• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號(hào)】滬府發(fā)[1993]44號(hào)
• 【發(fā)布日期】1993-12-25
• 【生效日期】1993-12-25
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

關(guān)于出售公有住房的暫行辦法

 關(guān)于出售公有住房的暫行辦法
 
（1993年12月25日上海市
 人民政府滬府發(fā)＜1993＞44號(hào)文轉(zhuǎn)發(fā)）
 為進(jìn)一步深化住房制度改革,，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展,，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，改變住房建設(shè)投資由國(guó)家,、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家,、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制,，根據(jù)本市已進(jìn)行的出售已租住公有住房試點(diǎn)的實(shí)際情況,，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)加快城鎮(zhèn)住房制度改革的文件精神，制定本辦法,。



 第一條 合理確定售房?jī)r(jià)格,，向高收入職工家庭出售公房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，向一般收入職工家庭出售公房實(shí)行微利價(jià),。鑒于目前一般收入職工家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力,，現(xiàn)階段實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，作為逐步過(guò)渡到微利價(jià)的決策價(jià)格,。



 第二條 出售公有住房,，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿,、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理,、逐步做到整幢出售的原則,，并對(duì)認(rèn)購(gòu)住戶在購(gòu)房政策上給予優(yōu)惠。



 第三條 凡獨(dú)用成套的公有住房,，均可向符合分房條件的職工和承租居民戶出售,。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外,。

 向符合分房條件的職工出售新分配公有住房的數(shù)量,，一般應(yīng)不低于每年分配住房總量的30％。

 向承租居民戶出售已租住的公有住房,，一般應(yīng)在同幢居民戶愿意購(gòu)房者達(dá)30％以上時(shí)方可進(jìn)行,。



 第四條 按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房的對(duì)象為符合分房條件的職工和具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人。



 第五條 公有住房出售的標(biāo)準(zhǔn)價(jià),，由負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)兩部分組成,。

 一套兩居室新住房的負(fù)擔(dān)價(jià)，按全市雙職工家庭年平均工資的一定倍數(shù)確定,，一九九四年定為3倍,；抵交價(jià)按全市雙職工家庭夫妻兩人平均工作年限內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計(jì)算。一九九四年出售的新住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)每平方米建筑面積為532元,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和職工收入的提高,，每年對(duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行調(diào)整，并逐步向微利價(jià)過(guò)渡,。

 公有住房出售時(shí)再將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)連乘以地段,、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣率（詳見(jiàn)附件）,。

 住房的成新折扣率為每年2％,。



 第六條 對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠：

 （一）售房人可對(duì)購(gòu)房職工給予工齡折扣。每年工齡折扣的數(shù)額,，按抵交價(jià)除以全市雙職工家庭平均工作年限計(jì)算,。

 （二）原“試點(diǎn)規(guī)定”中給予的一次性優(yōu)惠，可暫予維持,，以后逐年取消,。

 （三）購(gòu)房者仍可按規(guī)定享受住房補(bǔ)貼。

 （四）購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅,、契稅,，并緩征地租。



 第七條 對(duì)出售的公有住房（含新分配公有住房,、已租住公有住房,、套配房）的實(shí)際售價(jià),，根據(jù)職工收入和物價(jià)指數(shù)情況，每年由市住房制度改革辦公室確定最低限價(jià),。

 職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房,，每個(gè)家庭只能享受一次，購(gòu)房的建筑面積按國(guó)家和市人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場(chǎng)價(jià),。



 第八條 鼓勵(lì)職工購(gòu)房一次性付款。購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部購(gòu)房款的,，可給予適當(dāng)?shù)囊淮涡愿犊钫劭?。根?jù)當(dāng)前的政策性貸款利率與銀行存款利率，一九九四年的一次性付款折扣率定為20％,；申請(qǐng)分期付款的,，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的30％。



 第九條 對(duì)公有住房的出售人,，給予免繳營(yíng)業(yè)稅,、預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通基金的優(yōu)惠。



 第十條 按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房,，購(gòu)房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán),。但購(gòu)房款未付清或購(gòu)房后未住滿五年者，不得出售,、出租和轉(zhuǎn)讓,；在此期間，購(gòu)房者需要轉(zhuǎn)讓該住房的,，可退還給原出售人,，其購(gòu)房款按退房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)重新計(jì)算后，由出售人退還購(gòu)房人,。購(gòu)房款已付清,、購(gòu)房后已住滿五年者，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售,、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸己,，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi),。該住戶今后的自住房需自己負(fù)責(zé)從房產(chǎn)市場(chǎng)上獲得。



 第十一條 購(gòu)買公有住房按下列程序進(jìn)行：

 （一）在確定出售的范圍內(nèi),，由出售人或房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購(gòu)房辦法,，住戶同意購(gòu)房后，即可辦理購(gòu)房手續(xù),。

 （二）需購(gòu)房者與房屋所有人簽訂房屋買賣合同,，付清購(gòu)房款后,，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室發(fā)給房屋所有權(quán)證。



 第十二條 房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅?
 （一）室內(nèi)維修由購(gòu)房人自理,。

 （二）住房的共用部位和電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修,，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，費(fèi)用在房屋維修基金中提取,。

 （三）住房的共用部位,、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的,，由損壞人修復(fù)或賠償,。

 （四）住房建筑以外的道路、上下水管道,、窨井,、化糞池、路燈,、綠化等公共設(shè)施的管理,、維修、養(yǎng)護(hù)辦法,，暫按現(xiàn)行管理體制執(zhí)行,。



 第十三條 高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi),，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，由購(gòu)房人和出售人按一定比例共同承擔(dān),；隨著住房制度改革的深化和職工收入的提高,，逐步提高購(gòu)房人承擔(dān)的比例，直至全部自理,。



 第十四條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：

 （一）多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的2．5％繳付房屋維修基金,；出售人一次性從售房款中按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的10％繳付房屋維修基金。

 （二）高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的2．5％繳付房屋維修基金,；出售人一次性從售房款中按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的20％繳付房屋維修基金,。

 高層住宅水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段,，由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用，用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新,。

 上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息）,，專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)均由房屋所有人分?jǐn)偂?


 第十五條 地區(qū)政府應(yīng)幫助購(gòu)房人成立房屋自管組織,，自行管理物業(yè)或由自管組織委托物業(yè)管理部門管理,。



 第十六條 市房管局直管公有住房出售后,，由房管部門負(fù)責(zé)核收售房款，解交市公積金管理中心,，專項(xiàng)用于住房建設(shè),、舊房更新改造和管理維修。

 單位自管公有住房出售后,，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收售房款,，專項(xiàng)用于單位住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修,。



 第十七條 本規(guī)定由市房管局,、市住房制度改革辦公室組織實(shí)施并負(fù)責(zé)解釋。



 第十八條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行,。市政府以前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定有與本規(guī)定不一致的,，以本規(guī)定為準(zhǔn)。





 附件  公有住房出售價(jià)格的增減系數(shù)和成新折扣率



 一,、增減系數(shù)

 房屋出售價(jià)格的增減系數(shù)根據(jù)出售房屋所處的地段和房屋的層次,、朝向確定。具體標(biāo)準(zhǔn)為：

 1,、房屋地段等級(jí)分為甲,、乙、丙,、丁,、戊五個(gè)等級(jí)。地段等級(jí)增減系數(shù)為：甲級(jí)130％,，乙級(jí)115％,，丙級(jí)100％，丁級(jí)85％,，戊級(jí)70％,。

 甲級(jí)地段：南至復(fù)興東路、西藏南路,、肇周路,、徐家匯路、肇嘉浜路到徐家匯,；西至徐家匯,、華山路、江蘇路,，向東折入愚園路，再向北折入烏魯木齊北路,；北至新閘路,，向北折入石門二路,、恒豐路、天目西路,，再過(guò)共和新路旱橋,、虬江路、寶山路,、四川北路,、江灣路、大連西路,；東至歐陽(yáng)路,、四平路、溧陽(yáng)路,，沿虹口港至黃浦江邊,；

 另外包括徐家匯、曹家渡,、提籃橋,、老西門地區(qū)。

 乙級(jí)地段：甲級(jí)地段向外,，東至騰越路,、隆昌路、營(yíng)口路,；北至走馬塘,、國(guó)康路，延伸到東體育會(huì)路（楊浦,、虹口區(qū)與寶山區(qū)交界外）,，再沿東體育會(huì)路至大連西路、中山北路,；西至中山西路（徐匯區(qū)與閔行區(qū)交界處）,；南至黃浦江邊。

 丙級(jí)地段：甲級(jí),、乙級(jí)地段向外的市區(qū)部分（閔行區(qū),、寶山區(qū)除外）；已開辟和將開辟的住宅小區(qū)（如長(zhǎng)風(fēng),、田林等）,。

 丁級(jí)地段：閔行區(qū)、寶山區(qū),；衛(wèi)星城鎮(zhèn)（如金山,、安亭等）。

 戊級(jí)地段：郊縣城鎮(zhèn)。

 2,、房屋層次增減系數(shù)為：底層98％,，頂層96％，二層100％,，其他層次102％,。

 3、房屋朝向增減系數(shù)為：朝南向102％,，朝東向100％,，朝西向95％，朝北向92％,。

 二,、成新折扣率

 房屋成新折扣率是指房屋使用年份與房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年為2％,，不滿一年的零數(shù)按一年計(jì)算,。