江西省商品房價格管理試行辦法

（贛府發(fā)＜1985＞120號）

第一章總則

第一條為了加強商品房價格管理,，加速住宅商品化進程,，推動城市住宅制度的改革，特制訂本辦法,。

第二條住宅商品化涉及城市經(jīng)濟體制改革各個方面,。商品房價格政策性很強，必須納入價格管理范圍,。凡是經(jīng)營商品房的單位,，都必須依照本辦法的程序申報價格。

第三條制定商品房價格必須遵循以下原則：
（一）考慮價值規(guī)律的要求,，使商品房的生產(chǎn),、經(jīng)營單位成為獨立的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，以促使其不斷改善經(jīng)營管理,，加強經(jīng)濟核算,，提高經(jīng)濟效益。
（二）從實際出發(fā),，與當前住宅制度改革的總體規(guī)劃相適應,，在考慮房租水平和人民群眾的支付能力的前提下，以“保本微利”的原則核定價格水平,。
（三）貫徹“按質(zhì)論價,，分等定價”的原則，綜合考慮房屋的質(zhì)量,、結構,、層次、朝向,、自然環(huán)境,、所處地段、交通條件等多方面的因素,，正確制訂質(zhì)量標準,、等級標準，按質(zhì)分等核定商品房價格,。
（四）防止壟斷價格形式,，建立競爭型價格模式，允許商品房生產(chǎn),、經(jīng)營單位以國家定價為最高限價,，自行向下浮動，以確保建成適用、經(jīng)濟,、美觀的商品房。

第二章價格的制定

第四條可計入商品房價格的因素包括以下項目：
（一）房屋本身的建筑造價,。包括土建造價和室內(nèi)水電安裝費,。
（二）土地開發(fā)費。包括土地征用費,、青苗補償費或拆遷安置費,。
（三）三通一平費。包括通水,、通電,、通路和平整場地。
（四）室外配套費,。包括路燈,、水箱、給排水,、污水處理,、煤氣管道、環(huán)衛(wèi)設施和綠化等,。
（五）利息,。（一般以一年利率為限，計算基數(shù)由各地根據(jù)當?shù)刭Y金占用情況確定）,。
（六）公共設施費,。包括幼兒園、中小學校舍,、公安派出所和街道辦事處等,。（原則上由地方財政投資，如地方財政無力承擔,，可進入價格）,。
（七）其他費用。包括三材差價,，不可預見費,、基礎加固費差價和勘探設計費等。
（八）稅金,。（目前只有建筑稅一種）,。
（九）管理費。包括工資,、旅差費,、辦公費、廣告費等。
（十）利潤,。
以上各項僅限小區(qū)范圍內(nèi)實際發(fā)生的費用,，城市干線、干道不得計入價格,。

第五條售給個人的商品房（包括補貼出售的商品房）價格,，按房屋本身的建筑造價、土地開發(fā)費和三通一平費等三項因素計價,。舊房折價出售給個人也可比照本辦法計算,。

第六條營業(yè)性用房價格可在第四條規(guī)定的費用基礎上再考慮級差地租因素由各地確定。

第七條成片開發(fā)的商品房價格原則上以小區(qū)為單位核定,。土地開發(fā)費,、三通一平費、室外配套費,、公共設施費,、其他費用均按小區(qū)住宅總面積分攤；房屋本身的建筑造價,、利息,、稅金、管理費和利潤則直接計入每棟房屋的價格,。
零星開發(fā)的商品房價格以棟為單位,，按其所發(fā)生的上述費用直接計入價格。

第八條房屋本身的建筑造價,、三通一平費,、室外配套費、公共設施費均按工程預算數(shù)計入價格,；利息按當?shù)囟~計入價格,；土地開發(fā)費、稅金,、其他費用按實際發(fā)生數(shù)計入價格,；管理費按工程預算成本的3％計提；利潤按售價的2％計提,。

第九條商品房價格計算公式：

工程預算成本＝房屋本身的建筑造價＋三通一平費＋室外配套費＋公共設施費
售價＝＜工程預算成本×（1＋管理費率）＋稅金＋土地開發(fā)費＋其他費用＞×（1＋利潤率）

第十條商品房地段差價劃分由各地根據(jù)城市的具體情況及供求關系確定,。為了保持在一個城市內(nèi)同類型、同標準,、同地段的房屋價格基本一致,，可通過當?shù)胤抗埽ǔ墙ǎ┖臀飪r部門進行綜合平衡。

第四章價格的監(jiān)督與檢查

第十六條省物價局,、省城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護廳負責指導各地認真貫徹執(zhí)行本辦法,，對違反本辦法規(guī)定的計價原則,、計價范圍，更改計價辦法的,，有權予以修正,。

第十七條各經(jīng)營單位必須嚴格執(zhí)行本辦法，凡不按規(guī)定辦理,，自行訂價,，擅自提價，各級物價檢查所可按《對違反物價紀律實行經(jīng)濟制裁的暫行規(guī)定》查處,。

第五章附則

第十八條商品房經(jīng)營單位與買房單位已簽訂購銷合同或已交納定金，其價格條款如高于或低于當?shù)匚飪r部門定價,，在履行期間或交付使用前均應按物價部門定價執(zhí)行,。

第十九條本辦法自1986年1月1日起實行，凡與本辦法相抵觸的文件和規(guī)定即行廢止,。

第二十條本辦法解釋權屬省物價局,、省城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護廳。

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