• 【發(fā)布單位】82205
• 【發(fā)布文號】貴陽市人民政府令第27號
• 【發(fā)布日期】1997-04-28
• 【生效日期】1997-04-28
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

貴陽市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

貴陽市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
 
（1997年4月28日貴陽市人民政府令第27號）
 第一章 總則





 第一條 為加強我市住宅區(qū)物業(yè)管理,，促進(jìn)社會主義精神文明建設(shè)，創(chuàng)造整潔,、文明、安全,、生活方便的居住環(huán)境,，根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合本市實際,，制定本辦法,。



 第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)（含住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)和其他物業(yè)）的物業(yè)管理,，適用本辦法,。

 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指對住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施,、綠化,、衛(wèi)生、交通,、治安和環(huán)境容貌進(jìn)行維護(hù),、修繕和服務(wù)的活動。



 第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)分類實施,，新建住宅小區(qū)必須納入物業(yè)管理,，原有住宅區(qū)可根據(jù)實際條件逐步推行。



 第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理按照居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則,，實行社會化,、專業(yè)化管理，專業(yè)化管理由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施,。

 物業(yè)管理公司必須為住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)人,、使用人服務(wù)，應(yīng)當(dāng)注重社會效益和環(huán)境效益,。



 第五條 貴陽市房地產(chǎn)管理局是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的歸口主管部門,，負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、發(fā)證,，指導(dǎo),、監(jiān)督住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作。

 云巖區(qū),、南明區(qū),、貴陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的物業(yè)管理工作，由市房地產(chǎn)管理局直接管理,。

 花溪區(qū),、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū),、清鎮(zhèn)市,、開陽縣、修文縣,、息烽縣人民政府房產(chǎn)管理部門,，負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。

 建設(shè),、城管,、工商、公安等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的職責(zé),，對物業(yè)管理中的相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,。

 街道辦事處、居民委員會應(yīng)當(dāng)對本轄區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo),，給予支持,。



 第六條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)成立住宅區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人（以下簡稱住戶）辦理物業(yè)管理有關(guān)事項,，維護(hù)住戶的合法權(quán)益,。

 管委會可以依法申請社團(tuán)法人登記。



 第七條 住戶享有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利,，同時負(fù)有遵守住戶公約和維護(hù)住宅區(qū)公共秩序的義務(wù),。




 第二章 新建住宅小區(qū)管理





 第八條 本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃,、合理布局,、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的居住區(qū)域,。



 第九條 新建住宅小區(qū)綜合驗收合格后,，管委會未組建前，在房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督下,，由開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理,，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。



 第十條 新建住宅小區(qū)交付使用后入住率達(dá)百分之七十以上的,，由房產(chǎn)管理部門會同住宅小區(qū)所在地街道辦事處和開發(fā),、建設(shè)單位組織召集第一次住戶大會，選舉產(chǎn)生管委會,，制定住戶公約,。



 第十一條 住戶大會行使下列職權(quán)：

 （一）選舉、撤換管委會的組成人員,；

 （二）監(jiān)督管委會的工作,；

 （三）聽取和審查管委會的工作報告,；

 （四）決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及住戶利益的重大事項,；

 （五）制定和修改住宅小區(qū)住戶公約；

 （六）改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定,；

 （七）通過管委會章程,。



 第十二條 住戶公約是住宅小區(qū)全體人員使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為準(zhǔn)則,。

 住戶公約必須符合法律,、法規(guī)和規(guī)章，并在制定通過后15日內(nèi)報物業(yè)主管部門備案,。



 第十三條 住戶公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

 （一）小區(qū)名稱,、地點、范圍,、面積及住家戶數(shù),；

 （二）公共場所及公共設(shè)施狀況；

 （三）住戶大會的召集程序及決定小區(qū)重大事項的方式；

 （四）住戶使用其住宅,、小區(qū)內(nèi)公共場所,、公用設(shè)施的權(quán)利和維護(hù)的義務(wù)；

 （五）住戶參與小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利,；

 （六）住戶對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)限,；

 （七）住宅小區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護(hù)和管理費用的繳納,；

 （八）住戶在住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則,；

 （九）違反住戶公約的責(zé)任；

 （十）其他有關(guān)事項,。



 第十四條 住宅小區(qū)住戶大會由管委會負(fù)責(zé)召開,，每年至少召開一次。如有百分之二十以上住戶聯(lián)名提議,，管委會應(yīng)及時召開住戶大會,。

 管委會向住宅小區(qū)住戶大會負(fù)責(zé)并報告工作。



 第十五條 管委會委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模而定,，一般5－15人,，住宅區(qū)所在地的公安派出所、居民委員會可派員參加,，但住戶代表不得小于管委會委員總數(shù)的百分之七十,。管委會委員由住戶大會選舉產(chǎn)生，每屆任期三年,。

 管委會主任,、副主任由管委會在委員中選舉產(chǎn)生，管委會主任應(yīng)當(dāng)由住戶代表擔(dān)任,。管委會可聘用執(zhí)行秘書,，處理日常事務(wù)。管委會主任,、執(zhí)行秘書為專職,，可領(lǐng)取適當(dāng)報酬，具體數(shù)額由住戶大會決定,。



 第十六條 管委會在住戶大會的監(jiān)督下,，行使以下職權(quán)：

 （一）召集和主持住戶大會，討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項,；

 （二）起草管委會章程,；

 （三）以招標(biāo)或協(xié)議方式，選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理公司,，并與其簽訂物業(yè)管理合同,；

 （四）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作,，接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴；

 （五）審議物業(yè)管理公司制定的管理計劃,、措施及重大工程項目計劃,；

 （六）負(fù)責(zé)擬定住宅小區(qū)管理基金及管理費用的收支計劃。

 前款第（三）,、（五）,、（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)住戶大會批準(zhǔn),。



 第十七條 管委會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同,，并使用國家規(guī)范的合同文本。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明：管理項目,、管理內(nèi)容及達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn),、管理費用及收取方式、雙方權(quán)利義務(wù),、檢查監(jiān)督方式,、合同期限、違約責(zé)任,、糾紛解決方式等,，并報物業(yè)主管部門備案。



 第十八條 管委會組建后,，開發(fā),、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交管委會管理，并提供下列資料：

 （一）住宅小區(qū)建設(shè)各項批準(zhǔn)文件,；

 （二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖,、竣工總平面圖；

 （三）房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施,、設(shè)備的竣工圖,；

 （四）地下管網(wǎng)竣工圖；

 （五）工程質(zhì)量檢查合格證,；

 （六）房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表,；

 （七）其他必要的資料。



 第十九條 管委會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理基金,。開發(fā)、建設(shè)單位在住宅小區(qū)移交時,，應(yīng)當(dāng)按住宅小區(qū)建設(shè)總投次2％的比例,，一次性向管委會劃撥住宅小區(qū)的物業(yè)管理基金。

 基金用于重大維修的養(yǎng)護(hù)工程及購買辦公用房和經(jīng)營性用房,。用于購買經(jīng)營性用房的,，必須在經(jīng)營性用房的收益中逐年回收,。



 第二十條 物業(yè)管理基金應(yīng)當(dāng)設(shè)立專戶專項存儲，由管委會管理,。



 第二十一條 開發(fā)建設(shè)單位可將提交的物業(yè)管理基金納入開發(fā)建設(shè)成本,。



 第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開發(fā)建設(shè)總建筑面積中預(yù)留1％的辦公用房和營業(yè)性用房以綜合成本價出售給管委會，其產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有,，由管委會經(jīng)營管理,。



 第二十三條 物業(yè)管理公司在實施管理中的收費，國家有規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),；國家沒有規(guī)定的，按雙方的約定收取,。




 第三章 原有住宅區(qū)管理





 第二十四條 原有住宅區(qū)是指已建成并投入使用的住宅小區(qū),、住宅組團(tuán)和其他物業(yè)。住宅區(qū)的范圍由房產(chǎn)管理部門會同有關(guān)單位劃定,。



 第二十五條 符合下列條件的原有住宅區(qū),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法第二章的規(guī)定實行物業(yè)管理。

 （一）達(dá)到一定規(guī)模,，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全,；

 （二）經(jīng)住宅區(qū)百分之五十以上住戶同意。



 第二十六條 不符合本辦法第二十五條規(guī)定條件的原有住宅區(qū),，可以由物業(yè)管理公司與有關(guān)單位簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,，物業(yè)管理公司根據(jù)合同開展管理和服務(wù)工作。

 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門備案,。


 第四章 物業(yè)管理公司





 第二十七條 凡在本市申請從事物業(yè)管理服務(wù)的,，必須持有市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》放工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，方可營業(yè),。

 物業(yè)管理公司實行年度服務(wù)質(zhì)量考核制度,。



 第二十八條 申請辦理《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

 （一）申請報告和管理章程；

 （二）法定代表人的身份證明,；

 （三）中外合資企業(yè)須提供項目議定書,、合同副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件，外商獨資企業(yè)須委托本市具有對外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請報批事項,；

 （四）所在開戶銀行或?qū)徲?、會計中介機(jī)構(gòu)出具的資金資信證明；

 （五）辦公場所證明,；

 （六）專業(yè)技術(shù)人員的資格證明,；

 （七）其他有關(guān)文件資料。



 第二十九條 物業(yè)管理的主要內(nèi)容：

 （一）住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及附屬設(shè)施,、設(shè)備的日常管理,，對改變房屋用途和拆改,、裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督管理，保證房屋結(jié)構(gòu)不受損壞,，保證住宅區(qū)設(shè)計功能的正常發(fā)揮,；

 （二）住宅區(qū)房屋、水,、電,、氣等的日常保養(yǎng)和房屋維修，保證各類房屋及設(shè)施的正常使用,，設(shè)備的正常運行,；

 （三）住宅區(qū)內(nèi)道路、綠化用地,、建筑景點等的管理與維護(hù)及公共場所臟,、亂、差的治理,；

 （四）根據(jù)住戶要求,，提供各類專項服務(wù)；

 （五）維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的正常生產(chǎn),、生活秩序,，做好治安防范工作。



 第三十條 物業(yè)管理公司享有以下權(quán)利：

 （一）依照合同和住戶公約制訂住宅區(qū)內(nèi)的有關(guān)管理,、服務(wù)制度,；

 （二）依照合同和有關(guān)規(guī)定，收取服務(wù)費用,；

 （三）制止違反住宅區(qū)管理規(guī)定的行為,。



 第三十一條 物業(yè)管理公司履行下列義務(wù)：

 （一）遵守有關(guān)規(guī)定和合同約定，履行物業(yè)管理職責(zé),；

 （二）接受管委會及全體住戶的監(jiān)督,；

 （三）重大管理措施應(yīng)提交管委會審議；

 （四）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。



 第三十二條 物業(yè)管理公司變更法人代表、單位名稱,、辦公地址等情況,，均應(yīng)在工商部門批準(zhǔn)變更之日起15日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。



 第三十三條 物業(yè)管理公司與住宅區(qū)管委會簽訂合同后出現(xiàn)違約的,，按照國家
合同法的有關(guān)規(guī)定處理,。



 第三十四條 物業(yè)管理公司可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。




 第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)





 第三十五條 住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

 （一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu),、外貌和規(guī)劃設(shè)計用途；

 （二）不得堆放易燃,、易爆,、劇毒、放射性等物品,；

 （三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動,；

 （四）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。



 第三十六條 房屋的維修責(zé)任,，按下列規(guī)定辦理：

 （一）室內(nèi)部分,，由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修，費用自理,；

 （二）房屋的外墻面,、樓梯間、通道,、屋面,、上下水管道、公用水箱,、加壓水泵,、電梯、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體的公用設(shè)施,，由物業(yè)管理公司定期養(yǎng)護(hù)和維修,，費用由產(chǎn)權(quán)人按房屋面積分?jǐn)偂?
 （三）房屋、設(shè)施,、設(shè)備的重大維修或改造可由物業(yè)管理公司承擔(dān)或由管委會另行委托,，其費用在物業(yè)管理基金中支出。



 第三十七條 住宅區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù),、維修,，屬產(chǎn)權(quán)人所有的，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé),，維修養(yǎng)護(hù)費用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān),；非產(chǎn)權(quán)人所有的，由相關(guān)單位負(fù)責(zé),。



 第三十八條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

 （一）踐踏,、占用綠化地；

 （二）占用樓梯間,、通道,、屋面、平臺,、道路,、停車場,、自行車房（棚）等公用設(shè)施影響其正常使用功能；

 （三）亂拋垃圾,、雜物,；

 （四）影響市容觀瞻的亂搭、亂建,、亂掛,、亂涂、亂畫,、隨意張貼等,；

 （五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑,；

 （六）發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,；

 （七）排放有毒、有害的物質(zhì),；

 （八）法律,、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。



 第三十九條 損壞公用設(shè)施的,，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù),，造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失。




 第六章 罰則





 第四十條 對違反本辦法第十九條第一款,、第二十二條規(guī)定的開發(fā)建設(shè)單位,，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不履行的,，不予以辦理有關(guān)房屋手續(xù),。



 第四十一條 無《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》擅自承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的，由房產(chǎn)管理部門處以5000元以上8000元以下罰款,，并責(zé)令其退還所收取的物業(yè)管理服務(wù)費用,。



 第四十二條 物業(yè)管理公司年度考核不合格的，由房產(chǎn)管理部門給予警告,；連續(xù)兩年業(yè)績考核不合格的,，注銷《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》。



 第四十三條 違反本辦法第三十一條規(guī)定,，物業(yè)管理公司管理,、維護(hù)不善，造成所管理服務(wù)的住宅區(qū)環(huán)境惡化,、秩序混亂的,，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以5000元以上30000元以下罰款。



 第四十四條 違反本辦法第三十五條第（一）項,、第三十八條第（二）項規(guī)定的,，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，監(jiān)督改正,，拒不改正的,，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正,，并處以50元以上500元以下罰款,。



 第四十五條 違反本辦法其他有關(guān)規(guī)定的，由有關(guān)部門對責(zé)任人依法給予處罰,。



 第四十六條 行政執(zhí)法部門及其執(zhí)法工作人員進(jìn)行行政處罰,，當(dāng)事人履行處罰決定，必須嚴(yán)格遵守《
中華人民共和國行政處罰法》的規(guī)定,。



 第四十七條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,，可以依法申請復(fù)議和起訴。期滿不申請復(fù)議,，不向人民法院起訴,，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行,。



 第四十八條 物業(yè)管理工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。




 第七章 附則



 第四十九條 物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn),，由市房地產(chǎn)管理局會同物價主管部門共同擬定，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行,。



 第五十條 貴陽市房地產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法制定具體實施規(guī)定,。



 第五十一條 本辦法具體應(yīng)用中的問題，由貴陽市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋,。



 第五十二條 本辦法自公布之日起施行,。