• 【發(fā)布單位】83102
• 【發(fā)布文號】重慶市人民政府令第51號
• 【發(fā)布日期】1999-02-13
• 【生效日期】1999-04-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

重慶市人民政府令

重慶市人民政府令
 
（第51號）
 《重慶市物業(yè)管理辦法》,，已經(jīng)1998年11月16日市人民政府第30次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布,，自1999年4月1日起施行,。



 市長 蒲海清

 一九九九年二月十三日



 重慶市物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范物業(yè)的使用、維修和管理服務(wù)活動,，維護業(yè)主,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔,、安全,、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律,、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合重慶實際,，制定本辦法,。



 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本辦法。



 第三條 本辦法所稱物業(yè),，主要指房屋以及相關(guān)的公共設(shè)施,。

 本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人,。

 本辦法所稱使用人,，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托,，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。



 第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則,。



 第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作,，負責組織實施本辦法。區(qū)縣（自治縣,、市）房地產(chǎn)行政主管部門依照本辦法的規(guī)定對本轄區(qū)物業(yè)管理進行管理監(jiān)督,。

 建設(shè),、規(guī)劃、市政,、公用,、園林、交通,、公安,、物價、郵電,、供氣,、供水、電業(yè)等有關(guān)行政管理部門按照各自職責,，協(xié)同實施本辦法,。



 第六條 市房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理的主要職責是：

 （一）貫徹執(zhí)行國家、市有關(guān)物業(yè)管理法律,、法規(guī),、規(guī)章和政策；

 （二）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查,；

 （三）負責物業(yè)管理人員的上崗培訓,；

 （四）制定物業(yè)管理合同、公約等示范文本,；

 （五）監(jiān)督,、指導物業(yè)管理活動；

 （六）參與制定物業(yè)管理收費標準,；

 （七）對違反本辦法的行為實施處罰,。

 區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理的主要職責除本條第一款第（一）,、（五）,、（六）、（七）項外,，還應(yīng)履行以下職責：

 （一）指導組建業(yè)主委員會,，并實施登記管理；

 （二）對使用公約,、業(yè)主公約,、物業(yè)管理合同的簽訂、中止,、終止進行備案管理,；

 （三）受理對違反本辦法行為的投訴。




 第二章 管理組織與職責





 第七條 實施物業(yè)管理的區(qū)域，應(yīng)當成立業(yè)主委員會,。

 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生,，業(yè)主委員會委員應(yīng)由業(yè)主擔任。業(yè)主委員會每屆任期2年至3年,，可以連選連任,。

 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，應(yīng)向所在地的區(qū)縣（自治縣,、市）房地產(chǎn)行政主管部門登記,。



 第八條 業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：

 （一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,，報告物業(yè)管理的實施情況,；

 （二）與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同,；

 （三）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施,；

 （四）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理各項規(guī)章制度的執(zhí)行,；

 （五）協(xié)調(diào)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,。



 第九條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)除應(yīng)當符合有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定外，還應(yīng)當具有管理物業(yè)所需的管理機構(gòu)和專業(yè)人員,。其中具有經(jīng)濟類,、土建與水電等專業(yè)工程類中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的不少于3人，有物業(yè)管理上崗培訓合格證的不少于3人,。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定向市或者注冊地的區(qū)縣（自治縣,、市）房地產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書。

 外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的,，應(yīng)當申領(lǐng)本市物業(yè)管理資質(zhì)證書，辦理工商登記,，方可從事物業(yè)管理,。



 第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當嚴格履行物業(yè)管理服務(wù)合同，接受業(yè)主委員會和業(yè)主,、使用人和房地產(chǎn)行政主管部門以及有關(guān)管理部門的監(jiān)督,。




 第三章 管理服務(wù)的方式與內(nèi)容





 第十一條 業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

 建筑結(jié)構(gòu)相連或附屬設(shè)施由若干業(yè)主共有或共同使用的房屋和構(gòu)筑物,，應(yīng)當委托同一物業(yè)管理企業(yè)管理,。



 第十二條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：

 （一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱,、住所,；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

 （三）物業(yè)管理服務(wù)的事項,；

 （四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準,；

 （五）物業(yè)管理服務(wù)的費用；

 （六）物業(yè)管理服務(wù)的期限,；

 （七）違約責任,；

 （八）合同終止和解除的約定；

 （九）當事人雙方約定的其他事項,；

 物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為2年至3年,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣,、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案,。



 第十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同當事人應(yīng)當約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

 （一）房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理,、維修和更新,；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新,；

 （三）電梯,、供水、排水,、通信等設(shè)備的運行服務(wù),；

 （四）保潔服務(wù)；

 （五）綠化管理,；

 （六）保安服務(wù),；

 （七）物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理,；

 （八）物業(yè)檔案資料的保管,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同當事人可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新等約定物業(yè)管理服務(wù)事項,。



 第十四條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當保持房屋和公共設(shè)施完好,、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好,，保障用戶方便,、安全，并按照下列要求實施,。

 （一）按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃實施管理服務(wù),；

 （二）將房屋的共用部位,、共同設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護的方法,、要求,、注意事項以及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人,；

 （三）經(jīng)常經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視,、檢查，定期對房屋的共用部位,、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護,；

 （四）發(fā)現(xiàn)房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時,，立即采取保護措施,，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修；

 （五）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)管理服務(wù)費的收支帳目,，接受業(yè)主委員會的審核并向物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主,、使用人公布；

 （六）定期聽取業(yè)主委員會,、業(yè)主,、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù),；

 （七）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為,，應(yīng)立即進行勸阻、制止,；

 （八）配合居民委員會做好社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。



 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理合同終止或者解除后10日內(nèi),，向業(yè)主委員會辦理下列事項,，并報區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案：

 （一）對預收的物業(yè)管理服務(wù)費用予以按實結(jié)算,，多收的部分應(yīng)予退還,；

 （二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)帳冊；

 （三）移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財物,。




 第四章 前期物業(yè)管理





 第十六條 新建房屋出售單位應(yīng)當在出售房屋前制定房屋使用公約,，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，并報所在地的區(qū)縣（自治縣,、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

 新建房屋出售單位與房屋買受人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時,，應(yīng)當將房屋使用公約,、前期物業(yè)管理合同和房屋使用說明書作為房屋轉(zhuǎn)讓合同的附件,。



 第十七條 新建房屋出售單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán),、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓,。



 第十八條 新建房屋出售后，房屋出售單位應(yīng)當按照國家或本市規(guī)定的保修期限和保修范圍對建筑實行保修,，也可委托物業(yè)管理企業(yè)保修,，費用由房屋出售單位支付。



 第十九條 移交物業(yè)時,，房屋出售單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

 （一）房屋建設(shè)的各項批準文件,；

 （二）竣工總平面圖；

 （三）房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的竣工圖,；

 （四）地下管網(wǎng)圖,；

 （五）其他必要的資料。



 第二十條 移交物業(yè)時,，房屋出售單位按房屋總建筑面積5‰比例向該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理用房（最低不少于30平方米）,。物業(yè)管理用房按建筑安裝工程造價折算，以購房者應(yīng)繳納的住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金充抵,。該管理用房屬業(yè)主共有。



 第二十一條 物業(yè)自用戶進住至業(yè)主委員會成立前,，由房屋出售單位負責組建物業(yè)管理企業(yè)進行管理,，或者委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。業(yè)主委員會成立后,，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時,，在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先聘用進行前期管理的物業(yè)管理企業(yè),。

 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理,，由公有住宅出售前的管理單位實施。



 第二十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當訂立業(yè)主公約,。

 業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi),，將業(yè)主公約送所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案,。




 第五章 物業(yè)的使用和維修





 第二十三條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌,；

 （二）占用、損壞房屋的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備,；

 （三）在天井、庭園,、平臺,、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物,、構(gòu)筑物；

 （四）侵占綠地,、毀壞綠化,；

 （五）亂設(shè)攤點、集貿(mào)市場,；

 （六）亂倒培訓,、雜物；

 （七）在建筑物,、構(gòu)筑物上亂張貼,、涂寫、刻畫,；

 （八）排放有毒,、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

 （九）法律,、法規(guī)禁止的其他行為,。



 第二十四條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人,。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反前款的行為,，應(yīng)當勸阻制止,，并督促改正；對拒不改正的,，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理,。



 第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的住宅、公共建筑和公共設(shè)施,，不得改變使用性質(zhì),。住宅因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合有關(guān)法律,、法規(guī)的要求,，其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當征得相鄰業(yè)主、使用人,、業(yè)主委員會的書面同意,。

 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當符合有關(guān)規(guī)定的要求,，征得相關(guān)業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并簽訂合同,。



 第二十六條 房屋維修,、更新的費用,，按下列規(guī)定執(zhí)行：

 （一）房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用由業(yè)主負責,；

 （二）房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用,，由整幢業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔,，屬人為損壞的，其維修,、更新費用由責任人承擔,。

 業(yè)主負責維修的部位、設(shè)備,，可以有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修,。



 第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、路燈,、地下管網(wǎng),、水、電,、氣,、通信、有線電視等管線和設(shè)施,，原管理單位應(yīng)當按其管理范圍加強專項管理,，也可委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的,，應(yīng)當在物業(yè)管理合同期限內(nèi)簽訂專項委托合同,，并承擔相應(yīng)費用。



 第二十八條 房屋的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修時,，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當予以配合,。因相鄰業(yè)主,、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的,，責任人應(yīng)當負責賠償,。

 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主,、使用人的自用部位,、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復或者賠償,。



 第二十九條 凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危及毗連房屋安全及公共安全,，按規(guī)定由業(yè)主修繕的,，業(yè)主應(yīng)及時修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后,，在期限內(nèi)未進行修繕的,，由業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由業(yè)主承擔,。

 確屬為完善住宅區(qū)功能需增建房屋的,，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并經(jīng)規(guī)劃管理部門審批后,，方可建設(shè),。




 第六章 管理經(jīng)費





 第三十條 商品住房（含經(jīng)濟適用房）在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當簽訂有關(guān)房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定,。購房者應(yīng)當按無電梯房屋購房款的2％、有電梯房屋購房款的3％的比例向售房單位繳交維修基金,。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有,，不計入房屋銷售收入。房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金經(jīng)業(yè)主委員會同意,，專項用于物業(yè)管理區(qū)域房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,、更新,、改造。具體管理辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第三十一條 公有住房出售后,，售房單位應(yīng)當按照無電梯的房屋不低于售房款的20％、有電梯的房屋不低于售房款的30％的比例提取公有住房售后維修基金,。該部分基金屬售房單位所有,。

 公用住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，按國家和市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第三十二條 物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)收費的規(guī)定向業(yè)主和使用人收取,。

 物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當遵循合理,、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,，根據(jù)所提供的服務(wù)性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價,、政府指導價和協(xié)商議價,。具體管理辦法由市物價部門會同房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。




 第七章 法律責任





 第三十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約,、房屋使用公約,，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。對違反業(yè)主公約房屋使用公約的,，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主,、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

 業(yè)主,、使用人未按照物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的,，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用3‰的違約金，或者按約定加收違約金,。

 物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同的約定，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任,；造成業(yè)主,、使用人損失的，應(yīng)當承擔賠償責任,。



 第三十四條 業(yè)主大會,、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法的,，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主、使用人,。



 第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法,，按照下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反本辦法第九條、第十二條第四款,、第十四條,、第十五條、第二十四條第二款規(guī)定的,，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,，可處1000元以上10000元以下的罰款。

 （二）違反本辦法第三十二條規(guī)定的,，由物價部門按照相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定處罰。

 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情節(jié)嚴重的,，房地產(chǎn)行政主管部門可作出降低資質(zhì)等級的處理,，直至注銷資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目,。



 第三十六條 房屋出售單位違反本辦法第十六條,、第十七條、第十八條、第十九條,、第二十條,、第二十一條規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理行政主管部門責令其限期改正,，可處5000元以上30000元以下的罰款,。



 第三十七條 業(yè)主、使用人或者其他單位,、個人違反本辦法,，按照下列規(guī)定予以處罰；

 （一）違反本辦法第十一條,、第二十三條（一）,、（二）項，第二十四條,、第二十五條規(guī)定的由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正,，恢復原狀，可處500元以上2000元以下的罰款,。

 （二）違反本辦法第二十三條（三）,、（四）、（五）,、（六）,、（七）、（八）項規(guī)定的,，由有關(guān)行政管理部門按照相關(guān)的法律,、法規(guī)的規(guī)定處罰。



 第三十八條 房地產(chǎn)行政主管部門,、有關(guān)管理部門工作人員徇私舞弊,、貪污受賄的，由上級主管部門或所在單位給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。



 第三十九條 當事人對行政機關(guān)的具體行政行為不服的,，可以依法申請復議或者提起行政訴訟,。

 當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴,，又不履行處罰決定的,，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。




 第八章 附則



 第四十條 本辦法應(yīng)用中的具體問題由市房地產(chǎn)行政主管部門負責解釋,。



 第四十一條 本辦法自1999年4月1日起施行,。