• 【發(fā)布單位】81701
• 【發(fā)布文號(hào)】第九屆人大常委會(huì)第76號(hào)
• 【發(fā)布日期】2002-01-24
• 【生效日期】2002-05-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

湖南省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告

湖南省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
 
（第76號(hào)）
 《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》于2002年1月24日經(jīng)湖南省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議通過,，現(xiàn)予公布,，自2002年5月1日起施行。



 湖南省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

 2002年1月24日



 湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

 （2002年1月24日湖南省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議通過）




 第一章 總則





 第一條 為規(guī)范城市住宅區(qū)物業(yè)管理,，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，創(chuàng)造和保持安全、整潔,、文明,、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合本省實(shí)際,，制定本條例。



 第二條 本省城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)相對集中的居住區(qū)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng),，適用本條例,。

 本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托,，依照合同約定,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備以及相應(yīng)配套的共用設(shè)施的維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng),。



 第三條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。




 第二章 業(yè)主組織





 第四條 物業(yè)管理區(qū)域由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會(huì)同有關(guān)單位按照居住區(qū)域設(shè)施共用情況劃定。

 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),；業(yè)主人數(shù)較多的,，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì),。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主會(huì)）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。

 業(yè)主會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu),。



 第五條 業(yè)主會(huì)履行下列職責(zé)：

 （一）制定業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約,；

 （二）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員,，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,；

 （三）審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案；

 （四）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂,、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同,；

 （五）審議和批準(zhǔn)物業(yè)維修基金的預(yù)算、決算以及續(xù)籌辦法,；

 （六）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng),。



 第六條 業(yè)主會(huì)通過的業(yè)主公約和作出的決議，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力,。業(yè)主會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān),。



 第七條 業(yè)主會(huì)的議事方式、表決程序等事項(xiàng)由業(yè)主會(huì)章程規(guī)定,。業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)依照本條例和業(yè)主會(huì)章程開展活動(dòng),。



 第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之六十以上的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。

 業(yè)主委員會(huì)及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，報(bào)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。



 第九條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

 （一）組織召開業(yè)主會(huì),；

 （二）根據(jù)業(yè)主會(huì)的書面授權(quán),，采取招標(biāo)投標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂,、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同,；

 （三）監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用；

 （四）聽取并反映業(yè)主及使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議,；

 （五）督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約,、履行物業(yè)管理服務(wù)合同；

 （六）業(yè)主會(huì)賦予的其他職責(zé),。



 第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù),。

 使用人經(jīng)業(yè)主書面授權(quán),，在授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主行使權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù),。




 第三章 物業(yè)管理企業(yè)





 第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),，將營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和企業(yè)章程報(bào)企業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。



 第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

 （一）根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同,，擬訂物業(yè)管理制度,；

 （二）依物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

 （三）選擇專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù),；

 （四）制止違反物業(yè)管理制度的行為,；

 （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。

 物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主會(huì)審議通過。



 第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

 （一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同,，提供物業(yè)管理服務(wù),；

 （二）接受業(yè)主、使用人,、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,；

 （三）接受其業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理；

 （四）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。




 第四章 物業(yè)管理服務(wù)





 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋開始出售至業(yè)主委員會(huì)成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂
前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,。

 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出的房屋,，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)出售單位承擔(dān)。



 第十五條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務(wù)用房,，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本,，所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。



 第十六條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起十五日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交下列物業(yè)資料：

 （一）竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，共用設(shè)施竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；

 （二）設(shè)施、設(shè)備安裝,、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料,；

 （三）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；

 （四）物業(yè)管理所必需的其他資料,。



 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

 （一）按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,，實(shí)施物業(yè)管理；

 （二）將物業(yè)管理的注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主,、使用人,；

 （三）按照業(yè)主會(huì)審定的預(yù)算使用物業(yè)維修基金，六個(gè)月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況,；

 （四）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作,；

 （五）發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修,；

 （六）妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊,；

 （七）聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主,、使用人的意見和建議,，改進(jìn)和完善服務(wù)措施；

 （八）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為,，立即進(jìn)行勸阻,、制止，必要時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)部門報(bào)告,；

 （九）不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施,；

 （十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項(xiàng)。



 第十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格,，應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,。

 物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格,，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主會(huì)的書面授權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定。

 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和價(jià)格應(yīng)當(dāng)公布,。



 第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納,；業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定,，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任,。



 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托,，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的其它服務(wù)事項(xiàng),。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍提供有償服務(wù)的,，必須事前征得業(yè)主,、使用人同意。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十五日內(nèi),，向業(yè)主委員會(huì)辦理全部物業(yè)檔案資料,、有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財(cái)產(chǎn)的移交手續(xù),。



 第二十二條 通過物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設(shè)施的維護(hù),，由市政、園林部門負(fù)責(zé),；通過物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔,，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運(yùn),，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé),；高層建筑樓供水泵房總計(jì)費(fèi)水表以外（含水表）和多層建筑樓外自來水表井以外（含水表井）的供水管線及設(shè)備的維修管理，由供水企業(yè)負(fù)責(zé),；供電線路,、消防等公共設(shè)施的維護(hù)，分別由供電,、消防等單位負(fù)責(zé),。

 業(yè)主、使用人對前款所列單位和部門負(fù)責(zé)的事項(xiàng)有意見和要求的,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)單位和部門反映并協(xié)調(diào)處理。



 第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水,、電,、氣、熱,、通信,、有線電視等費(fèi)用,，由相應(yīng)管理服務(wù)單位向最終用戶收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自愿,、有償原則接受相應(yīng)管理服務(wù)單位的委托,，代收有關(guān)費(fèi)用。




 第五章 物業(yè)使用與維修





 第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌,；

 （二）擅自改變房屋的使用性質(zhì)；

 （三）占用,、損壞房屋共用部位,、共用設(shè)備、共用設(shè)施或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)備,、共用設(shè)施,；

 （四）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物,；

 （五）違反規(guī)定設(shè)置攤點(diǎn),、集貿(mào)市場；

 （六）亂倒垃圾,、雜物,，向門窗外拋物；

 （七）擅自在共用部位,、共用設(shè)施懸掛,、張貼、刻畫,、涂寫,；

 （八）排放有毒有害物質(zhì)，放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃,、易爆,、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,；

 （九）法律,、法規(guī)禁止的其他行為。



 第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)符合城市詳細(xì)規(guī)劃要求,，并依法辦理審批手續(xù)。



 第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時(shí),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人,。



 第二十七條 維修房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施時(shí),，有關(guān)業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。



 第二十八條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地,；確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘的,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商,，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。



 第二十九條 利用房屋共用部位,、共用設(shè)備,、共用設(shè)施設(shè)置經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主會(huì)書面同意后,，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù),，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議,，支付場地租金。

 按前款規(guī)定收取的場地租金應(yīng)當(dāng)納入維修基金,。



 第三十條 物業(yè)管理實(shí)行房屋共用部位,、共用設(shè)備、共用設(shè)施維修基金制度,。維修基金的籌集按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行,。



 第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專戶存儲(chǔ),，?？钣糜谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)備,、共用設(shè)施保修期滿后的維修,、更新。

 維修基金的使用,，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預(yù)算,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主會(huì)審議批準(zhǔn)后實(shí)施。

 前期物業(yè)管理期間,，不得使用維修基金,。



 第三十二條 維修基金明細(xì)賬應(yīng)當(dāng)按單幢住宅設(shè)置，按戶核算,。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),，其維修基金剩余的部分,，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。



 第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格并交付使用后,，物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定在保修期限內(nèi)對物業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任。

 保修期屆滿后,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施維修,、更新的費(fèi)用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)?；房屋共用部位,、共用設(shè)備維修、更新的費(fèi)用,，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)偂?
 保修期屆滿后,，房屋自用部位、自用設(shè)備的維修費(fèi)用,，由業(yè)主承擔(dān),。




 第六章 法律責(zé)任





 第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。



 第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的,，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正,，可并處五千元以上五萬元以下罰款。

 （一）未移交物業(yè)管理資料的,；

 （二）未按照要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房的,；

 （三）在前期物業(yè)管理期間動(dòng)用維修基金的。



 第三十六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反其他法律,、法規(guī)的,，由有關(guān)行政主管部門按照相關(guān)法律、法規(guī)處理,。



 第三十七條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度,，及時(shí)受理并處理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主,、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規(guī)定行為的投訴,。




 第七章 附則



 第三十八條 本條例所稱的共用設(shè)施和房屋的自用部位、自用設(shè)備,、共用部位,、共用設(shè)備的具體范圍，由省人民政府建設(shè)行政管理部門確定并公布,。

 本條例中業(yè)主公約,、業(yè)主會(huì)章程,、物業(yè)管理服務(wù)合同的參考文本，由省人民政府建設(shè)行政管理部門制定,。



 第三十九條 城市非住宅區(qū)的物業(yè)管理,，可參照本條例執(zhí)行。



 第四十條 本條例自2002年5月1日起施行,。