• 【發(fā)布單位】80614
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1999-04-07
• 【生效日期】1999-04-07
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

撫順市人民政府印發(fā)《撫順市 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》的通知

 撫順市人民政府印發(fā)《撫順市
 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》的通知
 
（撫政發(fā)〔1999〕）
各縣,、區(qū)人民政府，市政府各部門,，各企事業(yè)單位：

 《撫順市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)市政府第14次常務會議通過,，現(xiàn)印發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行,。



 撫順市人民政府

 一九九九年四月七日

 撫順市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，保障房地產(chǎn)開發(fā)當事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關法律,、法規(guī),，結(jié)合我市實際，制定本辦法,。



 第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，均應遵守本辦法,。

 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售,、出租商品房的行為。



 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營必須依法開發(fā),、守法經(jīng)營,，按照經(jīng)濟效益、社會效益,、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,，實行全面規(guī)劃、合理布局,、綜合開發(fā),、配套建設。



 第四條 市房產(chǎn)管理局是我市房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）,，負責全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作,。




 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)





 第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)），是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事土地,、房屋,、基礎設施投資開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務，具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》的經(jīng)濟實體,。



 第六條 開發(fā)企業(yè)包括專營企業(yè)和項目企業(yè),。專營企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的企業(yè)；項目企業(yè)是指以一個房地產(chǎn)開發(fā)項目為開發(fā)經(jīng)營對象的企業(yè),，項目完成后企業(yè)注銷,。



 第七條 設立新的開發(fā)企業(yè)實行由開發(fā)主管部門和工商行政管理部門聯(lián)合審批制度。



 第八條 外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，還應依照有關外商投資企業(yè)法規(guī)的規(guī)定,，辦理有關審批手續(xù)；外商和外埠設立的開發(fā)企業(yè)按照現(xiàn)行規(guī)定享受優(yōu)惠政策,。



 第九條 凡未取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》的,，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，不予審批辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目,。



 第十條 房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)資質(zhì)等級劃分和資質(zhì)管理,，由開發(fā)主管部門按有關規(guī)定辦理；房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)不設定資質(zhì)等級,，但企業(yè)資本金不得低于300萬元,。



 第十一條 各等級開發(fā)企業(yè)必須按照規(guī)定的開發(fā)規(guī)模承擔開發(fā)任務，不得越級超量開發(fā)建設,；各等級開發(fā)企業(yè)承擔開發(fā)規(guī)模標準按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,。



 第十二條 開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次，對不符合原定資產(chǎn)標準的企業(yè),，由開發(fā)主管部門予以降級或吊銷資質(zhì)證書,；對吊銷資質(zhì)證書的企業(yè)，工商行政管理部門同時注銷營業(yè)執(zhí)照,。



 第十三條 企業(yè)改制,、更名、更換法定代表人等變更事項,，由工商行政管理部門在聽取開發(fā)主管部門意見后辦理變更手續(xù),，并在變更后30日內(nèi)到開發(fā)主管部門備案。



 第十四條 國有,、集體開發(fā)企業(yè)上級主管部門,、股份制開發(fā)企業(yè)的股東，對開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營后果承擔責任,。

 開發(fā)企業(yè)解體或取消,，項目遺留問題由主管部門承擔，無主管部門的由原申辦開發(fā)企業(yè)的單位承擔,。




 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設





 第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)計劃編制和項目確定,，應當本著綜合開發(fā)、規(guī)模效益的原則,，注重開發(fā)基礎設施薄弱,、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中區(qū)域和經(jīng)濟適用住房,。



 第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目必須按照有關法律,、法規(guī)的規(guī)定，嚴格履行各項審批手續(xù),，凡審批手續(xù)不全的一律不得開發(fā)建設,。



 第十七條 開發(fā)主管部門和計劃、規(guī)劃,、土地,、工商等管理部門，要認真履行各自職責，加強對規(guī)劃,、拆遷和稅費收繳的管理力度,，嚴格執(zhí)法、違法必糾,；建立房地產(chǎn)開發(fā)項目跟蹤檢查反饋制度,、行政執(zhí)法責任制度和執(zhí)法責任追究制度。



 第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的法律,、法規(guī)規(guī)定,，未經(jīng)規(guī)劃主管部門審批不得擅自開發(fā)建設。屬于住宅小區(qū)的開發(fā)建設項目,，開發(fā)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)部的綜合環(huán)境必須做到同時規(guī)劃設計,、同時施工、同時竣工,。建筑面積2萬平方米以上的小區(qū),，其規(guī)劃設計方案須經(jīng)分管副市長召開市長辦公會予以審定。開發(fā)建設必須嚴格遵守規(guī)劃審批的規(guī)范要求,，不得擅自更改規(guī)劃設計,。



 第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目主要通過招投標取得，對邊遠地區(qū)或不宜招投標的開發(fā)項目,，可通過議標方式辦理,。

 房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，有關部門對開發(fā)項目的拆遷安置,、級差地租,、項目效益等經(jīng)濟技術指標進行測算，得出招標標底,，開發(fā)主管部門會同有關部門對開發(fā)企業(yè)投標資格進行確認,，由有關部門對開發(fā)項目進行招標和競標。



 第二十條 土地使用權(quán)出讓或者劃撥前,，市規(guī)劃行政主管部門和開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見,，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：

 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限,；

 （二）城市規(guī)劃設計條件,；

 （三）基礎設施和公共設施的建設要求；

 （四）基礎設施建成后的產(chǎn)權(quán)界定,；

 （五）項目拆遷補償和安置要求,。



 第二十一條 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)企業(yè)，持項目中標（或議標）通知書,，到市計委,、市國土規(guī)劃,、市建委等部門辦理審批及交費手續(xù)，進行設計委托,、施工發(fā)包等前期準備工作,，取得《土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》后方可進行施工建設,。



 第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格遵守城市房屋拆遷管理有關法律,、法規(guī)規(guī)定,，未經(jīng)拆遷主管部門審批不得擅自拆遷,、回遷；對被拆遷戶的補償,、安置和收費必須嚴格執(zhí)行有關規(guī)定,，不得侵害被拆遷人的合法權(quán)益。



 第二十三條 開發(fā)企業(yè)必須在指定銀行存入項目保證金,，并與開發(fā)主管部門簽訂開發(fā)項目保證協(xié)議,。項目保證金額度為：2萬平方米以下30萬元，2萬平方米以上5萬平方米以下40萬元,，5萬平方米以上50萬元,。項目完成經(jīng)全面檢查合格后，保證金及利息一并返還,。對項目有遺留問題的,，開發(fā)主管部門按照協(xié)議約定，有權(quán)動用項目保證金處理遺留工程,。開發(fā)企業(yè)拒不履行協(xié)議約定的,，開發(fā)主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行。



 第二十四條 開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的項目,，必須符合法律,、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、建設監(jiān)理,、安全標準,、建筑工程勘察、設計,、施工的技術規(guī)范以及合同約定,；開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項目不具備自行管理資格的，要按照建設監(jiān)理制度的要求,，委托建設監(jiān)理,。

 開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目承擔最終質(zhì)量責任，開發(fā)企業(yè)法定代表人對企業(yè)開發(fā)項目質(zhì)量承擔終身責任,。



 第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,，必須經(jīng)綜合驗收合格,，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用,；非住宅開發(fā)項目的驗收按有關規(guī)定辦理，住宅（包括住宅小區(qū),、住宅組團,、住宅單體，以下統(tǒng)稱住宅小區(qū)）開發(fā)項目的驗收按本辦法辦理,。



 第二十六條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收由開發(fā)主管部門會同有關部門組成驗收小組,，負責住宅的驗收事宜。



 第二十七條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收應具備以下條件：

 （一）主體和各分項工程質(zhì)量經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格,；

 （二）全部完成了施工圖工程任務,，水、電,、暖,、煤氣和排水等配套工程達到使用條件；

 （三）各種施工機具,、材料,、構(gòu)件、暫設工程,、殘土垃圾等全部清除,，施工場地平整；

 （四）按照小區(qū)環(huán)境建設設計全部完成了綠化,、硬化和各項建設,；

 （五）環(huán)衛(wèi)設施達到設計標準，具備使用條件,，并已同環(huán)衛(wèi)部門簽訂接段協(xié)議,；

 （六）工程技術檔案資料完整；

 （七）拆遷安置方案經(jīng)市拆遷管理部門審查批準,；

 （八）住宅小區(qū)物業(yè)管理單位已落實,。



 第二十八條 住宅竣工后，因季節(jié)原因需推遲下年度綠化和因技術原因不能立即硬件,，而其它條件已達到竣工驗收要求的,，可按照驗收合格予以進戶使用，待全部完成綠化,、硬化后予以補驗,。



 第二十九條 開發(fā)企業(yè)對竣工住宅小區(qū)自檢后，向開發(fā)主管部門遞交《住宅小區(qū)竣工驗收申請書》,，并提交本辦法第三十條所列文件,。

 開發(fā)主管部門在二十日內(nèi),，組織有關單位進行檢查驗收，對合格小區(qū)發(fā)給《住宅小區(qū)竣工綜合驗收合格證書》,，開發(fā)企業(yè)持此證書辦理相關進戶業(yè)務,，組織用戶進戶使用。



 第三十條 開發(fā)企業(yè)應向驗收小組提交下列文件：

 （一）住宅小區(qū)規(guī)劃設計圖,；

 （二）住宅小區(qū)環(huán)境建設設計圖,；

 （三）單位工程竣工圖和技術檔案資料；

 （四）建筑質(zhì)量監(jiān)督部門核定的工程質(zhì)量等級評定文件,；

 （五）專業(yè)配套質(zhì)量管理部門對配套工程質(zhì)量的驗收意見書,；

 （六）住宅小區(qū)物業(yè)管理落實材料；

 （七）《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》樣本,。



 第三十一條 開發(fā)企業(yè)應當將開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中,，企業(yè)資質(zhì)年檢時由開發(fā)主管部門審驗,。



 第三十二條 住宅小區(qū)內(nèi)配套工程及有關事宜按以下規(guī)定辦理：

 （一）住宅小區(qū)內(nèi)的煤氣,、自來水、暖氣和排水等工程設計,，由開發(fā)企業(yè)委托具備設計資格的單位設計,；

 （二）上述工程由開發(fā)企業(yè)委托具有資格的單位施工，工程竣工后按有關規(guī)定驗收,，并簽發(fā)工程驗收意見,。




 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營





 第三十三條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，除應當符合《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第
三十八條,、第三十九條規(guī)定的條件外,，還應當符合以下條件：

 （一）受讓方是具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《企業(yè)資質(zhì)證書》的合格開發(fā)企業(yè)；

 （二）受讓方開發(fā)規(guī)模不超過企業(yè)資質(zhì)等級規(guī)定的標準,；

 （三）經(jīng)開發(fā)主管部門審查同意,。



 第三十四條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),，到開發(fā)主管部門備案,。備案應當提供下列文件：

 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同；

 （二）土地使用權(quán)變更批準文件,；

 （三）項目的計劃,、規(guī)劃、用地,、拆遷等審批文件,；

 （四）項目進展情況的證明材料；

 （五）雙方開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)文件,。



 第三十五條 開發(fā)主管部門在辦理開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)時,，按以下各項審核：

 （一）項目轉(zhuǎn)讓是否符合法律,、法規(guī)的規(guī)定；

 （二）項目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷,、設計,、施工、監(jiān)理和材料采購等合同是否作了變更,；

 （三）相關的權(quán)利,、義務關系是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；

 （四）是否符合本辦法第三十三條規(guī)定的條件,。

 上述各項滿足規(guī)定條件,，轉(zhuǎn)讓行為有效；如有違反規(guī)定或不符合條件的,，開發(fā)主管部門有權(quán)責令補辦有關手續(xù)或者認定轉(zhuǎn)讓行為無效,；對無效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目的法律責任由轉(zhuǎn)讓方承擔。



 第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為企事業(yè)單位代建項目,，不允許出售商品房,。



 第三十七條 開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)營條例》第二十三條規(guī)定,。

 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記,，應當向開發(fā)主管部門提交《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十四條規(guī)定的文件。



 第三十八條 開發(fā)主管部門在收到商品房預售申請之日起10日內(nèi),，作出同意預售或不同意預售的答復,。同意預售的，核發(fā)商品房預售許可證,；未取得商品房預售許可證的,，不得預售商品房。



 第三十九條 開發(fā)企業(yè)預售和銷售商品房廣告必須真實,、可靠,，商品房預售廣告必須載明預售許可證的文號，并公布商品房價格,；未經(jīng)工商管理部門和開發(fā)主管部門同意,，各廣告媒體不得為開發(fā)企業(yè)刊登預售、銷售商品房廣告,。



 第四十條 商品房預售,、銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同,。

 合同應使用規(guī)范文本,，由工商管理部門發(fā)放并辦理合同鑒證。



 第四十一條 商品房銷售價格在政府公布的最高限價內(nèi)由當事人協(xié)商議定,，商品房價格之外未經(jīng)物價部門批準不允許收取其它費用,；享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅,，包括：經(jīng)濟適用住房、安居工程,、“三區(qū)”（棚廈區(qū),、澇洼區(qū)、采沉區(qū)）改造,、教師公寓和公務員公寓等,，實行政府對不同地區(qū)的指導價或定價。

 物價管理部門會同開發(fā)主管部門負責商品房價格管理工作,。



 第四十二條 開發(fā)企業(yè)在住房交付使用時,，向產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

 開發(fā)企業(yè)和住房產(chǎn)權(quán)所有人或使用人要嚴格按照《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容履行義務,。



 第四十三條 住房交付使用后,，購房人對房屋建筑面積有異議，可以向市技術監(jiān)督管理部門申請核驗,，經(jīng)核驗,，確屬達不到合同約定建筑面積的，由開發(fā)企業(yè)承擔檢驗費用,，并按照保護消費者權(quán)益的法律,、法規(guī)規(guī)定給予經(jīng)濟賠償。



 第四十四條 預售,、銷售商品房，購買人應當依法納稅和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記,；開發(fā)企業(yè)應當提供必要文件,，協(xié)助購買人辦理相關手續(xù)。

 未取得商品房預售許可證或未按商品房申報項目批件的,，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記,。




 第五章 罰則





 第四十五條 未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的,，由市工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,，并處違法所得5倍以下的罰款。



 第四十六條 未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,，由開發(fā)主管部門責令限期改正,，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的,，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照,。



 第四十七條 偽造、涂改,、出租,、出借,、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的,，由開發(fā)主管部門予以警告,、責令限期改正，情節(jié)嚴重的,，吊銷資質(zhì)證書,。



 第四十八條 不按規(guī)定辦理企業(yè)變更手續(xù)或不按規(guī)定期限到開發(fā)主管部門備案有關事宜的，由開發(fā)主管部門予以警告,、責令限期改正,，情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書,。



 第四十九條 未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設的,，由市規(guī)劃行政主管部門依照《
中華人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定，責令停止建設并限期拆除,；可采取改正措施的,，由市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款,。



 第五十條 對未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設的單位責任人,，其所在單位或上級主管機關給予行政處分；給國家造成重大損失構(gòu)成犯罪的,，移送司法機關依法追究刑事責任,。



 第五十一條 未經(jīng)批準擅自拆遷或回遷安置的、不按規(guī)定安置補償?shù)?、縮小安置面積的,、無正當理由超過規(guī)定拆遷期限的，由市拆遷主管部門依照有關法律,、法規(guī)規(guī)定,，予以警告、限期改正和處以規(guī)定額度內(nèi)的罰款,。



 第五十二條 將未綜合驗收的房屋交付使用的,，由開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的,，由開發(fā)主管部門組織有關部門進行驗收,，并處10萬元以上30萬元以下的罰款；經(jīng)驗收不合格的,，依照本辦法第五十三條規(guī)定處理,。



 第五十三條 將綜合驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款,；情節(jié)嚴重的,，吊銷資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；給使用人造成損失的,，應當依法承擔賠償責任,；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果構(gòu)成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任,。



 第五十四條 擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的,，由土地管理部門責令停止違法行為，可以并處違法所得5倍以下的罰款,。



 第五十五條 擅自預售商品房的,，由開發(fā)主管部門責令停止違法行為，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款,。



 第五十六條 無法律,、法規(guī)的依據(jù)，向開發(fā)企業(yè)收費的,，上級機關應當責令退回所收取的錢款,；情節(jié)嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分,。



 第五十七條 國家機關工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守,、徇私舞弊、濫用職權(quán)的,，依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任,。




 第六章 附則



 第五十八條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行,。



 第五十九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地,，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,。



 第六十條 本辦法由市房產(chǎn)管理局負責解釋。



 第六十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。