• 【發(fā)布單位】80103
• 【發(fā)布文號】京價[房]字[2002]018號
• 【發(fā)布日期】2002-01-15
• 【生效日期】2002-01-15
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

北京市物價局關于印發(fā)北京市商品住宅銷售價格構成的通知

北京市物價局關于印發(fā)北京市商品住宅銷售價格構成的通知
 
（京價（房）字〔2002〕018號）
 
 市各有關單位：
 現(xiàn)印發(fā)北京市商品住宅銷售價格構成,，與市政府2001年第73號令《北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法》一并執(zhí)行,。
 附件：1、北京市商品住宅銷售價格構成

 2,、北京市商品住宅銷售價格構成表



 北京市物價局

 二00二年一月十五日




 附件1： 北京市商品住宅銷售價格構成





 一,、為規(guī)范北京市商品住宅銷售價格構成，根據(jù)《北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法》及其他國家有關價格法律法規(guī),，制定本構成,。



 二、本構成所稱商品住宅,，是指經市政府有關部門批準建設的，用于居住的商品房建設項目,。



 三,、商品住宅銷售價格構成是商品住宅開發(fā)經營者制定商品住宅銷售價格和政府價格主管部門進行抽查審核的依據(jù)。

 經濟適用住房銷售價格構成除國家和本市有特殊規(guī)定外,，執(zhí)行本規(guī)定,。



 四、本市商品住宅銷售價格由開發(fā)成本費用,、期間費用,、稅金、依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費和利潤構成,。

 （一）開發(fā)成本費用,。

 下列項目可列入住宅開發(fā)成本費用：

 1．土地使用權取得費。

 土地使用權取得費,，為開發(fā)經營者依法獲得土地使用權時,，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用,。

 可列入土地使用權取得費的項目有：土地出讓金,，耕地占用稅，耕地開墾費,，地價評估費,，土地補償費，地上物補償費,，墳墓遷移費,，房屋拆遷安置補償費，勞動力安置補助費,，征地超轉人員生活補助費（統(tǒng)籌金）,，房屋拆遷管理費，房屋拆遷服務費,，新菜地開發(fā)建設基金,，農田水利設施補償費，征地事務管理費,，土地使用權注冊登記發(fā)證費,，防洪工程建設維護管理費，場地清理費,。

 2．前期工程費,。

 前期工程費，為規(guī)劃,、設計,、項目可行性研究，水文地質勘察,、測繪,，環(huán)境評估，臨時水,、電,、路、場地平整費等支出,。

 可列入前期工程費的項目有：建設項目前期工作咨詢費,，勘察費，設計費,，招投標交易服務費,，招投標代理服務費，釘樁放線費,，環(huán)境評估費,，臨時水,、電、路,、場地平整費,。

 3．建筑、安裝工程費,。

 建筑,、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程,、水電安裝工程,、裝修工程等建設發(fā)生的費用。

 可列入建筑,、安裝工程費的項目有：建安工程費,，建設工程許可證執(zhí)照費，臨時占路執(zhí)照費,，臨時用地和臨時建設工程費,，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設監(jiān)理費,，建設工程質量監(jiān)督費,，施工噪聲擾民費。

 建設,、安裝工程費按照國家及北京市有關建設工程造價管理規(guī)定計算,。

 4．基礎設施建設費。

 基礎設施建設費,，為經規(guī)劃部門批準建設的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路,、供水、供電,、供氣,、通訊、照明,、園林、綠化,、環(huán)衛(wèi),、排污、排洪等工程發(fā)生的費用,。

 此項費用按照市政府的城市規(guī)劃定額指標,，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。

 住宅小區(qū)紅線以外專門為本住宅小區(qū)建設的基礎設施,，其建設費用,，在國家和本市沒有出臺新規(guī)定之前,，可暫按上款規(guī)定計入。

 可列入基礎設施建設費的項目有：基礎設施工程費,，供用電建設承發(fā)包管理費,，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費,，防空地下室易地建設費,，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費,，綠化補償費,。

 5．公共配套設施建設費。

 公共配套設施建設費,，為根據(jù)北京市人民政府《關于本市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設實行指標管理的通知》（京政發(fā)〔1994〕72號）規(guī)定配置,，為居住小區(qū)服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育,、醫(yī)療衛(wèi)生,、文化體育、商業(yè)服務,、金融郵電,、社區(qū)服務、行政管理,、市政公用設施,。凡是進行商業(yè)性經營的，要按有償使用的原則執(zhí)行,，不能計入居住小區(qū)公共配套設施建設費用,。可以計入公共配套設施建設費的項目,，應依據(jù)詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入,。

 6．開發(fā)間接費。

 開發(fā)間接費,，為開發(fā)經營者直接經營組織,、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資,、職工福利費,、折舊費、修理費,、辦公費,、水電費、勞動保護費,、周轉房攤銷等項支出,。開發(fā)間接費,，按照房地產開發(fā)企業(yè)財務會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本,。

 （二）期間費用,。

 商品住宅開發(fā)期間費用，為管理費用,、財務費用,、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關的支出。

 管理費用,，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各項費用,。管理費用按照房地產開發(fā)企業(yè)財務會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本,。

 財務費用,，為開發(fā)經營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經營期間發(fā)生的利息凈支出,、匯兌凈損益,、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費,，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用,。貸款利息與開發(fā)經營者預收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本,。發(fā)生的其它財務費用據(jù)實列入,。

 銷售費用，為開發(fā)企業(yè)在銷售產品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用,，以及專設銷售機構的各項費用,。銷售費用據(jù)實列支。

 （三）稅金,。

 稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅,、城市維護建設稅,、教育費附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行,。企業(yè)收到減免稅退回的稅金,，作為減少銷售稅金處理,。

 （四）商品住宅開發(fā)期間依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費。

 本市涉及商品住宅開發(fā)期間依法應當繳納的其他行政事業(yè)性收費,，按照國家及市政府有關部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行,。執(zhí)收部門在收費時,，必須持有物價部門頒發(fā)的收費許可證，使用財政部門統(tǒng)一印制或者監(jiān)制的行政事業(yè)性收費票據(jù),，并且準確填寫《北京市收費監(jiān)督卡》后，方可收費,。

 可列入商品住宅開發(fā)期間依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費的項目有：城市基礎設施建設費,。

 （五）利潤。

 銷售利潤以（一）,、（二）項之和為基數(shù)計取。

 實行市場調節(jié)價的商品住宅,，其利潤率，由開發(fā)經營者自主確定,。



 五,、本構成沒有列入的建設項目收費,，原則上不得計入商品住宅價格構成。但在商品住宅建設開發(fā)過程中實際發(fā)生的且未列入的建設項目收費,，需經政府價格主管部門核定后方可計入商品住宅銷售價格構成。




 附件2： 北京市商品住宅銷售價格構成表

項目名稱 收費依據(jù)



一,、開發(fā)成本費用

1,、土地使用權取得費



土地出讓金 北京市人民政府京政發(fā)(1994)34號《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓國有土地使用權基準地

 價的通知》

耕地占用稅 北京市人民政府京政發(fā)(1987)93號《北京市實施<
中華人民共和國耕地占用稅暫行條例>的辦

 法》

耕地開墾費 《
中華人民共和國土地管理法》

地價評估費 國家計劃委員會、建設部計價格(1995)971號《關于房地產中介服務收費的通知》

 國家計劃委員會,、國家土地管理局計價格(1994)2017號《關于土地價格評估收費的通知》

 北京市物價局,、北京市房屋土地管理局京價(房)字(1997)第398號《關于房地產中介服務收費

 的通知》

 北京市物價局、北京市國有資產管理局京價(房)字(1997)第419號《關于國有資產評估中房地

 產價格收費問題的通知》

土地補償費 《
中華人民共和國土地管理法》

 《北京市實施<
中華人民共和國土地管理法>辦法》

地上物補償費 北京市人民委員會(57)市馮字第321號《北京市人民委員會"青苗補償計算方法"》

 北京市房屋土地管理局京房地評字(1997)第356號《北京市房屋土地管理局關于實施
<北京市>

 房屋估價辦法>中有關"遠郊區(qū),、縣房屋重置價格補償幅度"和"房屋附屬物.樹木補償價格"的

 通知》

 北京市園林局(90)園綠字第257號《關于執(zhí)行新的樹木賠償標準的通知》

 北京市計劃委員會京計基字(1997)第0711號《關于取消和調整建設項目收費的通知》

 北京市物價局京價(房)字(1998)第231號《關于制定危改小區(qū)樹木移植費的函》

 北京市土地管理局1991年10月10日發(fā)布《關于貫徹執(zhí)行
<北京市實施中華人民共和國土地>

 管理法辦法>第四章.第五章實施細則的通知》

墳墓遷移費 北京市土地管理局1991年10月10日發(fā)布《關于貫徹執(zhí)行
<北京市實施中華人民共和國土地>

 管理法辦法>第四章.第五章實施細則的通知》

房屋拆遷安置補償費 北京市人民政府2001年第87號令《北京市城市房屋拆遷管理辦法》

 北京市人民政府1998年第16號令《北京市城市房屋拆遷管理辦法》

 北京市人民政府京政發(fā)(1991)56號《北京市人民政府關于
<北京市城市房屋拆遷補助費標準>

 的批復》

 北京市人民政府辦公廳京政辦發(fā)(2000)19號《北京市人民政府辦公廳關于印發(fā)北京市加快城

 市危舊房改造實施辦法(試行)的通知》

 北京市國土資源和房屋管理局,、北京市物價局、北京市城市建設綜合開發(fā)辦公室京國土房管拆

 字(2000)第148號《關于確定本市城區(qū)和近郊區(qū)房屋拆遷補償中經濟適用住房均價的通知》

 北京市人民政府京政函(1998)76號《關于北京市城市房屋拆遷補償?shù)挠嘘P規(guī)定的批復》

 北京市房屋土地管理局京房地拆字(1998)第1126號《關于實施
<北京市城市房屋拆遷管理辦>

 法>有關問題的通知》

 北京市人民政府京政函(2000)60號《關于調整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復》

 北京市房屋土地管理局京房地評字(1996)573號《關于發(fā)布修訂后的
<北京市房屋估價辦法>

 的通知》

 北京市房屋土地管理局,、北京市物價局京房地評字(1999)656號《關于印發(fā)
<北京市非住宅房>

 屋拆遷評估技術標準>的通知》

 北京市人民政府京政函(2001)101號《關于北京舊城歷史文化保護區(qū)內房屋修繕和改建的有

 關規(guī)定(試行)的批復》

勞動力安置補助費 北京市人民政府京政發(fā)(1991)26號《北京市實施<
中華人民共和國土地管理法>辦法》

 北京市人民政府1993年10月6日第16號令《北京市建設征地農轉工人員安置辦法》

 北京市房地產管理局京地發(fā)(地)(1994)1號《關于實施
<北京市建設征地農轉工人員安置辦>

 法>有關問題的規(guī)定》

征地超轉人員生活補助費 北京市民政局京民計字(1993)第22號《關于提高建設征地農轉中超轉人員生活補助費接收標

(統(tǒng)籌金) 準的通知》

 北京市人民政府辦公廳京政辦發(fā)(1995)113號《北京市人民政府辦公廳轉發(fā)市民政局關于提

 高征地超轉人員生活補助費標準請示的通知》

 北京市財政局,、北京市物價局京財綜(2000)116號《關于規(guī)范市民政局部分收費項目的函》

房屋拆遷管理費、房屋拆 北京市物價局,、北京市財政局京價(房)字(1997)第283號《關于降低房屋拆遷管理費標準的通

遷服務費 知》

 北京市物價局,、北京市財政局京價(收)字(1998)第004號《轉發(fā)
<國家計委,、財政部關于第一批>

 降低22項收費標準的通知>的通知》

新菜地開發(fā)建設基金 北京市人民政府1999年7月13日第30號令《北京市新菜地開發(fā)建設基金管理辦法》

農田水利設施補償費 京水政(1997)第20號

征地事務管理費 北京市計劃委員會、北京市城鄉(xiāng)建設委員會,、北京市財政局,、北京市物價局京計基字(1997)第

 0711號《關于取消和調整建設項目收費的通知》

 北京市物價局、北京市財政局京價(房)字(1997)第282號《關于降低征地事務管理費的通知》

土地使用權注冊登記發(fā)證 國家土地管理局,、國家測繪局,、國家物價局、財政部(1990)國土(籍)字第93號《關于土地登記

費 收費及其管理辦法》

 國家發(fā)展計劃委員會,、財政部《關于土地證書工本費收費標準等有關問題的通知》

 北京市物價局京價(收)字(1991)第433號《關于轉發(fā)<
關于土地登記收費及其管理辦法>的通

 知》

防洪工程建設維護管理費 北京市人民政府1994年9月26日第21號令《北京市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定》

場地清理費 包括拆房費,、清理渣土費、管網(wǎng)清理費等,、按照國家及北京市有關規(guī)定執(zhí)行,。



2、前期工程費

建設項目前期工作咨詢費 國家計委計價格(1999)1283號《關于印發(fā)建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》

 北京市物價局,、北京市計劃委員會京價(房)字(1999)第373號《轉發(fā)國家計委關于印發(fā)建設項

 目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定文件的通知》

 北京市物價局、北京市計劃委員會京價(房)字(1999)第487號《關于建設項目前期工作咨詢收

 費的補充通知》

勘察費 國家計委,、建設部計價格(2002)10號《關于發(fā)布工程勘察設計收費管理規(guī)定的通知》

設計費 國家計委、建設部計價格(2002)10號《關于發(fā)布工程勘察設計收費管理規(guī)定的通知》

 北京市物價局,、首都規(guī)劃建設委員會辦公室京價(收)字(1993)第059號《關于調整本市住宅設

 計收費標準的通知》

 北京市物價局、北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會京價(收)字(1994)第119號《
<關于調整本市住宅設計>

 收費標準的通知>的補充通知》

 北京市物價局,、北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會京價(房)字(1998)081號《關于統(tǒng)一民用建筑項目設計

 收費標準的通知》

 國家物價局、建設部(1993)價費字168號《關于發(fā)布
城市規(guī)劃設計收費標準的通知》

 北京市勘察設計管理處(1996)京勘設管字第21號《關于園林古建設計取費標準的批復》

招投標交易服務費 北京市物價局京價(收)字(1999)第042號《關于建設工程施工和設備招投標交易服務收費標

 準的函》

 北京市物價局京價(收)字(2002)第001號《關于建設工程監(jiān)理招投標交易服務收費標準(試

 行)的函》

 北京市物價局京價(收)字(2002)第002號《關于建設工程設計招投標交易服務收費標準(試

 行)的函》

招投標代理服務費 北京市人民政府辦公廳京政辦發(fā)(1987)152號《北京市人民政府辦公廳轉發(fā)市建委制定的
<北>

 京市建設工程施工招標投標管理暫行辦法>的通知》

 北京市物價局京價(收)字(2000)467號《關于制定北京市建設工程招標代理服務收費標準(試

 行)的通知》

 北京市物價局京價(收)字(1999)第277號《關于建設工程勘察招投標管理費收費標準的函》

釘樁放線費 北京市物價局京價(房)字(1997)第275號《關于建筑釘樁放線收費標準的批復》

環(huán)境評估費 北京市物價局京價(收)字(2002)095號

臨時水.電.路.場地平整 按照國家及北京市有關規(guī)定執(zhí)行

費



3.建筑.安裝工程費

建安工程費 按照國家及北京市有關規(guī)定執(zhí)行

建設工程許可證執(zhí)照費 北京市人民政府京政發(fā)(1988)21號《北京市人民政府發(fā)布
<北京市城市建設工程許可證執(zhí)照>

 費暫行辦法>的通知》

臨時占路執(zhí)照收費 北京市人民政府京政發(fā)(1999)35號《關于全面清理市級批準設立的行政事業(yè)性收費.集資.基

 金項目的通知》

 北京市物價局、北京市財政局京價(收)字(2000)第005號《關于臨時占路執(zhí)照收費標準的通

 知》

臨時用地和臨時建設工程 北京市人民政府辦公廳京政辦發(fā)(1987)177號《北京市人民政府辦公廳轉發(fā)市建委
<北京市城>

費 市建設開發(fā)企業(yè)經營管理暫行規(guī)定>和
<北京市建設工程承發(fā)包企業(yè)經營管理暫行規(guī)定>
的通

 知》

建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體 北京市物價局,、北京市財政局京價(房)字(1996)第314號《關于調整實心粘土磚限制使用費收

材料專項基金 費標準的函》

 北京市財政局京財綜(2000)760號《北京市建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金使用管理

 辦法》

工程建設監(jiān)理費 北京市物價局、北京市城鄉(xiāng)建設委員會《關于發(fā)布
<北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦法>

 的通知》

建設工程質量管理監(jiān)督費 北京市人民政府1991年12月14日第31號令《北京市建設工程質量管理監(jiān)督辦法》

 北京市城鄉(xiāng)建設委員會(92)京建質字第189號《
<北京市建設工程質量管理監(jiān)督辦法>
實施細

 則》

施工噪聲擾民費 北京市人民政府京政發(fā)(1996)8號《北京市人民政府關于維護施工秩序減少施工擾民的通知》



4.基礎設施建設費

基礎設施建安工程費 按照國家及北京市有關規(guī)定執(zhí)行

供用電建設承發(fā)包管理費 北京市物價局京價(房)字(2000)462號《關于制定我市供用電建設承發(fā)包管理費標準的批復》

居住小區(qū)路燈維護費 北京市物價局京價(房)字(1997)第341號《關于居住小區(qū)路燈維護費標準的批復》

地下水資源費 北京市人民政府1989年9月18日批準,北京市市政管理委員會,、北京市計劃委員會1989年

 10月5日發(fā)布《北京市地下水資源養(yǎng)蓄基金征收辦法》

 北京市財政局,、北京市物價局《關于將地下水資源養(yǎng)蓄基金并入地下水資源費的函》

防空地下室易地建設費 國家計委,、財政部、國家國防動員委員會.建設部計價格(2000)474號《印發(fā)關于規(guī)范防空地下

 室易地建設收費的規(guī)定的通知》

 北京市財政局、北京市物價局京財綜(2001)2177號《關于同意市人防辦收取防空地下室易地

 建設費的函》

 北京市物價局,、北京市財政局京價(房)字(2001)422號《關于制定我市防空地下室易地建設費

 標準的函》

建設項目共用電力設施代 北京市計劃委員會京計基字(1997)0711號《關于取消和調整建設項目收費的通知》

維護費 中華人民共和國電力工業(yè)部令第8號《
供電營業(yè)規(guī)則》

 國家電力公司國電安運(1998)185號《關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》

 北京市物價局京價(房)字(1999)第427號《關于建設項目共用電力設施代維護費標準的批復》

綠化補償費 北京市人民政府1998年第19號令



5.公共配套設施建設費



6.開發(fā)間接費



二,、期間費用

管理費用 管理費用包括公司經費,、工會經費、職工教育經費,、勞動保險費,、待業(yè)保險費、董事會費,、工會經

 費、咨詢費,、審計費、訴訟費,、排污費,、綠化費,、稅金(包括房產稅、車船使用稅,、土地使用稅印 花稅等)、土地使用費,、土地損失補償費,、技術轉讓費,、技術開發(fā)費、無形資產攤銷,、開辦費攤 銷,、業(yè)務執(zhí)行費、壞帳損失,、存貨盤虧,、毀損和報廢(減盤盈)損失、其他管理費用,。

銷售費用 銷售費用包括應由企業(yè)負擔的運輸費,、裝卸費、包裝費,、保險費、維修費,、展覽費、差旅費,、廣告

 費,、代銷手續(xù)費,、銷售服務費、銷售機構人員工資,、獎金、折舊費,、修理費,、物料消耗以及其他經

 費。

財務費用 財務費用包括企業(yè)經營期間發(fā)生的利息凈支出,、匯兌凈損益,、調劑外匯手續(xù)費,、金融機構手續(xù)

 費,以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。



三,、稅金

營業(yè)稅 《
中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》

 《
中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》

城市維護建設稅 《
中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》

 北京市人民政府京政發(fā)(1985)86號《北京市實施<
中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例>

 的實施細則》

教育費附加 國務院1986年4月28日發(fā)布《
征收教育費附加的暫行規(guī)定》



四、商品住宅開發(fā)期間依

法應當繳納的其他行政性

事業(yè)性收費

城市基礎設施建設費 北京市人民政府京政函(2001)106號《關于同意本市整頓住房建設收費取消部分收費項目的

 批復》

 北京市財政局,、北京市物價局京財綜(2001)2176號《關于印發(fā)2001年北京市清理行政事業(yè)性

 收費項目目錄的通知》



五、利潤