• 【發(fā)布單位】81302
• 【發(fā)布文號】閩建房[87]006號
• 【發(fā)布日期】1987-04-29
• 【生效日期】1987-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

福建省商品房價格管理暫行規(guī)定

福建省商品房價格管理暫行規(guī)定
 
（1987年4月29日閩建房＜87＞006號）

第一條 為加強商品房的市場管理和商品房價格管理，加速住宅商品化進程,，推動城市住房制度的改革,，特制定本規(guī)定。



第二條 凡經營商品房的企業(yè),，都必須執(zhí)行本規(guī)定,。



第三條 制定商品房價格必須遵循下列原則：

 1．按照價值規(guī)律，促使商品房經營企業(yè)加強經濟效益核算,，改善經營管理,，降低成本，提高社會效益,、經濟效益和環(huán)境效益,。

 2．“按質論價，分等定價”,。除工程成本等固有的價格因素外,，要考慮房屋的質量,、結構、層次,、朝向,、自然環(huán)境、所處地段,、交通條件等調節(jié)因素,，正確制定質量標準、等級標準,、按質分等核定商品房價格,。

 3．要同當前住房制度改革的總要求相適應，按照目前房租實際水平和人民群眾的支付能力,，以“保本微利”的要求核定商品住宅的價格水平,。

 4．要建立競爭型價格模式。經營商品住宅,，要以當地政府制定的價格為最高限價,，允許向下浮動；非住宅用房,，允許上下浮動,。



第四條 商品房價格因素：

 1．房屋本身的建筑造價，包括土建造價,、室內水電等設備安裝費和建筑材料差價,。

 2．征地拆遷費用包括征用土地補償費，耕地占用稅,、拆遷補償安置費,。

 3．三通一平費包括通水、通電,、通路和場地平整費用,。

 4．室外配套費包括小區(qū)內道路、路燈,、通訊,、給排水、污水處理,、煤氣管道,、環(huán)衛(wèi)設施、公共綠地,、綠化和建筑小品等建設費用,。

 5．利息一般以一年利率為限，計算基數由各城市根據當地資金占用情況確定。

 6．經營管理費包括工資,、勞保福利,、旅差費、辦公費,、廣告費,、上繳各級行業(yè)歸口管理部門的管理費等。

 7．其他用費包括小區(qū)規(guī)劃及系統(tǒng)工程設計費,、地質勘探費,、工程質量監(jiān)督費、工程試驗費等,。

 8．利潤,。



第五條 商品房附加價格因素（即商品房銷售代征費） ：

 1．公共設施費包括小區(qū)幼托、中小學,、文化站和行政管理（如居委會,、房管站、派出所）用房的建設費,。公共設施費原則上由地方財政投資,，如地方財政無力承擔，經市人民政府或地區(qū)行署批準,，可例入售價外的代征費,。

 2．城建大配套征地附加費（系指閩政（1986）綜413號文規(guī)定的城市基礎設施配套費），作為代征費,。

 3．建筑稅,。



第六條 直接向個人出售的商品房住宅的價格可按下列因素計算：

 1．房屋本身的工程造價；

 2．征地拆遷費,；

 3．三通一平費,；

 4．室外配套費；

 5．利息（個人購房已預付購房款或訂金的,，應相應不計利息或少計利息）,；

 6．經營管理費。

 舊住宅出售給個人,，可比照此規(guī)定計算，然后按成新程度折價出售,。



第七條 營業(yè)性用房（如寫字樓,、旅館、店鋪等）的價格因素,，可在第四條規(guī)定的基礎上,，再增加地段差價（即級差地租、下同）因素。商品住宅地段差價,，由各市,、縣根據購買力及市場供求情況合理確定。



第八條 成片開發(fā)的商品房價格,，原則上以居住小區(qū)（新村）為單位進行核定,。房屋本身造價、利息,、管理費和利潤直接計入以幢為單位的房屋價格,。如果房屋基礎部分造價懸殊太大的應在小區(qū)范圍內拉平。征地拆遷費,、三通一平費,、室外配套費和其他費用按小區(qū)（新村）房屋建筑總面積分攤。



第九條 房屋本身工程造價,、三通一平費,、室外配套費均按工程成本費計入價格，經營管理費按工程成本和征地拆遷費的3％計?。ㄆ渲?．5％上繳各級行業(yè)歸口管理部門）,；利息利率按銀行規(guī)定；征地費和其他費用按當地平均定額或實際發(fā)生的費用計??；利潤按工程成本、管理費,、其他費用三項之和為基數并以開發(fā)公司相應的等級,，分別按3％－5％計取。



第十條 商品房價格計算公式：

 △工程成本＝房屋本身工程造價＋三通一平費＋室外配套費,；

 △售價＝（工程成本＋管理費＋其他費用）×（1＋利潤率）＋征地拆遷費＋利息,；

 △綜合售價＝售價±（朝向、層次,、地段差價等調節(jié)因素）,。



第十一條 商品房地段差價，大中城市按最繁華區(qū),、繁華區(qū),、一般市區(qū)、邊緣發(fā)展區(qū)和遠郊區(qū)五個等級,，小城市按四個等級,，縣鎮(zhèn)按三個等級劃分，具體地段劃分界線,，由各市,、縣政府根據具體情況及供求關系確定,。

 商品房經營單位地段差價的收入，應上交當地房地產行業(yè)歸口管理機關調節(jié)使用,，主要用于遠郊區(qū)地段差價補貼,、地形復雜地段開發(fā)補貼，也可安排部份公房建設解決無力建購房的居民住房問題,。

 地段差價收取標準,，以房屋售價為基數，城市最繁華區(qū)增加25％,；繁華區(qū)增加15％,；一般市區(qū)增加5％；邊緣發(fā)展區(qū)不增不減,；遠郊區(qū)減少10％,。



第十二條 住宅樓不同層次差價只允許控制在±10％的幅度內調整，各層樓房增減百分比之代數和應為零,。



第十三條 各市,、縣的房管（建委）部門、物價部門,、建設銀行,，可按照本規(guī)定的原則，結合當地實際情況,，制定本市,、縣商品房價格管理實施細則，組織編制本市,、縣的“商品住宅最高價格限額表”（分結構,、分地段、分層次,、分標準）,，報當地人民政府批準執(zhí)行，并報省物價委員會,、省建設委員會和省建行備案,。



第十四條 各商品房開發(fā)經營單位編制的工程概預算，須經當地建設銀行審核后,，方可作為成本依據,，并與其他可計入價格的成本項目的資料一并報當地房管（建委）部門和物價部門審批。



第十五條 省物價委員會,、省建設委員會和省建設銀行負責指導督促各地認真執(zhí)行本規(guī)定,，對違反本規(guī)定計價原則、計價范圍,、更改計價辦法的問題,，有權糾正。



第十六條 經營單位必須嚴格執(zhí)行本規(guī)定,。各級物價檢查機關對不按規(guī)定自行訂價,、擅自提價的，可按《對違反物價紀律實行經濟制裁的暫行規(guī)定》查處,。



第十七條 經濟特區(qū),、經濟技術開發(fā)區(qū)或用外匯、僑匯購房的,，可根據不同情況,、不同銷售對象，采取優(yōu)惠,、協商價格,。



第十八條 本規(guī)定自一九八七年七月一日起執(zhí)行。



第十九條 本規(guī)定解釋權屬福建省建設委員會,。