• 【發(fā)布單位】82805
• 【發(fā)布文號】銀川市人民政府令第60號
• 【發(fā)布日期】1993-06-23
• 【生效日期】1993-06-23
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

銀川市人民政府令

銀川市人民政府令
 
（第60號）
 《銀川市房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法》,，業(yè)經(jīng)一九九三年六月十日市人民政府第148次常務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行,。



 市長：韓有為

 一九九三年六月二十三日



 銀川市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法




 第一章 總則





 第一條 為促進房地產(chǎn)流通,，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《國務院
關于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》精神,，結(jié)合我市的實際情況，特制定本辦法,。



 第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)交易是指本市城市規(guī)劃區(qū),、縣城建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)各種所有制房產(chǎn)及其附屬設施連同相關的土地使用權(quán)的買賣、租賃等各種房地產(chǎn)交易活動,。



 第三條 房地產(chǎn)交易應符合國家法律,、法規(guī)和政策規(guī)定及房屋產(chǎn)權(quán)管理的要求，遵循平等互利,、協(xié)調(diào)一致,、等價有償?shù)脑瓌t。禁止利用房地產(chǎn)交易進行違法活動,，損害國家利益,、社會公共利益和他人合法利益。



 第四條 市,、縣房地產(chǎn)管理部門是房地產(chǎn)交易的主管部門,。房地產(chǎn)管理部門設置的房地產(chǎn)交易市場管理所（以下簡稱交易管理所），負責日常的房地產(chǎn)交易管理工作,。



 第五條 市,、縣的土地管理,、國有資產(chǎn)管理、工商行政管理,、物價,、稅務等部門按各自的職能分工，依法對房地產(chǎn)交易活動實施監(jiān)督檢查,。




 第二章 房地產(chǎn)買賣





 第六條 房地產(chǎn)買賣是指房屋所有人將其房屋連同其房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人,，由買受人接受該項房產(chǎn)并付給所有人約定價款的行為。



 第七條 房地產(chǎn)買賣須符合下列條件：

 1,、企業(yè)單位買賣房地產(chǎn),，憑工商行政部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，賣方應具有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)出讓合同,；

 2,、機關、社會團體,、事業(yè)單位買賣房地產(chǎn),，憑上級主管部門批準文件，賣方應具有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)出讓合同,；

 3,、公民買賣房地產(chǎn)憑居民身份證，賣方應具有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)出讓合同,；

 4,、華僑、港澳臺同胞,、外國人及外國企業(yè),、社團組織買賣房屋，須持房屋所在地縣以上人民政府外事主管部門批準文件,；

 5,、凡國有房產(chǎn)出售，必須進行資產(chǎn)價值評估,，評估結(jié)果須經(jīng)當?shù)貒匈Y產(chǎn)管理部門審核確認,；

 6、已經(jīng)出租的房屋出售,，房屋所有人須提前三個月通知承租人,，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán),；

 7,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出（預）售商品房，須經(jīng)房屋所在地縣以上人民政府或授權(quán)機關批準；

 8,、房屋共有人之一將屬于自己份額的房屋出售,，應提前三個月通知其他共有人，在同等條件下,，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán),。



 第八條 凡私人享受國家或單位補貼，以優(yōu)惠價格購買的房屋,，期滿5年后可以進入市場,。但出售后的增值部分，個人只能獲得原購房價格占當時綜合造價的比例部分,。在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán),。



 第九條 房地產(chǎn)買賣應由當事人雙方協(xié)商簽訂房地產(chǎn)買賣契約,，其主要內(nèi)容應包括：

 1、當事人姓名（法人名稱）,、地址,；

 2、房屋的面積,、結(jié)構(gòu),、朝向、用途及室內(nèi)設施狀況,；

 3,、隨房屋轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)范圍、面積,，并附四至界線平面圖,；

 4、房屋土地的價金及付款方式,；

 5,、違約責任及其解決糾紛的途徑；

 6,、當事人認為必要的其他事項,。



 第十條 房地產(chǎn)買賣契約簽訂后，當事人應到交易管理所辦理立契審核手續(xù),，按規(guī)定繳納有關稅費,，并及時到房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所和地籍管理站辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，換領房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證,。



 第十一條 房屋產(chǎn)權(quán)變更后買受人應繼續(xù)履行對該房屋和土地使用的法定權(quán)力和義務,。




 第三章 房地產(chǎn)租賃





 第十二條 房地產(chǎn)出租是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權(quán)連同房屋使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。



 第十三條 房地產(chǎn)在抵押期間若需出租時,，應取得抵押權(quán)人的書面同意方可出租,。但出租期限不得超過抵押合同所規(guī)定的期限。



 第十四條 房地產(chǎn)租賃的當事人應協(xié)商簽訂房地產(chǎn)租賃契約,，其內(nèi)容應包括：

 1,、雙方當事人姓名（法人名稱）、地址,；

 2,、房屋的面積、結(jié)構(gòu),、朝向及室內(nèi)設施狀況等,；

 3、隨房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的土地使用范圍,、面積,，并附四至界線平面圖；

 4,、房屋的用途,；

 5、租賃期限,；

 6,、租金額及支付方式；

 7,、提前解除契約的條件和應負責任,；

 8、違約責任,；

 9,、當事人認為必要的其他事項。



 第十五條 房地產(chǎn)的租賃期限和用途,，不得違反該房屋使用范圍內(nèi)土地使用出讓合同所規(guī)定的年限和用途,。



 第十六條 出租房屋的正常修繕費用，由出租人負擔,，但因承租人的故意或過失造成損壞的修繕費用,，由承租人負責。



 第十七條 承租人在得到出租人同意的前提下,，可以將租用的房屋轉(zhuǎn)租給他人,，但轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃契約所規(guī)定的期限。



 第十八條 房地產(chǎn)租賃契約簽訂后,，當事人應到交易管理所和地籍管理站辦理租賃審核手續(xù),，申請租賃許可證,，按規(guī)定繳納稅費。



 第十九條 有下列情形之一者,，出租人可以提前解除房地產(chǎn)租賃契約：

 1,、出租人因不可預見的原因，確有需要自己使用該房屋的,；

 2,、承租人違反租賃契約改變房屋用途的；

 3,、承租人未經(jīng)出租人同意私下轉(zhuǎn)租房屋的,；

 4、承租人未按租約規(guī)定交納房租,，且遲延時間超過6個月的,；

 5、承租人破損房屋或設備而又不維修,、不賠償?shù)模?
 6,、承租人利用承租房進行違法活動，損害公共利益的,；

 7、無故閑置承租房屋達3個月的,；

 8,、房屋發(fā)生重大損壞，經(jīng)有關鑒定部門鑒定為危險房屋不能繼續(xù)使用的,。



 第二十條 有下列情形之一者,，承租人可以提前解除房地產(chǎn)承租契約：

 1、承租人因不可預見的原因,，確無需要繼續(xù)租用該房屋而要求退房的,；

 2、房屋發(fā)生重大損壞,，經(jīng)有關鑒定部門鑒定為危險房屋而無法使用的,；

 3、出租人未按租約規(guī)定履行其對房屋的正常維修的,。



 第二十一條 出租人因第十九條第1款,，承租人因第二十條第1款而造成提前中止租約的，應酌情賠償對方因提前中止租約而遭受的損失,，但賠償金額最多不得超過租約規(guī)定的2個月租金,。



 第二十二條 出租人因第二十條第3項，承租人因第十九條第2,、3,、4、5、6,、7項而導致提前中止租約的,，應按對方所造成的實際損失付給賠償金。



 第二十三條 房地產(chǎn)租賃契約到期或提前中止時,，出租人和承租人應共同對房屋及設備進行現(xiàn)場檢查,，雙方認為無異議的，簽署書面意見,，正式將房屋退還給出租人,，并到交易管理所和地籍管理站辦理租賃注銷手續(xù)。如雙方有異議時,，應協(xié)商解決,。協(xié)商不成時，可提請房地產(chǎn)仲裁委員會協(xié)調(diào)或仲裁解決,。承租人未經(jīng)出租人同意,，逾期不交還房屋，出租人可按《
中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定,，向人民法院申請執(zhí)行,，出租人因此所受的損失由承租人承擔。



 第二十四條 房地產(chǎn)出租期間,，如出租人將其租賃房屋產(chǎn)權(quán)出售給他人,，應提前2個月書面告訴承租人，在同等條件下,，承租人有優(yōu)先購買權(quán),。在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，原房地產(chǎn)租賃契約繼續(xù)有效,，產(chǎn)權(quán)出讓人及產(chǎn)權(quán)承讓人應聯(lián)名以書面形式變更出租人,，并通知承租人。



 第二十五條 房屋租賃期滿,，承租人如需要繼續(xù)租賃該房屋,，應在租賃期滿前2個月書面告知出租人，出租人如同意,，雙方應重新辦理租賃手續(xù),。




 第四章 房地產(chǎn)抵押





 第二十六條 房地產(chǎn)抵押是指房屋所有人以該房地產(chǎn)作為債務償還擔保，設定抵押權(quán),、將房屋連同土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人的行為,。

 房地產(chǎn)抵押時，必須持有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)出讓證件,。



 第二十七條 房地產(chǎn)抵押,，當事人應簽訂房地產(chǎn)抵押合同,，合同內(nèi)容由當事人協(xié)商議定，但須載明：

 1,、抵押人,、抵押權(quán)人姓名（法人名稱）及地址；

 2,、房屋的座落,、面積、四至界線,、占地平面示意圖及評估價值,；

 3、抵押期限,；

 4,、擔保債務范圍、用途,、交付方式及期限,；

 5、擔保債務標的物清償方式,；

 6,、抵押房屋滅失及毀損時的補救方法；

 7,、違約責任及解決爭議的途徑,；

 8、當事人認為必要的其他事項,。



 第二十八條 抵押人就已經(jīng)出租的房屋設定抵押權(quán)時，原租賃關系繼續(xù)有效,。



 第二十九條 同處房地產(chǎn)設定數(shù)個抵押權(quán)時,，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產(chǎn)總價值的95％。若干抵押房地產(chǎn)設定同一抵押權(quán)時,，該抵押權(quán)為不可分擔保物權(quán),。



 第三十條 房地產(chǎn)抵押期間，該房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證,，由抵押權(quán)人或第一抵押權(quán)人收存,。



 第三十一條 已設定抵押的房屋，抵押人如需翻建,、改建,、擴建或改變使用用途時，必須取得抵押權(quán)人的書面同意,。同一房地產(chǎn)設定數(shù)個抵押權(quán)的,，按抵押登記的先后程序清償,；同時登記的按各方債權(quán)額比例清償。



 第三十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,，當事人應在15日內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所和地籍管理站辦理抵押登記,。合同中止時，當事人應在1個月內(nèi)辦理抵押登記注銷手續(xù),。



 第三十三條 抵押人在抵押合同期間未依約償還債務,，或抵押人死亡而無繼承人或無遺贈人承擔債務的，抵押權(quán)人可申請?zhí)幏值盅悍康禺a(chǎn),。



 第三十四條 處分抵押房地產(chǎn)所得價款,，依下列順序分配：

 1、支付處分該抵押房地產(chǎn)之費用,；

 2,、支付與該抵押房地產(chǎn)有關的應納法定稅費；

 3,、按清償順序償還抵押人所欠抵押權(quán)人的本息及違約金,；

 4、余額退還給抵押人,。




 第五章 房地產(chǎn)市場管理





 第三十五條 交易管理所設置固定的房地產(chǎn)交易市場,，其主要功能是：

 1、為交易當事人提供洽談,、協(xié)商場所和展示行情,、市場交易信息等各種服務；

 2,、為房地產(chǎn)交易中介服務單位和個人提供合法的交易窗口,；

 3、引導房地產(chǎn)經(jīng)營單位和個人進入市場,；

 4,、為房地產(chǎn)抵押、拍賣,、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務提供公開營業(yè)場所,；

 5、為政府和有關部門提供宣傳房地產(chǎn)政策法規(guī),、法律咨詢,，抑制房地產(chǎn)投機活動和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，監(jiān)督檢查房地產(chǎn)交易活動提供重要陣地,。



 第三十六條 交易管理所對房屋產(chǎn)權(quán)證書,、土地使用權(quán)出讓證件、交易標的物,、交易當事人是否相符要進行嚴格的核查,，有權(quán)對交易標的物進行勘丈,、評估，對符合條件者,，給予辦理交易手續(xù),。



 第三十七條 房地產(chǎn)交易當事人應當使用統(tǒng)一的房地產(chǎn)買賣契約、租賃契約,、抵押合同文本,，使用統(tǒng)一的專用發(fā)票。



 第三十八條 交易當事人憑交易手續(xù)證件及其他有關證件,，在1個月內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所和地籍管理站申請房地產(chǎn)變更登記,。



 第三十九條 凡從事房地產(chǎn)經(jīng)營、中介服務的企業(yè)和個人,，必須按照國家有關規(guī)定,，由市房地產(chǎn)管理部門進行資質(zhì)審查，經(jīng)市工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后,，方可開業(yè)經(jīng)營,。

 凡對國有房產(chǎn)進行價值評估的機構(gòu)，必須持國有資產(chǎn)管理部門核發(fā)的評估資格證書（或臨時評估資格證書）,。



 第四十條 有下列情形之一者,，禁止交易：

 1、違章房屋,；

 2,、未經(jīng)確認為合法產(chǎn)權(quán)的房屋、產(chǎn)權(quán)有糾紛未予處理的房屋,、權(quán)證與標的物不符的房屋和無土地使用權(quán)出讓證件的房屋,；

 3、作貸款抵押的房屋,；

 4,、被依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋；

 5,、產(chǎn)權(quán)證已被明令注銷的房屋；

 6,、按照法律或法規(guī)不允許交易的房屋,；

 7、代管或托管的房屋,。




 第六章 房地產(chǎn)交易價格管理





 第四十一條 房地產(chǎn)交易價格管理要充分發(fā)揮市場機制作用,，堅持有放有管，按房屋所有權(quán)性質(zhì),，實行不同價格,。各類房屋價格的計價原則和標準,，由房地產(chǎn)管理部門會同物價部門制定，涉及國有房產(chǎn)的定價必須會同國有資產(chǎn)管理部門制定,。



 第四十二條 按政策規(guī)定向個人出售或出租的新舊公房,，實行指令性價格。指令性價格的制定,，必須先進行評估,，并以國有資產(chǎn)管理部門審核確認的結(jié)果為主要依據(jù)。其余房屋交易實行市場調(diào)節(jié)價格,。



 第四十三條 房地產(chǎn)交易中的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益,，要嚴格按照國家現(xiàn)行規(guī)定，由交易管理所在辦理交易手續(xù)時代收,，上交同級財政,。




 第七章 懲罰與獎勵





 第四十四條 凡違反本辦法有關規(guī)定，通過非法手段進行的房地產(chǎn)交易,，經(jīng)查實后,，由交易管理所按其情節(jié)輕重，分別給予撤銷交易,、限期補辦手續(xù),、沒收非法所得，并處罰款的行政處理,。

 1,、違反本辦法規(guī)定私下交易或隱瞞實際成交價格、偷漏稅費和違章建筑買賣,、出租的,，除責令補繳規(guī)定稅費外，對當事人各處以買賣成交價或到發(fā)現(xiàn)時止累計租金應收稅費額的2－5倍的罰款,。

 2,、違反本辦法第三十七、三十八條規(guī)定,，除限期補辦外,，對責任人處以實際成交價格3％以下罰款。



 第四十五條 房地產(chǎn)交易管理人員徇情謀私,、違法亂紀,、索賄受賄的，由上級行政機關給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究其刑事責任。



 第四十六條 妨礙,、阻撓房地產(chǎn)交易管理人員執(zhí)行公務,、擾亂房地產(chǎn)市場秩序的,，由公安機關按《
治安管理處罰條例》處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究其刑事責任,。



 第四十七條 任何單位和個人都有權(quán)向有關部門檢舉,、揭發(fā)房地產(chǎn)交易中的非法行為，有關部門要保護舉報人,，經(jīng)查證屬實的,，由房地產(chǎn)交易主管部門給予獎勵。



 第四十八條 房地產(chǎn)交易發(fā)生糾紛,，由交易管理所調(diào)解,，調(diào)解無效的可申請仲裁或向人民法院起訴。




 第八章 附則



 第四十九條 按行政分配的租用房屋和單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不適用本辦法,。



 第五十條 本辦法由銀川市房地產(chǎn)管理局和銀川市法制局負責解釋,。



 第五十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。