專項用于村民安置,。



 3.房地產企業(yè)競價開發(fā)模式。即農村住房建設項目委托由房地產開發(fā)企業(yè)組織建設,，建成后房屋由農房改造部門組織回購,。在設定建設標準的前提下，通過企業(yè)公開競爭房屋的回購價格,，價低者確定為建設單位,。



 （三）鼓勵各地積極探索企業(yè)作為投融資主體參與農村住房建設的其他形式，有條件的地方可成立縣級專門負責農村住房投資建設的國有企業(yè)或政府性平臺,，以提高農村住房開發(fā)建設的籌資能力與資金統(tǒng)籌能力,，進一步完善農村住房建設投融資體制。



 三,、合理設定投融資人條件



 （四）采用BT模式建設農村住房,，投融資單位應具備以下條件：



 1.具有獨立法人資格、注冊資金達到2000萬元以上,、管理水平先進,、專業(yè)技術力量雄厚、業(yè)績突出,、信譽良好,。



 2.以自有資金和中長期融資能力作為項目建設保障，不得搞項目反擔保,。



 3.投融資單位能用于擬投標項目的自籌資金必須為項目所需融資資金的1倍以上,、單位凈資產必須是項目所需融資資金的1倍以上。



 （五）拼盤建設農村住房的商品房開發(fā)項目、以競價開發(fā)模式建設以及以其他開發(fā)形式建設農村住房的開發(fā)建設單位,，應具備與項目建設規(guī)模相應的房地產開發(fā)企業(yè)資質和項目資本金,。



 四、規(guī)范投融資建設程序



 （六）企業(yè)投融資建設農村住房的程序一般包括：確定投融資項目――審批確定投融資建設方案――確定投融資單位――簽訂建設合同（或土地出讓合同）――建設與驗收――回購（或移交,，下同）,。



 （七）確定投融資項目。



 企業(yè)投融資建設的農村住房集中改建項目,，由鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）提出申請,，報縣（市）區(qū)人民政府批準。鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）可以根據需要組建或確定項目法人單位,，也可以由縣（市）區(qū)人民政府成立或確定專門的單位作為轄區(qū)內農村住房集中改建項目的法人單位,。



 （八）審批確定投融資建設方案。



 項目確定后,，鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項目法人單位應編制項目投融資建設方案,，由縣（市）區(qū)農村住房改建主管部門會同發(fā)改、建設,、規(guī)劃,、國土資源、財政等部門提出審查意見后,，報縣（市）區(qū)人民政府審批,。



 投融資建設方案應明確回購方案及回購資金籌措渠道（或資金平衡方案）和擔保方案。



 （九）確定投融資單位,。



 投融資單位應通過招標（或土地公開出讓）選擇確定,，若采取其他方式確定投融資單位，應報縣（市）區(qū)人民政府批準,。



 在確定投融資單位時,，應擇優(yōu)選擇具有較強投資能力、建設能力,、管理能力和具有健全質量保證體系的企業(yè),。在同等條件下，可優(yōu)先選擇大型國有企業(yè),。



 采用BT模式建設農村住房的投融資單位可以單獨投標,，也可兩個以上法人或其他組織組成聯合體以一個投標人的身份共同投標，但須以主要出資單位為投標主體,。



 （十）簽訂建設合同或土地合同,。



 投融資單位確定以后，鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項目法人與投融資單位就建設農村住房項目簽訂建設合同,。合同中應明確建設標準和要求,、投資（含投資收益）結算辦法或回購價格,、支付方式、回購條件和程序,、回購期限,、工程質量保修、建設期建筑主要材料價格變動和設計變更等引起投資變化的具體處理方式,、合同雙方的責任,、權利和義務以及違約責任等。



 實行商品房項目拼盤建設的,，在土地出讓時應設置附加條件,，明確搭車建設村民安置房的建設標準和要求,、回購房屋范圍,、回購價格、回購主體,、授權鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）對建設實施管理以及違約責任等內容,；土地出讓后，由國土資源部門與開發(fā)建設單位簽訂土地出讓合同,，并將土地出讓時設置的附加條件列入土地出讓合同條款,。安置房同商品房的建設標準應基本一致。



 按照略低于建設工程平均利潤率的原則,，合理確定房屋回購價格,，控制投融資單位的贏利水平，降低農村住房建設成本,。



 （十一）回購和移交,。



 投融資單位完成建設合同的建設任務并經工程竣工驗收合格、完成竣工驗收備案后,，經組織驗收,，符合回購條件的，簽訂回購備忘錄,，按約定啟動回購程序,。



 五、加強投融資建設管理



 （十二）項目前期工作及征地,、拆遷等項目的實施,，由鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項目法人負責。鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項目法人與投融資單位應合理界定各自承擔的建設范圍,，并在招投標文件和建設合同中予以明確,。



 （十三）采取BT模式建設農村住房項目的融資和施工、設備采購等,，可以由投融資單位總承包,。投融資單位不得將工程轉包或違法分包。



 （十四）農村住房項目投融資建設方案、建設單位以及建設合同等信息應向社會公示,，接受村民監(jiān)督,。



 （十五）鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項目法人負責項目建設全過程管理，對投融資單位履行合同以及施工進度,、建設質量,、成本控制等進行監(jiān)督與管理，有權向投融資單位提出管理,、組織和技術上的整改措施,。



 鎮(zhèn)人民政府（或街道辦事處）或項目法人應落實管理機構和人員，完善管理措施和體系,，堅持平時監(jiān)督與定期抽查,、檢查相結合，強化農村住房項目建設的監(jiān)督管理,。根據需要,，可建立由管理人員、專業(yè)人士,、村民代表組成的項目監(jiān)督小組,，也可以委托具有專業(yè)資質和能力的第三方對項目建設實施監(jiān)督，投融資單位應接受監(jiān)督管理,。



 （十六）縣（市）區(qū)人民政府負責指導企業(yè)投融資建設農村住房管理,，監(jiān)督合同的執(zhí)行，協(xié)調相關問題,。建筑工程質量安全監(jiān)督部門負責對農村住房建設項目的質量和安全實施指導監(jiān)督,，根據需要派專人進駐項目現場實施監(jiān)督或建立巡查機制。其他相關部門要根據部門職責切實履行監(jiān)管職能,。



 六,、完善投融資建設政策措施



 （十七）鼓勵企業(yè)投融資建設農村住房。要加大宣傳力度,，引導企業(yè)抓住當前推進農村住房建設的重要戰(zhàn)略機遇,，通過參與農村住房集中改建，擴大企業(yè)規(guī)模,，增強企業(yè)實力,，提升企業(yè)形象，實現企業(yè)轉型升級,。要實施“引進來”戰(zhàn)略,，吸引國內有實力的企業(yè)特別是大型國有企業(yè)到我市來投資農村住房建設。



 （十八）支持并幫助企業(yè)參與農村住房建設,。各級政府,、各有關職能部門要為企業(yè)參與農村住房建設創(chuàng)造條件,。



 農村住房建設項目應落實好建設資金，安排好資金計劃,，確?；刭徺Y金的及時到位和支付，要完善資金擔保方案,，降低投融資單位的投資風險,。



 金融機構要創(chuàng)新信貸模式和服務方式，開發(fā)和推廣以BT合同,、回購協(xié)議,、農村住房抵押等為依托的融資產品，加大信貸支持力度,，加強與農村住房建設投融資單位的業(yè)務合作,，簡化信貸審批流程，改進和加強對農村住房投融資單位的金融服務,，有效滿足其多元化金融服務需求,。要積極拓展企業(yè)融資渠道,，拓寬企業(yè)擔保物范圍,，支持投融資單位通過多種形式籌集資金。



 發(fā)展和改革部門要加強對農村住房建設收費管理,，嚴格落實省,、市已出臺的費用減免政策，降低農村住房建設成本,。財政部門要強化對農村住房建設資金的監(jiān)督,，研究出臺扶持企業(yè)參與農村住房建設的稅收優(yōu)惠政策。建設部門要加強對企業(yè)投融資建設農村住房的指導,。農辦,、國土資源等部門也要落實推動企業(yè)投融資建設農村住房的政策措施。



 各相關職能部門要進一步簡化企業(yè)參與農村住房建設的審批程序,，減少審批環(huán)節(jié),，提高審批效率；要創(chuàng)新思路,，完善管理措施,。



 七、其他



 （十九）縣（市）區(qū),、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）或村集體組建的農村住房建設投資公司投融資建設轄區(qū)內農村住房或以代建形式建設農村住房,，不適用本意見。



 （二十）市級相關部門和各縣（市）區(qū)人民政府可根據本意見制定具體的實施細則和辦法,。



 （二十一）本意見自頒布之日起實施,。



 二○○九年十二月二十四日