• 【發(fā)布單位】81702
• 【發(fā)布文號】湘政發(fā)[1998]23號
• 【發(fā)布日期】1998-11-10
• 【生效日期】1998-11-10
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

湖南省人民政府關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知

湖南省人民政府關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知
 
（湘政發(fā)〔1998〕23號）
婁底地區(qū)行政公署，各市,、州,、縣人民政府，省直機關各單位：

 根據(jù)《
國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）精神,，結(jié)合我省實際,，現(xiàn)就深化全省城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的有關問題通知如下：



 一,、指導思想,、目標和基本原則

 1、深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想：穩(wěn)步推進住房商品化,、社會化,，逐步建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設,，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點,，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

 2,、深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標：停止住房實物分配,，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系,，發(fā)展住房金融,，培育和規(guī)范住房交易市場。

 3,、深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則：堅持在國家統(tǒng)一政策目標指導下,，因地制宜，量力而行,；堅持國家,、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度,、老房老辦法”,，平衡過渡，綜合配套,。



 二,、停止住房實物分配,，實行住房貨幣分配

 4、從1998年12月31日起,，全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配,，實行住房貨幣分配。住房貨幣分配包括實行住房公積金制度,、發(fā)放住房補貼和工齡補貼等形式,。

 5、進一步鞏固完善住房公積金制度,。繼續(xù)按照“房委會決策,，中心運作，銀行專戶,，財政監(jiān)督”的原則,，健全管理機構(gòu)，建立職工個人住房公積金帳戶,，對住房公積金歸集,、核算、支取實行統(tǒng)一票據(jù)管理,。財政、審計,、監(jiān)察部門要加強對住房公積金的監(jiān)督,，完善住房公積金的監(jiān)督管理制度。進一步提高住房公積金的歸集率,。職工個人和單位住房公積金的繳存率應分別不低于5％,，有條件的市、縣和單位可適當提高,。

 6,、各市、縣是否發(fā)放住房補貼按房價收入比確定（房價收入比是指當?shù)匾惶捉?jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭平均工資之比）,，房價收入比在4倍以上（含4倍）,，且財政、單位原有住房建設資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的市,、縣,，實行住房補貼，房價收入比在4倍以下的市,、縣不實行住房補貼,。

 7、住房補貼和工齡補貼發(fā)放的對象是行政機關,、企事業(yè)單位的無房職工和住房面積未達到規(guī)定標準的職工,。已有住房且達到規(guī)定標準的職工不發(fā)放住房補貼和工齡補貼,。

 8、住房補貼按照效率優(yōu)先,、兼顧公平的原則,，根據(jù)各市、縣經(jīng)濟適用住房平均價格,、職工工資,、職工住房面積標準等因素計算。

 9,、職工工齡補貼額以發(fā)放住房補貼當年出售公有住房的年工齡折扣額與職工工齡,、職工購房控制面積標準計算。職工工齡是指1994年12月31日之前的工齡,。

 10,、計發(fā)職工住房補貼和工齡補貼的住房面積標準，按省人民政府湘政發(fā)〔1994〕34號文件規(guī)定的購房控制面積標準計算,。

 11,、住房補貼和工齡補貼主要采取一次性補貼和按月補貼方式。住房補貼和工齡補貼的實施方案由地區(qū)行署和市,、州,、縣人民政府根據(jù)《湖南省職工住房貨幣分配實施辦法》，結(jié)合本地實際情況制訂,。

 12,、住房補貼資金主要從財政或單位現(xiàn)有住房建設資金和公有住房出售收入中解決。各級財政部門和各單位要在保持原有住房資金總量不減少的前提下,，做好原有住房建設資金的核定劃轉(zhuǎn)工作,。

 13、各市,、縣要建立住房補貼的申請,、審批、發(fā)放,、使用,、管理制度。住房補貼資金應納入各級政府住房公積金專戶管理,，住房補貼計算到職工個人時,，應及時劃入職工個人住房公積金專戶，在職工購,、建,、大修住房或離退休時支取。



 三,、繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革,、逐步放開住房交易市場

 14,、進一步搞好現(xiàn)有公有住房的出售，現(xiàn)有可售公有住房須留部分作為廉租住房,，用于解決最低收入家庭的住房困難,。其余部分以成本價出售，力爭到2000年全部出售,。

 15,、繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房的租金改革。到2000年公有住房租金要達到占雙職工家庭平均工資的10％,，有條件的地區(qū)和單位要達到15％的部分,，可用職工個人的住房公積金支付。對市,、縣人民政府規(guī)定不宜出售的公有住房,，又未實行住房補貼的職工，提租幅度可略低于上述標準,。租金提高后,，對家庭確有困難的離退休職工，民政部門確定的社會救濟對象和非在職優(yōu)撫對象,，繼續(xù)按照省人民政府湘政發(fā)〔1994〕34號文件的規(guī)定實行減免政策,。

 16、規(guī)范住房交易市場的交易規(guī)則和稅費政策,，保證住房交易市場健康發(fā)展,。在對城鎮(zhèn)職工、居民家庭住房狀況進行認真普查,、建立住房檔案的基礎上，逐步放開住房交易市場,，職工,、居民以市場價、微利價,、成本價購買的公有住房,，取得房屋權屬證書和土地使用證書后，可依法進入市場交易,。以標準價購買的公有住房在補足成本價,，取得全部產(chǎn)權后，可依法進入市場交易,。住房交易市場實行準開,、準入制度，有關具體辦法由省城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設領導小組辦公室會同有關部門制定,，報省城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設領導小組批準,。



 四,、建立住房供應體系，大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房

 17,、建立和完善住房供應體系,。對不同收入家庭，實行不同的住房供應政策,；高收入家庭按市場價租,、購商品房；中,、低收入家庭按政府指導價購買經(jīng)濟適用住房,；最低收入家庭按政府指令價租賃由政府或單位提供的廉租住房。高,、中,、低、最低收入家庭的劃分和住房供應辦法由各地區(qū)行署和市,、州,、縣人民政府制定。

 18,、廉租住房主要從騰空的舊直管公房和單位的公有住房中調(diào)劑解決,，不足部分，由當?shù)卣蛦挝怀鲑Y興建,。廉租住房的租金實行政府指令價,。最低收入家庭在家庭收入提高后，應遷出廉租住房或?qū)ζ涮岣咦饨饦藴?。各地,、市、州,、縣應建立廉租住房租住的申請,、審批制度。

 19,、大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房,。經(jīng)濟適用住房可由開發(fā)公司開發(fā)建設，也可以由單位或有組織的個人以獨立經(jīng)濟法人形式建設,。鼓勵以舊城改造,、定向開發(fā)等形式建設經(jīng)濟適用住房，逐步建立起社會化,、商品化的經(jīng)濟適用住房供應體系,，為城鎮(zhèn)職工、居民購房提供穩(wěn)定的房源。

 20,、各地,、市、州,、縣要根據(jù)本地情況,，編制經(jīng)濟適用住房年度建設計劃，納入地方社會經(jīng)濟發(fā)展計劃,。各地經(jīng)濟適用住房年度建設計劃報省計委,、省建委、省財政廳備案,，并由省計委,、省建委、省財政廳匯總平衡后,，報國家發(fā)展計劃委員會和建設部備案,。

 21、經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,，并堅持統(tǒng)一規(guī)劃,、合理布局、綜合開發(fā),、配套建設的原則,。經(jīng)濟適用住房建設用地采取行政劃撥方式供應，城市政府應當為經(jīng)濟適用住房搞好市政基礎設施配套,。

 搞好經(jīng)濟適用住房的規(guī)劃,、設計，采用招投標,、方案競選等方式,，優(yōu)選規(guī)劃、設計方案,。要合理確定經(jīng)濟適用住房的套型,。

 22、經(jīng)濟適用住房建設要嚴格執(zhí)行國家建設標準和技術規(guī)范,，積極推廣先進、成熟,、適用的新技術,、新工藝、新材料,、新產(chǎn)品,，降低能耗，提高住宅的整體建設水平。

 經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設要提倡大開間,，室內(nèi)粗裝修,，加強成本管理，努力降低建安造價,。

 23,、經(jīng)濟適用住房實行工程質(zhì)量保證制度。要通過招標方式,，優(yōu)選施工隊伍,，中標單位不得轉(zhuǎn)包。要嚴格執(zhí)行國家驗收規(guī)范,，開發(fā)建設單位對工程質(zhì)量負最終責任,。住房交付使用時，須向用戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,。

 24,、適當減免經(jīng)濟適用住房各類行政事業(yè)性收費，降低建設成本,。有關稅費的減免標準由省物價局,、省財政廳制定。

 25,、經(jīng)濟適用住房實行政府指導價,，其價格由住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費,、建安工程費,、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費,、貸款利息和稅金等7項因素加3％以下利潤組成,。

 26、建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化,、專業(yè)化,、市場化的物業(yè)管理體制。新建的經(jīng)濟適用住房及其住宅小區(qū)實行新的物業(yè)管理體制,。要改革現(xiàn)行的維修,、管理體制，逐步實行住房物業(yè)管理與單位行政生產(chǎn)管理相分離,。積極組建多種經(jīng)濟成分的物業(yè)管理企業(yè),。要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范管理服務收費,。物業(yè)管理通過引入競爭機制,，促進管理水平的提高,。

 27、已售的公有住房要加強售后維修管理,，建立房屋共用部位和共用設施維修基金,。公有住房出售后，原售房單位應積極組織好出售房屋的物業(yè)管理,，采取多種過渡形式,，逐步由行政性后勤管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范性物業(yè)管理。



 五,、發(fā)展住房金融,，支持住房建設和消費

 28、擴大單位和個人住房貸款的發(fā)放范圍,，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放單位和個人住房貸款,。

 貸款期限單位不超過3年，個人不超過20年,。

 對列入經(jīng)濟適用住房建設計劃的項目,，在開發(fā)建設單位提出貸款申請后，各商業(yè)銀行應盡快進行項目評估,，并按工程建設的實際需要及時發(fā)放貸款,，保證資金到位。

 凡向社會銷售經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設單位必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè),；組織職工集資建設經(jīng)濟適用住房的單位,，承貸主體必須是獨立法人。

 29,、各級政府住房公積金管理機構(gòu)要充分利用住房公積金,，委托經(jīng)辦的商業(yè)銀行向職工發(fā)放個人住房抵押貸款，支持職工個人購,、建,、大修理住房。

 30,、建立完善住房貸款抵押保險體系,。各市、縣房地產(chǎn)行政管理部門應成立住房貸款擔保公司,，房地產(chǎn)行政主管部門,、土地管理部門要加快辦理房屋土地抵押登記手續(xù)。發(fā)展住房貸款保險,，防范貸款風險,，保證貸款安全。

 31,、經(jīng)濟適用住房項目貸款，開發(fā)建設單位可以用其有效資產(chǎn)進行擔保，也可以用總投資在30％以上的在建工程進行抵押,。以在建工程進行抵押的,，當?shù)胤课莺屯恋毓芾聿块T應對其權屬進行預登記，出具合法證明,，并做好與工程竣工后有關房屋權屬登記的銜接工作,。在抵押期間銷售住房的，應及時告知抵押權人,，并修訂抵押合同,，將所銷售住房在原抵押標的物和抵押價值中作相應核減，由銷售收入沖銷相應的抵押貸款,。

 個人購房要申請貸款的,，可按照中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)〔1998〕190號）的規(guī)定設定擔保。以所購住房抵押貸款的,，如不能按規(guī)定償還銀行貸款本息,，貸款銀行可依法處理該房產(chǎn)，原規(guī)定的銷售范圍及其經(jīng)濟適用住房性質(zhì),、劃撥土地使用權性質(zhì)等維持不變,，所得收入優(yōu)先償還銀行貸款本息，仍不足的,，貸款銀行有權向借款人進行追索,。單位集資建設的經(jīng)濟適用住房、個人需要抵押貸款的,，銀行應予以支持,。

 32、房屋,、土地抵押登記部門要加快辦理抵押登記手續(xù),，減輕負擔，按宗收費,。抵押價格需要評估的,，由當事人自愿委托具備房地產(chǎn)價格評估資格的機構(gòu)進行，任何部門不得強制當事人接受評估,，評估結(jié)果應當經(jīng)貸款銀行認可,。



 六、加強領導,，統(tǒng)籌安排

 33,、各級人民政府要切實加強對城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設工作的領導。各地要結(jié)合本地實際,，認真測算住房補貼,，制定房改實施方案,。各地、市,、州實施方案報省人民政府批準后執(zhí)行,，縣（市、區(qū)）實施方案經(jīng)行署和市,、州人民政府審核,，報省人民政府批準后組織實施。除國家另有規(guī)定外,，按屬地原則,，所有單位都應執(zhí)行所在地政府的實施方案。

 34,、省住房制度改革和住房建設領導小組要加強對全省住房制度改革和住房建設工作的協(xié)調(diào)和指導,。省人民政府各有關部門要積極參與支持住房制度改革和住房建設工作，各盡其責,，相互配合,，各部門制定有關住房制度改革和住房建設的配套政策必須符合國務院、省人民政府已制定的政策,，并應與省住房制度改革和住房建設領導小組辦公室協(xié)商后才能下發(fā),。

 35、各地,、市,、州、縣要對行政機關,、事業(yè)單位職工家庭住房狀況進行一次全面普查工作,，準確掌握本單位職工級別、家庭人口,、住房狀況等數(shù)據(jù)和資料,，建立個人住房檔案。

 36,、嚴肅住房制度改革和住房建設紀律,，嚴格執(zhí)行國務院和省人民政府的統(tǒng)一政策。各地,、市,、州、縣不得在國家和省人民政府規(guī)定政策外自定政策,，變相擴大住房補貼面積標準,，增加補貼；不得超面積,、超裝修標準建房,；不得違規(guī)集資建房,；不得超范圍換購公有住房；不得低價售房,，突擊分房,。各級監(jiān)察部門要加強監(jiān)督、檢查,，對違紀違規(guī)的單位和個人要嚴肅查處，觸犯刑律的,，要依法追究法律責任,。

 37、本通知自發(fā)布之日起實施,。原有的住房制度改革和住房建設政策與規(guī)定,，與本通知規(guī)定不一致的，按本通知執(zhí)行,。



 湖南省人民政府

 一九九八年十一月十日