• 【發(fā)布單位】81902
• 【發(fā)布文號(hào)】粵府[1998]76號(hào)
• 【發(fā)布日期】1998-11-12
• 【生效日期】1998-11-12
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣東省人民政府關(guān)于發(fā)展居民住宅的通知

廣東省人民政府關(guān)于發(fā)展居民住宅的通知
 
（粵府〔1998〕76號(hào)）
各市,、縣,、自治縣人民政府，省府直屬各單位：

 近年來,，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快,，對改善城鎮(zhèn)居民的生活和居住條件,，推動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)揮了積極的作用，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,。但是,，從供給來看，也存在盲目開發(fā),，閑置土地?cái)?shù)量較大,，部分地區(qū)房價(jià)過高，商品房大量空置等問題,；從住宅消費(fèi)需求來看,，存在住房商品化程度不高，居民住房消費(fèi)觀念滯后,，二級(jí)市場交易不活躍等問題。為加快我省住宅業(yè)的發(fā)展,，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),，現(xiàn)通知如下。



 一,、采取有效措施,，推動(dòng)住房商品化的發(fā)展

 （一）根據(jù)國家房改政策，各市,、縣在停業(yè)行政機(jī)關(guān),、企事業(yè)單位自建住房立項(xiàng)審批和全面實(shí)行住房分配貨幣化以后，居民住宅供求將逐步走向市場化,。為此,，各地要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，發(fā)展適應(yīng)不同收入家庭消費(fèi)需求的商品住宅,，重點(diǎn)發(fā)展適應(yīng)廣大中低收入家庭消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房,。各級(jí)政府要加強(qiáng)政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)購房,，促進(jìn)流通,。

 （二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地,，節(jié)約用地的原則,，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排。各地政府要及時(shí)掌握分析經(jīng)濟(jì)適用住房的需求和開發(fā)總量,，定期向社會(huì)公布信息,，引導(dǎo)建設(shè)和消費(fèi)；要根據(jù)當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝プ≌枨筅厔莺涂罩蒙唐贩壳闆r制定切實(shí)可行的發(fā)展規(guī)劃,，經(jīng)濟(jì)適用住房要形成小區(qū)規(guī)劃,、成片開發(fā),，并同期建設(shè)、完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施,。

 （三）禁止在風(fēng)景區(qū)及外圍保護(hù)地帶,、城鎮(zhèn)公共用地及占用耕地進(jìn)行別墅性質(zhì)的高檔住宅項(xiàng)目建設(shè)，使用山坡地等其他用地進(jìn)行此類項(xiàng)目建設(shè)也要嚴(yán)格控制,。對別墅性質(zhì)的高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要嚴(yán)重按照《
中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》規(guī)定,，征收15％的投資方向調(diào)節(jié)稅。

 （四）擴(kuò)展商業(yè)性的個(gè)人購房抵押貸款業(yè)務(wù),。引導(dǎo)和支持商業(yè)銀行將住房貸款逐步轉(zhuǎn)向個(gè)人按揭貸款,，不斷創(chuàng)新和完善住房信貸業(yè)務(wù)種類，積極擴(kuò)大個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù),。各商業(yè)銀行要按照中國人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》和《關(guān)于加大住房信貸投入,，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》的要求，制定具體措施,，加大住房信貸的力度,，在省內(nèi)所有城鎮(zhèn)推廣、辦理個(gè)人購房抵押貸款業(yè)務(wù),，貸款的利率在允許的幅度內(nèi)給予優(yōu)惠,，簡化手續(xù)，提高服務(wù)效率,，推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)快速發(fā)展,。

 （五）政策性的住房公積金貸款向職工個(gè)人購房貸款傾斜。各地要從住房公積金中劃出一定比例的資金委托銀行發(fā)放低息政策性購房抵押貸款,，最長貸款期限20年,。各地要嚴(yán)禁用住房公積金放貸于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以確保該項(xiàng)資金的安全性,、政策性,。

 （六）取消已購公有住房上市的限制，允許職工所購公有住房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后即可上市出售,，對職工出售所購公有住房新購自住商品住房或上市房改房的,，給予一次性稅費(fèi)優(yōu)惠，對個(gè)人首次出售房改房取得的收入,，按照省地方稅務(wù)局《關(guān)于對個(gè)人出售,、抵押房改房的行為免征營業(yè)稅、土地增值稅問題的批復(fù)》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，并由國土部門在辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)按售房收入的1％收取土地出讓金,。新購住房按《廣東省契稅實(shí)施辦法》有關(guān)規(guī)定繳納契稅。

 （七）鼓勵(lì)城市房屋拆遷補(bǔ)償采用按產(chǎn)權(quán)面積給予貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法,，讓被拆遷戶到房地產(chǎn)市場自由選購住房,。被拆遷戶所購商品住宅的投資方向調(diào)節(jié)稅適用稅率按照國務(wù)院發(fā)布《
中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》中有關(guān)城鄉(xiāng)個(gè)人住宅的規(guī)定,，比照零稅率予以核定。



 二,、規(guī)范市場行為,，促進(jìn)房地產(chǎn)交易

 （一）建立、健全符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作規(guī)律的房地產(chǎn)交易規(guī)則,，簡化程序,，規(guī)范服務(wù)。

 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交易過程中必須根據(jù)有關(guān)的稅收規(guī)定,，在收取購房款項(xiàng)的同時(shí)切實(shí)履行納稅義務(wù),，在法定期限內(nèi)繳納稅款，否則將按照稅法有關(guān)規(guī)定予以處罰,；必須按照買賣雙方簽定的商品房預(yù)售合同約定的期限,，將符合合同約定條件的商品房交付購房戶使用。開發(fā)企業(yè)承諾可代購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證的,，要按承諾的時(shí)間為購房者辦妥房地產(chǎn)權(quán)證,。對不在法定時(shí)間內(nèi)依法繳納稅款及以各種借口拖延辦理房地產(chǎn)權(quán)證的開發(fā)企業(yè)，除責(zé)令其必須在限期內(nèi)補(bǔ)辦之外,，并將在今后的開發(fā)項(xiàng)目審批、商品房預(yù)售項(xiàng)目管理和資質(zhì)年審時(shí)按有關(guān)規(guī)定給予處理,。

 2．各地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)要向廣大群眾公開房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的程序和必須具備的條件,，并在嚴(yán)格按照省人大常委會(huì)1994年頒布的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第十條規(guī)定的基礎(chǔ)上，簡化辦事程序,，縮短登記發(fā)證時(shí)間,。商品房登記發(fā)證工作要在受理申請之日起60日內(nèi)完成，為商品房銷售提供便利條件,，促進(jìn)流通,。

 3．減少房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)費(fèi)用。要張榜公布國務(wù)院,、省人民政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易收費(fèi)項(xiàng)目及明令取消的收費(fèi)項(xiàng)目,，對不符合規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目，交易方有權(quán)拒付,；按規(guī)定應(yīng)收取的交易環(huán)節(jié)各類費(fèi)用應(yīng)按現(xiàn)行商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取,。

 4．大中城市嚴(yán)格控制外地人員購買商品房入戶，并將外地人員購買商品房入戶納入當(dāng)?shù)爻鞘腥丝跈C(jī)械增長計(jì)劃管理,。從1998年12月1日起,，外省人員在廣州購房入城市戶口的做法，一律停止,。

 （二）加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的監(jiān)管,。根據(jù)省人大常委會(huì)通過的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定,，開發(fā)企業(yè)要取得商品房預(yù)售許可證必須按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，逾期交付的按照與土地管理部門簽定的土地使用權(quán)出讓合同約定的處罰方式進(jìn)行處罰,，繳納滯納金直至解除出讓合同,，收回地塊；開發(fā)企業(yè)必須在商品房項(xiàng)目所在地的銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶,，由預(yù)售的商品房所在地的市,、縣房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房售款的收存和使用，銀行按房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付,。在項(xiàng)目竣工之前,，商品房預(yù)售款只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi),，不得挪作他用,。

 （三）切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。建立嚴(yán)格的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審制度,，通過年審,，對不符合有關(guān)開辦條件或取得開發(fā)資質(zhì)后兩年內(nèi)沒有開發(fā)業(yè)績的開發(fā)企業(yè)，一律取消開發(fā)資質(zhì),。對在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中有違法行為和損害消費(fèi)者合法權(quán)益的開發(fā)企業(yè),，視不同情況分別給予通報(bào)批評、降低開發(fā)資質(zhì)等級(jí),，直至取消開發(fā)資質(zhì)的處罰,。

 支持開發(fā)企業(yè)通過兼并組合，發(fā)揮優(yōu)勢,，提高綜合開發(fā)能力,，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營。

 （四）各有關(guān)部門要加強(qiáng)住宅質(zhì)量,、面積計(jì)量和所使用建筑材料,、裝飾材料質(zhì)量的監(jiān)督管理，維護(hù)購房者的合法權(quán)益,。房地產(chǎn)開發(fā)公司必須向購房戶提供房屋質(zhì)量驗(yàn)收報(bào)告,、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，開發(fā)企業(yè)對所出售的商品房應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任,；不得使用假冒偽劣建筑材料,、裝飾材料及水電等其他設(shè)施。購房者如發(fā)現(xiàn)住宅質(zhì)量,、面積及所使用建筑材料,、裝飾材料與合同不符，可向建設(shè)主管部門或消費(fèi)者組織機(jī)構(gòu)投訴。

 （五）發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場,。健全房地產(chǎn)中介的執(zhí)業(yè)規(guī)范和管理,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)行業(yè)的管理,；按照國家和省有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資格審查制度和專業(yè)人員資格認(rèn)定制度,。對出賣資格證書,，收取掛靠管理費(fèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即取消其資格,。發(fā)展中介服務(wù),，促進(jìn)商品房市場流通。

 （六）規(guī)范已售商品住宅的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，改善服務(wù),，降低收費(fèi)。



 三,、運(yùn)用市場規(guī)律,，促進(jìn)空置商品房銷售

 （一）鼓勵(lì)將空置商品房（1996年8月以前竣工驗(yàn)收后空置的，下同）轉(zhuǎn)換為安居工程,。凡需建設(shè)安居工程的地方,，若開發(fā)企業(yè)提出將積壓空置商品房轉(zhuǎn)為安居工程的，政府應(yīng)予優(yōu)先安排收購并執(zhí)行國家規(guī)定的安居工程建設(shè)的有關(guān)優(yōu)惠政策,。

 （二）強(qiáng)制開發(fā)企業(yè)加快促銷,。商業(yè)銀行要采用法律手段，催收開發(fā)企業(yè)空置商品房的貸款,。對催收后所空置商品房賣不出去或不愿降價(jià)促銷而不能歸還貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由銀行向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,，拍賣該企業(yè)空置的商品房以清償債務(wù),。請法院依法對銀行追收房地產(chǎn)開發(fā)逾期貸款給予協(xié)助，優(yōu)先處理,。

 （三）拍賣配套齊全,、質(zhì)量符合條件的成棟空置普通標(biāo)準(zhǔn)商品房。由政府承辦安居工程的機(jī)構(gòu)投得的,，可以轉(zhuǎn)為安居工程按規(guī)定向中低收入家庭出售,。這些項(xiàng)目凡原來未上繳地價(jià)款和各項(xiàng)費(fèi)用的，按照安居工程的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)交,；已繳地價(jià)款和各項(xiàng)費(fèi)用,，在同一開發(fā)企業(yè)以后開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳地價(jià)、費(fèi)用款項(xiàng)中相應(yīng)扣減，不計(jì)算利息損失,。

 （四）各地政府也可收購部分配套齊全,、質(zhì)量符合條件的空置商品房以不高于成本租金（包括標(biāo)準(zhǔn)租金、成本租金）出租給城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)困難和住房困難戶居住,，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅,，在2000年底前比照省地方稅務(wù)局《關(guān)于廣東省出售、出租公房免征營業(yè)稅審批管理辦法的通知》中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,；應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅,，按規(guī)定報(bào)批后給予免征。

 （五）對截至今年年底止積壓商品住宅面積仍然超過近3年累計(jì)該企業(yè)竣工商品住宅面積20％的開發(fā)企業(yè),，各級(jí)計(jì)劃部門一律停止審批其新的商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng),，城市規(guī)劃、建設(shè),、計(jì)劃等主管部門分別停止發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑施工許可證和投資許可證。

 各市政府可根據(jù)本通知制定具體的實(shí)施辦法,。



 廣東省人民政府

 一九九八年十一月十二日