• 【發(fā)布單位】安徽省
• 【發(fā)布文號】淮南市人民政府令2013年第135號
• 【發(fā)布日期】2013-02-04
• 【生效日期】2013-04-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

淮南市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法

淮南市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法
（2013年2月1日淮南市第15屆人民政府第2次常務(wù)會(huì)議審議通過 
2013年2月4日淮南市人民政府令第135號公布 自2013年4月1日起施行）
 

第一條 為了加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理,，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有人的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》等法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法,。
第二條 本辦法適用于本市市轄區(qū)（包括毛集實(shí)驗(yàn)區(qū)）范圍內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金（以下簡稱維修資金）的交存,、管理、使用和監(jiān)督,。
第三條 本辦法所稱物業(yè)共用部位,，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳,、樓梯間,、電梯間、水泵間,、走廊通道,、地面架空層等,。
本辦法所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道,、落水管,、水箱、加壓水泵,、電梯,、天線、照明,、鍋爐,、消防設(shè)施、路燈,、綠地,、道路、渠,、池,、湖、井,、露天廣場,、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等,。
第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督維修資金的管理工作,，其所屬的市維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)日常管理工作。
市房改部門負(fù)責(zé)公有住房出售單位交存的維修資金管理工作,。
市財(cái)政,、審計(jì)等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好維修資金的監(jiān)督工作,。
第五條 維修資金的管理,，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則,。
第六條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定交存維修資金。但屬一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)沒有共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和居民依法自建自用的房屋除外,。
第七條 首次維修資金，由業(yè)主按照下列標(biāo)準(zhǔn)交存：
（一）住宅物業(yè),，未配備電梯的按照購房款總額1％的比例交存,；配備電梯的按照購房款總額2％的比例交存,；
（二）非住宅物業(yè)（包括建設(shè)單位自用、出租的物業(yè)）,，按照購房款總額或者同期同類商品房售房價(jià)款1％的比例交存,；
（三）公有住房的買受人按照購房款總額2％的比例交存，售房單位按照高層住宅售房款30％的比例交存,、多層住宅售房款20％的比例交存,。
第八條 首次維修資金，由業(yè)主在辦理物業(yè)權(quán)屬登記時(shí)向市房地產(chǎn)行政主管部門交存,；建設(shè)單位自用,、出租的物業(yè)，由建設(shè)單位在辦理物業(yè)權(quán)屬登記時(shí)向市房地產(chǎn)行政主管部門交存,。
違反前款規(guī)定,，業(yè)主、建設(shè)單位未交存首次維修資金的,，市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理物業(yè)權(quán)屬登記,。
第九條 業(yè)主交存的維修資金屬業(yè)主所有，建設(shè)單位交存的維修資金屬建設(shè)單位所有,，房改房單位交存或者從售房款中提取的維修資金屬房改房單位所有,。
第十條 市房地產(chǎn)行政主管部門收取維修資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向交存人出具省人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專用票據(jù),。
第十一條 業(yè)主分戶賬內(nèi)維修資金余額低于首次交存額30％時(shí)，該業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)籌維修資金,。
成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,，維修資金的續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)和方案由業(yè)主委員會(huì)擬定，提交業(yè)主大會(huì)決定后,，由業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施,。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施,。
未成立業(yè)主委員會(huì)的,，維修資金的續(xù)籌工作由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)所在區(qū)域居民委員會(huì)組織實(shí)施。
第十二條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)選擇商業(yè)銀行,，設(shè)立維修資金管理專戶,。
業(yè)主交存的維修資金，由市房地產(chǎn)行政主管部門在維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立賬戶,，并按幢,、按戶設(shè)置明細(xì)賬目。
維修資金應(yīng)當(dāng)自存入專戶之日起記賬到戶,，結(jié)息到戶,。
第十三條 業(yè)主大會(huì)成立后,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)绞芯S修資金管理機(jī)構(gòu)查詢所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交存維修資金的業(yè)主名單和金額，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,。
業(yè)主未交存維修資金的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交存；逾期仍未交存的,，可以向人民法院起訴,。
第十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向受讓人說明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明,，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓過戶,。原業(yè)主未交存維修資金的，受讓人足額交存后,，憑維修資金專用票據(jù)方可辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓手續(xù),。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，未結(jié)清維修資金的,，市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓手續(xù),。
第十五條 物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，市維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主交存的維修資金賬面余額返還業(yè)主,，業(yè)主辦理余額支取手續(xù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)滅失的相關(guān)證明材料。
第十六條 維修資金在保證正常使用的前提下,，市房地產(chǎn)行政主管部門可以按照國家有關(guān)規(guī)定,，購買一級市場國債和在專戶管理銀行進(jìn)行定期存款。購買國債和定期存款的增值部分,，扣除市財(cái)政部門核定的管理費(fèi)用外,，應(yīng)當(dāng)納入維修資金專戶，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用,。
第十七條 維修資金的使用,，應(yīng)當(dāng)遵循程序規(guī)范、方便快捷,、公開透明,、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第十八條 維修資金的使用范圍包括物業(yè)共用部位維修工程和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造工程,。
第十九條 物業(yè)管理的下列費(fèi)用,，按照下列規(guī)定承擔(dān)，不得從維修資金中列支：
（一）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費(fèi)用,，依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān),；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi),、綠化,、供水,、供氣、供熱,、供電,、通信、廣播電視等專業(yè)部門負(fù)責(zé)管理的城市道路,、公共排水,、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地,、城市供水,、供氣、供熱,、供電,、通訊、電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,，由有關(guān)單位依法承擔(dān)；
（三）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的,，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),；
（四）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用,，包括日常綠化養(yǎng)護(hù),、水箱清洗、化糞池清淤,、疏通水管等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出,。
第二十條 物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期限，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》和《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,，其最低保修期限為：
（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限,；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間,、屋面和外墻面的防滲漏,，為5年,；
（三）供熱、供冷系統(tǒng),，為2個(gè)采暖期,、供冷期；
（四）電氣管線,、給排水管道,、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年,；
（五）其他項(xiàng)目的保修期限依照開發(fā)建設(shè)單位與用戶約定,。
第二十一條 使用維修資金，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿,；
（二）維修資金足額交存，物業(yè)維修更新改造項(xiàng)目符合使用范圍,。有部分業(yè)主已交存,，部分業(yè)主未交存，但已就本次維修資金使用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致且將維修資金分?jǐn)傤~存入市維修資金專戶的,；
（三）經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,。
第二十二條 維修資金的分?jǐn)偅瑧?yīng)當(dāng)遵循誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
屋頂?shù)裙灿貌课粸椴糠謽I(yè)主依據(jù)合同約定單獨(dú)使用的,，其維修和更新,、改造費(fèi)用由受益業(yè)主自行承擔(dān)；沒有約定的,，由屋面庇護(hù)范圍下各層的相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
共有屋面或者共有墻體滲漏的,，經(jīng)相關(guān)業(yè)主申請可以直接使用相關(guān)業(yè)主交存的維修資金。
第二十三條 物業(yè)維修更新改造費(fèi)用,，按照下列規(guī)定列支：
（一）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造的,，由全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅臉I(yè)主交存的維修資金中列支,；
（二）用于整幢樓共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造的，由該幢物業(yè)的全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?，并從該幢業(yè)主交存的維修資金中列支,；
（三）用于一個(gè)單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造的,，由該單元內(nèi)的全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?，并從該單元業(yè)主交存的維修資金中列支；
（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?，并從相鄰業(yè)主交存的維修資金中列支,。
第二十四條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造時(shí)未售出的物業(yè),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照未售出物業(yè)建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用,。
第二十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造涉及已售公有住房的,，首先從公有住房售房款中提取的維修資金中列支,；不足部分由已購公有住房的受益業(yè)主按照其各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨(dú)立式物業(yè)交納的維修資金專項(xiàng)用于共用設(shè)施設(shè)備的維修更新改造。
第二十七條 維修資金的使用,，按照下列程序辦理：
（一）制定方案,。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)所在區(qū)域居民委員會(huì)（以下統(tǒng)稱維修資金使用申請人）,，根據(jù)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀及業(yè)主意見，編制使用方案,。使用方案包括：擬維修項(xiàng)目名稱,、工程預(yù)算書、實(shí)施范圍,、施工單位選擇方式,、施工管理、工程驗(yàn)收及資金決算方式等內(nèi)容,；
（二）業(yè)主表決,。使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并在使用方案業(yè)主表決確認(rèn)明細(xì)表上簽字,，同時(shí)將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,；
（三）受理審核。維修資金使用申請人持使用方案,、工程預(yù)算明細(xì)表,、業(yè)主大會(huì)決議或者業(yè)主書面簽名等材料，向市維修資金管理機(jī)構(gòu)提出使用申請,，經(jīng)其現(xiàn)場勘查,、審核。
維修資金使用申請人應(yīng)當(dāng)組織未交維修資金的業(yè)主或者維修資金賬戶余額不足分?jǐn)偩S修費(fèi)用的業(yè)主補(bǔ)交維修資金,，并存入市維修資金專戶；
（四）項(xiàng)目實(shí)施,。市維修資金管理機(jī)構(gòu)審核同意后,，維修資金使用申請人可自行或者委托相關(guān)單位通過招投標(biāo)或者其他公開、公平、公正的方式選定施工單位,，組織實(shí)施,。
市維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)使用方案和工程施工合同，將工程預(yù)算資金的30％劃撥到施工單位賬戶,；
（五）竣工驗(yàn)收,。工程竣工后，維修資金使用申請人組織施工單位,、監(jiān)理單位,、業(yè)主代表、市維修資金管理機(jī)構(gòu)工作人員及其他相關(guān)單位對工程進(jìn)行驗(yàn)收,，并簽署竣工驗(yàn)收報(bào)告,，驗(yàn)收合格后方可交付使用。
電梯等特種設(shè)備的質(zhì)量和安全技術(shù)性能,，經(jīng)施工單位自檢合格后,，由維修資金使用申請人向法定監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出驗(yàn)收檢驗(yàn)申請。檢驗(yàn)不合格的,，不得交付使用,；
（六）決算分?jǐn)偂＞S修項(xiàng)目驗(yàn)收合格后,，市維修資金管理機(jī)構(gòu)會(huì)同維修資金使用申請人,，根據(jù)施工單位的工程決算書編制項(xiàng)目決算，決算金額在5萬元以上的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行決算審計(jì),，以工程決算審價(jià)報(bào)告作為撥付工程資金的有效憑據(jù),。
工程決算審核后，維修資金使用申請人將工程決算費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表,、工程竣工驗(yàn)收報(bào)告以及維修項(xiàng)目實(shí)施狀況,、完工時(shí)間等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
公示結(jié)束后,，決算費(fèi)用未超過工程預(yù)算金額或者在約定范圍內(nèi)的,，維修資金使用申請人到市維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理工程結(jié)算手續(xù)，并提交工程決算費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表,、決算費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表公示證明,、工程決算書、發(fā)票和工程竣工驗(yàn)收報(bào)告,。
市維修資金管理機(jī)構(gòu)審核后,，將工程尾款劃撥到施工單位賬戶，并按照分?jǐn)偯骷?xì)表從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶中核減,。
第二十八條 有下列緊急情況之一的,，可以使用維修資金：
（一）電梯運(yùn)行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，經(jīng)法定檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；
（二）樓體外墻裝飾面存在脫落,、剝落等隱患,，經(jīng)法定房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)出具證明的；
（三）樓地板,、扶梯踏板斷裂和公共陽臺(tái),、曬臺(tái)、扶梯等的各種扶手,、欄桿松動(dòng)損壞有脫落危險(xiǎn)的,；
（四）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，消防機(jī)構(gòu)出具整改通知書的,；
（五）其他物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益等安全隱患,，必須立即消除的,。
第二十九條 有本辦法第二十八條規(guī)定情形之一，需要立即對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修更新改造的,，由維修資金使用申請人提出工程緊急使用方案，并由物業(yè)所在地街道辦事處出具證明或者由有關(guān)法定機(jī)構(gòu)出具檢驗(yàn)檢測結(jié)果,、鑒定結(jié)論,，報(bào)市維修資金管理機(jī)構(gòu)，經(jīng)其現(xiàn)場勘查并審核備案后,，預(yù)先撥付搶修資金,。
維修更新改造工程緊急使用方案應(yīng)當(dāng)在建筑區(qū)劃內(nèi)主要出入口顯著位置進(jìn)行公示并留存公示影像資料。維修結(jié)束,，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主2/3以上同意竣工驗(yàn)收,，或者經(jīng)市維修資金管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場查勘并審核，發(fā)生的維修費(fèi)用從維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主維修資金賬戶中列支并公示,，公示期不少于7日,。
第三十條 緊急維修費(fèi)用在5萬元以上的項(xiàng)目，維修資金使用申請人應(yīng)當(dāng)對維修費(fèi)用進(jìn)行審核或者委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對維修費(fèi)用進(jìn)行審計(jì),，以工程決算審計(jì)報(bào)告作為撥付工程資金的有效憑證,。
第三十一條 使用維修資金的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)劃轉(zhuǎn)到維修更新改造工程合同確定的施工單位賬戶，不得支取現(xiàn)金,。
第三十二條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造工程的需求，建立具有相關(guān)資質(zhì)的審價(jià),、監(jiān)理,、鑒定,、維修等中介機(jī)構(gòu)庫，供業(yè)主委員會(huì),、相關(guān)業(yè)主或者其委托的單位選擇。
中介機(jī)構(gòu)代理費(fèi)用,，可以按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)列支,。
第三十三條 維修資金使用申請人應(yīng)當(dāng)對其提供材料的真實(shí)性、合法性,、有效性負(fù)責(zé),；隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。
第三十四條 違反本辦法規(guī)定,，挪用維修資金的，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法給予處罰,。
第三十五條 市房地產(chǎn)行政主管部門及其所屬的市維修資金管理機(jī)構(gòu),，在維修資金監(jiān)督管理工作中，有徇私舞弊,、濫用職權(quán),、玩忽職守行為的，對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分,。
第三十六條 鳳臺(tái)縣維修資金的交存,、使用、管理和監(jiān)督,，參照本辦法執(zhí)行,。
第三十七條 本辦法自2013年4月1日起施行。