• 【發(fā)布單位】81108
• 【發(fā)布文號】甬政[1995]8號
• 【發(fā)布日期】1995-05-19
• 【生效日期】1995-05-19
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

寧波市人民政府關于印發(fā) 寧波市市區(qū)深化住房制度改革實施方案的通知

 寧波市人民政府關于印發(fā)
 寧波市市區(qū)深化住房制度改革實施方案的通知
 
（甬政〔1995〕8號）
各縣（市,、區(qū)）人民政府,，市政府各部門、各直屬單位：

 《寧波市市區(qū)深化住房制度改革實施方案》已經(jīng)省人民政府批準,，現(xiàn)予印發(fā),，自即日起實施,。



 寧波市人民政府

 一九九五年五月十九日



 寧波市市區(qū)深化住房制度改革實施方案



 為深化市區(qū)住房制度改革,，根據(jù)《
國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和《浙江省深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》，結合我市實際情況,，制定本方案,。



 一、住房制度改革目的,、基本內(nèi)容和近期任務

 （一）改革目的

 城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分,，其根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化,、社會化,；加快住房建設，改善居住條件,，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求,。

 （二）基本內(nèi)容

 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設投資由國家,、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個人三者合理負擔的體制,；把各單位建設、分配,、維修,、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣I(yè)化運行的體制,；把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式,；建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系,；建立住房公積金制度,；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政府性和商業(yè)性并存的住房信貸體系,；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場,，發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場,，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),，促進房地產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

 （三）近期任務

 城鎮(zhèn)住房制度改革要堅持配套,、分階段推進,。近期的任務是：完善住房公積金制度，積極推進租金改革,，穩(wěn)步出售公有住房,，租房交納保證金，建設經(jīng)濟適用住房,，加強住房資金管理,，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會化的房屋維修管理市場，到本世紀末人均居住面積達到9平方米,，住房成套率達到85％,，解決人均居住面積6平方米以下困難戶的住房困難，基要上實現(xiàn)每戶有一套經(jīng)濟適用的住房,，初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度,。



 二、具體政策

 （一）完善住房公積金制度

 1．范圍和對象

 凡屬市區(qū)黨政機關,、群眾團體,、事業(yè)和企業(yè)單位（包括全民、集體,、私營和外商投資企業(yè)）及其固定職工,、合同制職工以及外商投資企業(yè)的中方職工,，均應按照“個人存儲、單位資助,、統(tǒng)一管理,、專項使用”的原則，實行住房公積金制度,。離退休職工,、臨時工、外商投資企業(yè)的外籍職工,，不實行公積金制度,。

 2．公積金的繳交率

 職工個人和所在單位公積金的繳交率，1995年各定為職工上年月平均工資的5％（外商投資企業(yè)不負責解決職工住房的,，各定為7％）,；職工上年月平均工資高于本市職工上年社會平均工資300％的，按300％為基數(shù)計繳,，低于60％的,，按60％為基數(shù)計繳。

 公積金的繳交率要隨著經(jīng)濟發(fā)展和個人收入變化,，在適當時候進行調(diào)整,。公積金繳交基數(shù)每年從7月1日起按職工上年月平均工資進行調(diào)整。

 3．資金來源

 個人繳存部分,，從個人工資中支付,。單位提供部分，企業(yè)從提取的住房折舊和其他劃轉資金中解決,，不足部分經(jīng)市財政部門核定,，在成本、費用中列支,；行政事業(yè)單位要立足于原有住房資金的劃轉,，不足部分，全額預算的行政事業(yè)單位由財政預算撥付,；差額預算事業(yè)單位按差額比例由財政預算撥付,；自收自支事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支,。為確保住房公積金歸集的及時性,，公積金的繳交統(tǒng)一采取銀行“專項委托收款”的辦法進行歸集。

 4．公積金的使用

 職工個人和所在單位繳交的公積金,，均歸個人所有,，其本息免交個人所得稅。職工家庭可以使用本戶成員及其直系親屬結余的公積金,，購買和建造自住住房及私房的翻建,、改造和大修,。

 職工離退休、出國（境）定居,，其結余的公積金本息歸還給職工本人,；調(diào)動工作、離開本市,，其結余的公積金本息可轉入新工作單位該職工公積金名下,；職工在職期間去世，其結余的公積金本息可由法定繼承人或受遺贈人辦理手續(xù)后領取,。

 各單位經(jīng)批準可以有償使用本單位職工結余的公積金,，用于購建住房。

 （二）積極推進租金改革

 1．提租目標

 到2000年,，住房租金水平原則上應達到占雙職工家庭平均工資的15％,。為實現(xiàn)這一目標，初步規(guī)劃1995年租金水平達到占雙職工家庭平均工資的4％,，1998年達到10％,，2000年達到15％。

 2．提租和補貼標準

 市區(qū)內(nèi)國家直管和單位自管的公有住房,，1995年下半年每平方米使用面積平均月租金調(diào)整到0．80元,。同時，對在市區(qū)黨政機關,、群眾團體,、企事業(yè)單位工作的固定職工和合同制職工（包括離退休職工），由所在單位根據(jù)其上年月平均工資或離退休費總額,，按1．5％的比例重新核定住房補貼,，按月發(fā)給，原有的住房補貼同時取消,。職工上年月平均工資高于1000元的,，按1000元計算；低于400元的,，按400元計算,。

 今后租金年增長幅度原則上按占職工家庭平均工資二個百分點的比例，于每年7月1日起進行調(diào)整,。

 3．租金的使用

 租金收入歸產(chǎn)權單位所有,，納入單位住房基金，用于住房維修,、管理,、建設和住房制度改革。

 4．減免補政策

 對于離退休干部職工，已故離休干部的配偶,，民政部門確認的社會救濟戶,、特等和一等傷殘軍人，以及非在職優(yōu)撫戶,、享受撫恤待遇的烈屬,、家庭人均收入低于市區(qū)職工家庭最低貧困生活線的低收入戶，住房在規(guī)定面積標準之內(nèi),，提租補貼后凈增支的部分,，由所在單位給予適當補助，無單位的在房租中給予適當減免,。

 （三）穩(wěn)步出售公有住房

 1．原則

 購買公有住房要堅持自愿的原則,，以自住為目的，每戶限購一套,。

 2．對象和范圍

 凡持有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口且符合單位分房條件的職工以及已租住成套公有住房的承租人,，均可購買公有住房。新建公有住房和騰空的成套舊公有住房實行先售后租,，并優(yōu)先出售給無房戶和住房困難戶,。

 3．價格

 公有住房按成本價出售，超過標準面積部分按市場價出售,。成本價由征地和拆遷補償費,、勘察設計和前期工程費、建安工程費,、住宅小區(qū)基礎設施建設費,、管理費、貸款利息和稅金等7項因素組成,；小區(qū)級配套公建費不列入成本,。

 舊房的成本價按新房的成本價結合成新折扣計算，折舊年限以購房年份減住房竣工驗收交付使用年份計算,，住房年折舊率為2％,。超過30年的按30年計算，經(jīng)過大修或設備更新的舊房,，按有關規(guī)定評估確定,。

 1995年6月30日以前出售磚混成套新房的成本價，執(zhí)行1994年成本價,，每平方米建筑面積為680元,，市場價1350元。以后每年在6月底前公布下一年售房價格,。

 公有住房的實際價格,，要根據(jù)所處地段,、結構,、層次,、朝向、設施和裝修等因素區(qū)別計價,。

 4．限購面積

 購買公有住房建筑面積控制標準,，按照國家和省人民政府的有關規(guī)定執(zhí)行。教師或離休干部購房,，面積可放寬10平方米,。

 5．優(yōu)惠政策

 （1）按購房者夫妻兩人建立住房公積金制度前的工齡之和計算，每年工齡給予成本價0．6％的折扣,。

 （2）1995年6月30日前購買已租住的公有住房,，給予5％的現(xiàn)住房折扣。今后要逐年減少,，到2000年前全部取消,。

 （3）購房者免繳房產(chǎn)稅、一次性契稅和暫免土地使用稅,。

 （4）住房產(chǎn)權單位的售房收入,，免繳營業(yè)稅、所得稅,，暫免預算調(diào)節(jié)基金和能源交通基金,。

 6．付款辦法

 職工購買公有住房，原則上要一次付款,，有困難的也可申請抵押貸款,。售房單位可對一次付款的購房職工給予一次付款折扣，折扣率按房改政策性貸款利率與銀行儲蓄存款利率的差額計算,。向政府委托的銀行房地產(chǎn)信貸部申請抵押貸款的,，首次付款不得低于應付購房款的30％，超過30％部分給予適當折扣,。抵押貸款還款年限一般不超過10年,，并按政策性抵押貸款利率計收利息，單位不得貼息,。

 7．購房者權責

 按成本價和原按綜合價購買的住房,，產(chǎn)權歸購房者所有。在付清房款并住滿5年后,，可依法進入市場,，出售或出租的收入，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益,，并按規(guī)定交納有關稅費后,，歸個人所有。

 原按標準價購買的住房，購房者擁有部分產(chǎn)權,，即占有權,、使用權、有限的收益權和處分權,，可以繼承,，不能贈與。產(chǎn)權份額按原標準價占原綜合價的比例確定,。購房者在付清房款并住滿5年后,，可依法進入市場，在同等條件下原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權和租賃權,；出售和出租收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益,，并按規(guī)定交納有關稅費后，按產(chǎn)權比例分配,。

 公有住房出售后,，室內(nèi)自用部位、自用設施的維修費用由購房者自理,；共用部位和共用設施的維修費用,，由維修基金支付。維修基金來源：產(chǎn)權單位在售房款中按15％的比例提取,，購房者按成本價1％的比例繳付,。維修基金要專戶儲存，本金不動,，利息用于維修,。

 8．售房款的管理

 國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權關系和一定比例分別上交財政和留歸單位，納入城市和單位住房基金,。其他公有住房出售收入歸單位所有,，納入單位住房基金，專項用于住房建設和住房制度改革,。出售公有住房必須使用財稅部門統(tǒng)一印制的出售公有住房專用票據(jù),。國有住房出售收入征收管理辦法按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

 9．售房政策銜接

 （1）原按綜合價和標準價出售的公有住房,，購房者要求按新政策銜接的,，可準予按本方案銜接，原購房款多退少補,。

 （2）自本方案公布之日起,，按新政策售房，原有關綜合價和標準價出售公有住房的規(guī)定停止執(zhí)行,。

 （四）租房交納保證金

 1．對象和范圍

 自本方案公布之日起,，市區(qū)新承租公有住房（包括騰空的舊公有住房）的住戶,，均須按新標準交納住房租賃保證金，并按規(guī)定交納租金,。

 2．交納標準

 租賃保證金按每平方米使用面積交納，其標準為：

 新成套住房18元,；騰空的成套住房12元,；非成套住房6元,。其中拆遷后仍需租賃公有住房的安置戶,，安置在舊城區(qū)的新成套住房12元，騰空成套住房6元,，非成套住房免交,；安置在新區(qū)的新成套住房6元，騰空的成套住房免交,。

 原已交納住房租賃保證金的住戶,，在租賃關系持續(xù)期間租賃保證金不變。已在實施的各單位,，標準高于本規(guī)定的,，不得降低。

 3．償還辦法

 租賃保證金由住房產(chǎn)權單位收取,，納入單位住房基金,，用于住房建設。當租賃關系終止時,，由住房產(chǎn)權單位一次退還,，不計利息。

 4．減免政策

 民政和勞動部門確認的社會救濟戶,，特等,、一等傷殘軍人和享受撫恤待遇的烈屬，以及其他生活困難戶,，經(jīng)批準可免交租賃保證金,。

 離休干部和已故離休干部的配偶，提倡自愿交納租賃保證金,。

 （五）建設經(jīng)濟適用住房

 經(jīng)濟適用住房的建設,，實行政府、單位,、個人三方合理負擔的辦法，并在政策上給予扶持,。對經(jīng)濟適用住房的建設項目,，建設用地采取行政劃撥,，按規(guī)定減免有關稅費和城市大配套費，計劃部門應下達指導性專項計劃,，規(guī)劃部門應優(yōu)先定點選址,，金融部門要在貸款上給予積極支持，建設單位只收管理費,。

 經(jīng)濟適用住房建設可采取多種形式,，充分發(fā)揮各方面的積極性。特別是要充分利用房改歸集起來的住房基金,，建設經(jīng)濟適用住房和“安居工程”,，加快“解危”,、“解困”的步伐,。經(jīng)濟適用住房的價格由市物價局會同市房地產(chǎn)管理部門審定。

 經(jīng)濟適用住房的銷售對象是市區(qū)有常住戶口的中低收入家庭,，重點是住房困難戶。離退休職工,、教師中的住房困難戶可優(yōu)先購買。

 經(jīng)濟適用住房可以直接向個人出售,，也可以先出售給有住房困難戶的單位,，再由單位按房改政策規(guī)定,，售給本單位的住房困難戶,。經(jīng)濟適用住房每戶只能享受一次（含房改購房）,，購買一套,，產(chǎn)權歸個人所有；免繳房產(chǎn)稅,，一次性契稅，并暫免土地使用稅,。購房者須住用5年后,，方可依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益,，并按規(guī)定交納有關稅費后,，收入歸個人所有。

 （六）加強住房資金管理

 認真做好住房基金的歸集工作,。住房基金管理中心（簡稱“中心”,，下同）應會同財政部門把房改中新發(fā)生的住房資金足額歸集起來,；同時做好原有住房資金的核定、劃轉工作,，建立和完善城市,、單位和個人三級住房基金。

 按照責權利一致的原則和住房基金的性質(zhì),，加強對住房基金的管理,。“中心”在做好住房公積金的歸集,、支付,、核算和編制使用計劃，以及住房基金的籌集,、使用,、管理等工作的同時,，進一步完善住房基金管理制度,。用好用活住房基金。住房基金的存貸款等金融業(yè)務由政府委托的銀行房地產(chǎn)信貸部辦理,，受委托的銀行房地產(chǎn)信貸部應根據(jù)市政府批準的住房基金使用計劃，發(fā)放和回收貸款,。

 住房基金實行專戶儲存,，由“中心”統(tǒng)一安排使用。其中城市住房基金由財政專戶管理,，行政事業(yè)單位住房基金作為預算外資金由財政專戶儲存管理,，企業(yè)和個人住房基金由“中心”專戶儲存管理?！爸行摹睉谡械你y行房地產(chǎn)信貸部開設政策性房改資金存款專戶和資金運用專戶,，實行統(tǒng)一歸集，專戶儲存,，統(tǒng)一管理,，但資金的所有權不變，并保證其建房購房使用和存款利息收益,。

 住房基金必須?？顚Ｓ茫瑖澜沧魉?。住房基金要專項用于住房的建,、修、管和住房制度改革,，有償用于舊城改造,，對閑置資金可以購買國家債券,，可以通過金融部門發(fā)放委托貸款，在確保安全前提下實現(xiàn)增值,。市財政,、審計和監(jiān)察部門要加強監(jiān)督檢查。

 住房基金的增值必須堅持利歸地方的原則,，對承辦房改金融業(yè)務的房地產(chǎn)信貸部,，按保本微利的原則付給代辦手續(xù)費，“中心”和房改所需經(jīng)費,，由財政核定,，在增值中以一定比例開支。增值結余納入房改基金,，滾動使用,。



 三、措施與規(guī)定

 （一）加強領導,，精心組織,。住房制度改革涉及面廣，政策性強,，各級領導要把住房制度改革提到重要議事日程,，各單位要有一名分管領導負責房改工作，要確定職能部門和工作人員,，健全工作機構,。

 （二）統(tǒng)一政策，統(tǒng)一部署,。市區(qū)所有單位不論隸屬關系,，都應服從市房改領導小組對市區(qū)房改工作的統(tǒng)一部署。

 （三）企業(yè)房改是城鎮(zhèn)住房制度改革重點,，有條件的國有大中型企業(yè),，應結合企業(yè)經(jīng)營機制轉換和勞動工資制度改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度,，把住房開發(fā)建設,、分配、管理和維修服務等社會職能逐步從企業(yè)中分離出去,，加快實現(xiàn)住房商品化,、社會化。

 （四）發(fā)展房地產(chǎn)交易市場,，規(guī)范住房交易行為,，完善稅收制度，堅決查處倒賣房地產(chǎn)牟取暴利和擅自轉租公房的各種非法活動,。進入市場買賣的私有住房,，都要通過房地產(chǎn)交易機構,，按有關規(guī)定進行價格評估、交易和完稅,，嚴禁私下買賣,。

 （五）要認真做好房改的宣傳工作。各級宣傳部門,、新聞單位,、工、青,、婦群眾團體,，要加強輿論引導，廣泛宣傳深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目的,、意義,、政策和實施步驟，引導廣大干部,、群眾轉變觀念,，提高認識，積極參與城鎮(zhèn)住房制度改革,。

 （六）在市區(qū)的部,、省屬企事業(yè)單位,，鄞縣黨政機關,、群眾團體、企事業(yè)單位,，軍隊中企業(yè)化管理單位及其人員,，除國家另有規(guī)定外，均執(zhí)行本方案,。軍隊人員租住地方公房的,，按本方案規(guī)定的租金標準，憑地方產(chǎn)權管理單位的證明,，由所在軍隊單位發(fā)給住房補貼,。地方人員租住軍產(chǎn)房的，按軍隊房改有關規(guī)定交租,。

 （七）鎮(zhèn)海,、北侖兩區(qū)（含轄區(qū)內(nèi)大企業(yè)）和海曙、江北區(qū)所轄鎮(zhèn),，原則上執(zhí)行本方案,。部分需作調(diào)整之處，由當?shù)胤扛牟块T擬定實施辦法,，報市住房制度改革領導小組辦公室批準,。

 （八）本方案自公布之日起執(zhí)行,，原房改政策和規(guī)定與本方案不一致的，以本方案為準,。

 本方案由寧波市住房制度改革領導小組辦公室負責解釋,。