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  • 【發(fā)布單位】81508
  • 【發(fā)布文號(hào)】青島市人民政府令第18號(hào)
  • 【發(fā)布日期】1994-03-21
  • 【生效日期】1994-03-21
  • 【失效日期】--
  • 【文件來源】
  • 【所屬類別】地方法規(guī)

青島市人民政府令

青島市人民政府令

(第18號(hào))

《青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn),,現(xiàn)予發(fā)布施行,。
市長(zhǎng):俞正聲
一九九四年三月二十一日
青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法

第一條 為加強(qiáng)城市居民住宅小區(qū)的管理,提高城市整體管理水平,,給居民提供舒適方便,、安定整潔、優(yōu)美文明的生活環(huán)境,,根據(jù)國(guó)家,、省有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際情況,,制定本辦法,。

第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃,、綜合開發(fā),、配套建設(shè)而形成的建筑面積在五萬(wàn)平方米以上的城市居民住宅小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū))。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,。
已入住居民,、暫不具備條件的住宅小區(qū),應(yīng)搞好規(guī)劃,,創(chuàng)造條件,,并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第四條 成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)),,為社團(tuán)法人組織,。管委會(huì)由房屋所有人、承租人代表和街道辦事處等有關(guān)管理部門的代表組成,,房屋所有人,、承租人代表應(yīng)不低于管委會(huì)組成人員的70%。管委會(huì)主任由區(qū)(市)人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任,。
管委會(huì)設(shè)辦公室,,負(fù)責(zé)處理日常工作;涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的,,由管委會(huì)組成人員實(shí)行投票表決制度,。

第五條 管委會(huì)的職責(zé):
(一)貫徹國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定和本辦法,;
(二)負(fù)責(zé)接收按規(guī)定交付使用的住宅小區(qū),;
(三)通過招標(biāo)、招聘等形式確定住宅小區(qū)物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》;
(四)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查并接受居民對(duì)物業(yè)管理單位的投訴,;
(五)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理單位與各有關(guān)管理部門的工作關(guān)系,;
(六)確定住宅小區(qū)內(nèi)管理服務(wù)內(nèi)容。

第六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理由物業(yè)管理單位實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合性服務(wù),。
物業(yè)管理單位須按規(guī)定經(jīng)資質(zhì)審查和經(jīng)工商行政管理部門審查并領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后,,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理。
物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)條件的企業(yè)法人,。

第七條 有關(guān)管理部門,、單位應(yīng)將住宅小區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位納入管理范圍:
(一)公有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)與私有房產(chǎn)毗連部分的維修管理,;
(二)道路及其他公共場(chǎng)所的清掃保潔,;
(三)綠地和綠地上的花草樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理;
(四)集貿(mào)市場(chǎng)和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理,;
(五)部分供水,、供熱、供(燃)氣,、供電,、照明、排水等市政公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修,;
(六)其他,。

第八條 有關(guān)管理部門、單位將前條所列有關(guān)事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位管理的,,應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂托管合同,,明確雙方的管理權(quán)限和責(zé)任,托管合同期限應(yīng)與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致,。對(duì)托管的事項(xiàng),,有關(guān)管理部門、單位不再直接進(jìn)行管理,,但有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查,。
物業(yè)管理單位需改變其接受托管的設(shè)施的現(xiàn)狀或使用性質(zhì),應(yīng)按規(guī)定經(jīng)有關(guān)管理部門和單位批準(zhǔn),。

第九條 物業(yè)管理單位對(duì)下列事項(xiàng)實(shí)行有償服務(wù):
(一)為單位、居民代收垃圾,,清掃樓道及道路,,代收水、電,、燃?xì)?、供熱、有線電視,、通訊等費(fèi)用,,治安保衛(wèi)等公共服務(wù),;
(二)為單位、居民看管車輛,、粉刷樓宇,、維修樓內(nèi)公共照明設(shè)施和水電設(shè)施等專項(xiàng)服務(wù);
(三)為單位,、居民代管房屋,、車輛及維修室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器和提供其他日常生活服務(wù)等特約服務(wù),;
(四)單位和居民委托的其他服務(wù)項(xiàng)目,。

第十條 經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的住宅小區(qū),建設(shè)單位應(yīng)在交付使用時(shí),,向負(fù)責(zé)接收的管委會(huì)提供以下檔案資料:
(一)小區(qū)規(guī)劃圖,;
(二)竣工總平面圖;
(三)單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖,;
(四)地下管網(wǎng)竣工圖,;
(五)房屋分配方案;
(六)其他,。

第十一條 住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi),,由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修;開發(fā)建設(shè)單位也可支付一定比例的保修金,,由物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕,。

第十二條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按住宅小區(qū)建設(shè)投資成本的一定比例,向城市建設(shè)主管部門繳納住宅小區(qū)管理基金,,用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新,、大型設(shè)施(項(xiàng)目)的增改以及為其他已建住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供補(bǔ)助資金。其中管理基金的30%,,委托金融機(jī)構(gòu)一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動(dòng)資金合理使用,。

第十三條 小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房和住宅總建筑面積0.5%的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,屬國(guó)有直管房產(chǎn),,應(yīng)按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn),,由管委會(huì)提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。任何單位,、個(gè)人不得擅自改變其用途,。

第十四條 有關(guān)管理部門或單位將本辦法第七條所列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位進(jìn)行管理的,應(yīng)支付委托管理費(fèi)用,;具體數(shù)額,,由雙方商定。
對(duì)物業(yè)管理單位托管的房產(chǎn),屬國(guó)有直管房產(chǎn)的,,由房產(chǎn)管理部門定期向物業(yè)管理單位劃撥房租中的修繕費(fèi),、管理費(fèi);屬單位自管房產(chǎn)的,,由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費(fèi),、管理費(fèi)劃撥小區(qū)物業(yè)管理單位;屬私有房屋的,,由小區(qū)物業(yè)管理單位按規(guī)定收取公有部位的修繕管理費(fèi),。

第十五條 物業(yè)管理單位按規(guī)定向小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取綜合服務(wù)費(fèi),用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出,。綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),,由管委會(huì)報(bào)物價(jià)部門審查批準(zhǔn)。
物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民提供專項(xiàng)和特約等服務(wù)項(xiàng)目,,收取相應(yīng)的費(fèi)用,。

第十六條 住宅小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的收支情況,應(yīng)接受物價(jià)部門和管委會(huì)的監(jiān)督檢查,。

第十七條 單位和居民入住小區(qū)前,,須與物業(yè)管理單位簽訂小區(qū)入住合約;已入住小區(qū)未簽訂小區(qū)入住合約的,,應(yīng)與物業(yè)管理單位補(bǔ)簽小區(qū)入住合約,。

第十八條 入住小區(qū)的單位和居民須遵守以下規(guī)定:
(一)不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu),、外形及色調(diào),;不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設(shè)施,;裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定,。
(二)保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全,;禁止在公用院落,、走廊、屋頂,、樓梯內(nèi)堆放雜物,、砌煤池、建違法建筑,;禁止在陽(yáng)臺(tái)上砌墻和存放超重的物品,。
(三)禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施,;不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路;禁止向下水管道中亂扔雜物。
(四)愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設(shè)施,;嚴(yán)禁損壞,、占用綠地。
(五)按規(guī)定的時(shí)間,、地點(diǎn)存放垃圾,;禁止亂倒垃圾、亂潑污水,、亂扔瓜果皮核,、紙屑;禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫,、刻劃,、張貼;禁止飼養(yǎng)家禽,、家畜,;二樓以上陽(yáng)臺(tái)圍欄上擺設(shè)花盆,必須采取固定保護(hù)措施,,防止墜落傷人,。
(六)嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒滋事,、賭博,、傳播淫穢物品;禁止使用高音喇叭,,使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系,;禁止存放易燃、易爆,、劇毒,、放射性等危險(xiǎn)物品。
(七)不得在小區(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛,;非經(jīng)批準(zhǔn),,禁止載重車進(jìn)入住宅小區(qū)(通過住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外)。
(八)居民應(yīng)按規(guī)定辦理戶口登記,、變更,、遷移手續(xù);暫住人員,,應(yīng)按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口登記手續(xù),。
(九)不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè),。
(十)居民利用家庭住所從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)和單位,、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地設(shè)點(diǎn)從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的,,須征得物業(yè)管理單位的同意,并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù),。禁止任何單位,、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。
(十一)其他有關(guān)事項(xiàng),。

第十九條 物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容,,建立健全小區(qū)管理的規(guī)章制度,制定住宅小區(qū)住戶手冊(cè),、住宅小區(qū)管理服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等,,方便居民,提高管理服務(wù)水平,。

第二十條 管委會(huì)和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》規(guī)定的,,對(duì)方均有權(quán)依據(jù)合同規(guī)定,追究對(duì)方違約責(zé)任直至解除合同,;造成損失的,,責(zé)任方應(yīng)依法予以賠償。

第二十一條 物業(yè)管理單位有違反行政管理法律,、法規(guī),、規(guī)章行為,依法應(yīng)予以處罰的,,由有關(guān)行政管理部門予以處罰,。

第二十二條 物業(yè)管理單位違反合約規(guī)定,未給住宅小區(qū)單位或居民提供相應(yīng)服務(wù)或造成損失的,,管委會(huì)有權(quán)責(zé)令其改正,、履行合同、予以補(bǔ)償或賠償,。
小區(qū)內(nèi)的單位和居民違反合約規(guī)定或有其他違法行為,,除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責(zé)任外,還可提請(qǐng)相應(yīng)的行政管理部門依法予以處理,。

第二十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處理決定不服的,,可以依照《 行政復(fù)議條例》和《 中華人民共和國(guó)行政訴訟法》規(guī)定,申請(qǐng)復(fù)議和提起行政訴訟,。

第二十四條 住宅小區(qū)管理的達(dá)標(biāo)考評(píng)按照《全國(guó)文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,、《全國(guó)文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法》執(zhí)行。

第二十五條 青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是本市物業(yè)管理的行政主管部門,,負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查,。本辦法具體執(zhí)行中的問題,由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋,。

第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。本市以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的,,以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。
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