• 【發(fā)布單位】黃石市
• 【發(fā)布文號】黃政發(fā)〔2002〕4號
• 【發(fā)布日期】2002-03-12
• 【生效日期】2002-03-12
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

黃石市人民政府關于加強國有土地資產(chǎn)管理規(guī)范土地市場的通知

黃石市人民政府關于加強國有土地資產(chǎn)管理規(guī)范土地市場的通知

(黃政發(fā)〔2002〕4號)





大冶市,、陽新縣、各區(qū)人民政府,，各廠礦企業(yè),、院校，市政府各部門：



 為進一步深化國有土地使用制度改革,，切實加強國有土地資產(chǎn)管理,，整頓和規(guī)范土地市場，防止國有土地資產(chǎn)流失,，合理配置土地資源,，促進存量土地合理流轉，更好地為經(jīng)濟發(fā)展和城市建設服務,，根據(jù)《
國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）和《省人民政府關于加強國有土地資產(chǎn)管理規(guī)范土地市場的通知》（鄂政發(fā)[2001]80號）精神,，結合我市實際，現(xiàn)將有關問題通知如下：



 一,、深刻認識國有土地資產(chǎn)管理的重大意義,，全面加強國有土地資產(chǎn)管理工作



 土地使用制度改革的不斷深化，有效地促進了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用,，為我市經(jīng)濟建設和可持續(xù)發(fā)展做出了積極 的貢獻,。但國有土地資源通過市場配置的比例不高，透明度低,，劃撥土地非法入市,，隱形交易屢有發(fā)生，造成國有土地資產(chǎn)的流失,。國務院《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和省政府《關于加強國有土地資產(chǎn)管理規(guī)范土地市場的通知》,，對加強當前國有土地資產(chǎn)的管理，切實解決存在的問題作出了明確規(guī)定,，提出了具體要求,。各級政府、各部門都要認真學習,，充分認識加強土地資產(chǎn)管理的重要性,、緊迫性和艱巨性,，狠抓落實，完善各項制度,，切實加強國有土地資產(chǎn)管理,，充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，充分體現(xiàn)土地資產(chǎn)價值,，提高土地資產(chǎn)利用效率,，杜絕國有土地資產(chǎn)的流失，促進全市社會經(jīng)濟和城市建設快速健康發(fā)展,。



 二,、嚴格控制存量建設用地供應總量，堅持建設用地集中管理,，統(tǒng)一供應



 （一）建設用地實行計劃管理,。建設項目需要使用存量土地的，由用地單位在上年度提出用地申請,，經(jīng)市,、縣（市）土地行政主管部門審核，符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的方可列入本年度用地計劃,。



 （二）市,、縣（市）土地行政主管部門會同計劃、規(guī)劃等部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃,、城市規(guī)劃,、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況，編制存量土地年度供應計劃,，與新增建設用地計劃一并報經(jīng)市,、縣（市）政府批準后，向社會公告,，按照供需平衡的原則,，定期向市場供地。每年存量土地供應量不得超過計劃供地總量,，各類建設項目優(yōu)先安排使用存量土地,，切實保護耕地。沒有取得年度用地計劃的建設項目,，在本年度內(nèi)不予供地,。未列入本年度用地計劃的國家、省,、市重點工程項目,，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準后,，可先予供地,。



 （三）市,、縣（市）轄區(qū)及工業(yè)園、科技園,、開發(fā)區(qū)等內(nèi)設的土地管理機構,，由市、縣（市）土地行政主管部門派出,，各類園區(qū)用地必須納入市,、縣（市）土地行政主管部門統(tǒng)一管理、統(tǒng)一供應,，按照法定審批權限審批，不得各自擅自供地,。



 （四）積極推進城市土地資產(chǎn)經(jīng)營,，建立和完善土地收購儲備制度。市,、縣（市）人民政府要依法建立土地資產(chǎn)經(jīng)營機構,，代表政府經(jīng)營國有土地資產(chǎn)。建立完善土地收購,、儲備,、開發(fā)、供應制度,，對收購土地,、未利用土地以及土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)經(jīng)批準許可農(nóng)地轉用并依法征用的土地，進行整理,、開發(fā),、儲備，按計劃進行建設用地供應,，形成政府統(tǒng)一收購,、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā),、統(tǒng)一供應,、統(tǒng)一管理的土地收購儲備體系，增強政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力,。



 三,、嚴格實行土地有償使用制度，大力推行土地使用權招標,、拍賣



 （一）大力推行國有土地使用權招標,、拍賣出讓。凡用于商業(yè),、服務業(yè),、旅游業(yè),、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地,，以及土地供應計劃公布后,，同一塊土地有兩個以上意向用地者的其他建設用地，都必須依法采取公開招標,、拍賣方式出讓土地使用權,。嚴格限制協(xié)議用地范圍，對確實不符合招標,、拍賣條件的,，方可采用協(xié)議方式。協(xié)議出讓土地應在地價評估基礎上,，集體確定協(xié)議價格,，協(xié)議結果向社會公開。出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的,，由市,、縣（市）土地行政主管部門會同計劃、規(guī)劃,、財政,、房產(chǎn)等有關部門共同擬定年度出讓土地使用權總面積方案，由市,、縣（市）人民政府報省人民政府批準后,，由市、縣（市）土地行政主管部門根據(jù)土地市場需求分步組織實施,。要建立健全土地使用權招標,、拍賣及中介機構資質和主持人資格認證制度，規(guī)范土地使用權招標,、拍賣行為,，確保土地使用權招標、拍賣的公開,、公平,、公正和規(guī)范有序進行。未按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定報經(jīng)縣以上人民政府批準的,，任何單位不得擅自招標,、拍賣國有土地使用權。要加強國有土地使用權出讓合同管理,，統(tǒng)一適用主管部門制定的標準合同文本,。建立土地部門、規(guī)劃部門聯(lián)合辦公制度,，對招標,、拍賣的土地,，由城市規(guī)劃部門劃定規(guī)劃用地范圍，確定有關規(guī)劃控制指標及用途,，土地行政主管部門核實土地權屬,、面積、界址,。



 （二）對原劃撥的國有土地,，除《土地管理法》和《劃撥用地目錄》（國土資源部2001年第9號令）規(guī)定可以劃撥用地外，應當采取出讓,、租賃,、作價出資或入股等方式實行有償使用。對原劃撥土地因發(fā)生轉讓,、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的,，應依法實行出讓、租賃等有償使用,。



 （三）對出讓土地改變用途、容積率的,，必須依法報經(jīng)市,、縣（市）人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門批準，并按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價,。



 （四）對原劃撥土地用于開發(fā)房地產(chǎn)項目,，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，由政府收回土地使用權,，以招標,、拍賣方式出讓，所得收益部分合理補償原土地使用者,；在城市規(guī)劃區(qū)范圍外不實行招標,、拍賣的，按標定地價的100%補交土地出讓金,。



 （五）嚴格依法管理集體土地交易行為,。經(jīng)依法審批的集體非農(nóng)建設用地確需轉讓的，經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意后將該土地征用轉為國有,，然后按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù),；確需出租的，并經(jīng)縣級以上人民政府批準在租期內(nèi)可以暫不轉為國有的,，可由承租方按土地年租金標準的一定比例,，向國家繳納土地有償使用費。出租方收取的租金中已包含土地有償使用費的,，由出租方向國家繳納土地有償使用費,。租期滿后仍需出租的,，應將該土地征為國有。對擅自入市交易用于非農(nóng)業(yè)建設的集體土地,，必須依法補辦有關用地手續(xù),。對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，要按照土地利用總體規(guī)劃要求和城鎮(zhèn)建設的需要,，嚴格管理,，實行用途管制。



 （六）加強國有土地收益的征收和管理,。嚴格執(zhí)行土地使用權出讓價格標準,，任何單位和個人不得任意減免和擠占挪用土地出讓金、租金,，不得欠收,、漏收、緩收土地收益,。各級財政部門是土地出讓金,、土地租金等土地收益的主管機關，土地行政主管部門負責土地收益的征收,。土地出讓收益納入財政預算管理,，專款專用,，其中50%用于城市基礎設施建設,，50%用于土地收購儲備開發(fā)。對低價出讓,、租賃土地,，隨意減免地價，擠占挪用土地收益,，造成國有土地資產(chǎn)流失的,，要依法追究法律責任。土地行政主管部門的土地出讓,、租賃所需業(yè)務費,，由同級財政部門按上繳財政土地收益價款的4%核撥。



 四,、建立建全有形土地市場,，嚴格實行土地公開交易制度



 （一）建立有形土地市場是土地使用權交易由分散、隱蔽,、無序狀況向集中,、公開、公平、公正有序進行的根本轉變,，是杜絕土地批租腐敗的重要手段,。市、縣（市）土地行政主管部門要設立土地交易場所,。國有土地使用權出讓,、轉讓、出租,、置換等交易行為必須依法在具備土地交易資質的場所公開進行,，嚴禁用地單位和個人將劃撥的國有土地使用權私自轉讓、出租,、抵押或以土地聯(lián)建（入股）分成等形式非法轉讓,。市、縣（市）土地行政主管部門根據(jù)每年的供地計劃和土地市場供需狀況,，定期向社會公布近期擬供地的項目名稱,、用地面積、規(guī)劃用途,、供地時間及相關政策等基本情況,，適時將土地使用權推向市場。



 （二）劃撥土地使用權轉讓時應按規(guī)定辦理土地使用權出讓等有償使用手續(xù),，交納土地出讓金,。出讓和承租國有土地使用權首次轉讓，必須符合法律規(guī)定和出讓,、租賃合同約定的條件。土地使用權抵押,，有地上建筑物,、其他附著物的應到土地、房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記,；無地上建筑物,、其他附著物的依法到土地行政主管部門辦理抵押登記。涉及國有土地使用權轉讓,、出租,、抵押的，雙方必須簽訂土地使用權轉讓出租抵押合同,，采用主管部門制定的標準合同文本,。國有土地使用權轉讓，交易雙方必須如實申報成交價格,，土地行政主管部門根據(jù)基準地價,、標定地價對申報價格進行核定登記。申報土地轉讓價格比標定地價低20%（含20%）以上的，市,、縣（市）人民政府有權優(yōu)先購買,。



 （三）經(jīng)濟適用住房建設必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃,，嚴格控制占用耕地,，嚴禁開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟適用住房名義牟取暴利。政府有關職能部門要加強對經(jīng)濟適用住房建設的跟蹤管理,，檢查建設標準,、銷售對象和銷售價格是否符合要求。對沒有按規(guī)定投資建設,、銷售的,，取消其經(jīng)濟適用住房建設項目資格，重新辦理計劃,、規(guī)劃,、用地手續(xù)，并按規(guī)定征收土地出讓金等有關費稅,。



 五,、建立完善地價體系，切實加強地價管理



 市,、縣（市）人民政府要根據(jù)土地市場價格變化情況,，對基準地價適時進行調(diào)整。經(jīng)批準后的城鎮(zhèn)基準地價要作為制定地價管理政策,、調(diào)整新增建設用地土地有償使用費標準,、評估宗地價、引導土地利用和使用權流轉,、制定協(xié)議出讓土地使用權最低標準的依據(jù),。根據(jù)基準地價確定標定地價，制定協(xié)議出讓土地最低價標準,，把標定地價作為確定租金額和抵押金額,、核定單位占有的國有土地資產(chǎn)量、行使土地優(yōu)先購買權的依據(jù),。要有計劃,、有步驟的開展農(nóng)用地分等定級與估價工作。市,、縣（市）土地行政主管部門負責全市城鎮(zhèn)土地分等和城鎮(zhèn)基準地價更新,、平衡的組織、實施,、驗收等工作,。市,、縣（市）人民政府要對經(jīng)過審批的基準地價、標定地價和協(xié)議出讓最低價標準,，及時以公布并組織實施,。要在轄區(qū)范圍內(nèi)建立地價動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)，對城市地價水平動態(tài)變化情況進行監(jiān)測,，為地方政府全面掌握地價信息提供可靠依據(jù),；以招標、拍賣形式出讓土地使用權的,，必須評估確定底價,；以協(xié)議方式出讓土地使用權的必須以評估地價為依據(jù)。出讓地價的評估必須由具有土地估價資質的評估機構承擔,。改革現(xiàn)行土地估價確認模式,，取消確認審批，建立土地估價報告?zhèn)浒钢贫取?


 六,、積極支持國有企業(yè)改革,，加強改制企業(yè)土地資產(chǎn)管理



 （一）國有企業(yè)改革要按照國家、省,、市有關規(guī)定,，對改制企業(yè)的土地資產(chǎn)依法進行產(chǎn)權界定、土地資產(chǎn)評估,、土地資產(chǎn)處置及產(chǎn)權變更,，大力盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)，切實防止國有土地資產(chǎn)流失,，保護企業(yè)合法權益,。要靈活應用有關政策，積極支持國有企業(yè)改革,。



 （二）國有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權時,，在涉及國家安全的領域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術開發(fā)領域，國有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地,；對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品的服務性行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè),，根據(jù)企業(yè)的改革和發(fā)展的需要,，主要采用授權經(jīng)營和國家作價出資、入股方式處置土地,；對于一般競爭性行業(yè),，應堅持以出讓、租賃等方式處置土地,。非國有資本購買,、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后轉為國有股,，可逐步通過股權轉讓,，將國有土地資產(chǎn)變現(xiàn)，也可以分割出與企業(yè)凈負債額相當?shù)耐恋剞D為出讓土地,，參與企業(yè)整體拍賣和兼并,，剩余土地實行招標、拍賣變現(xiàn),，購買方或兼并方可優(yōu)先受讓和承租,。對承擔國家計劃內(nèi)重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用,，也可以國家作價出資,、作價入股、授權經(jīng)營等方式處置國有劃撥土地,。企業(yè)改革中,，以國家作價出資、作價入股,、授權經(jīng)營等方式處置國有劃撥土地使用權的,，土地管理部門應按規(guī)定辦理有關手續(xù)，不收取土地管理費,、土地出讓金及業(yè)務費,。國有企業(yè)和集體企業(yè)兼并國有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的,，經(jīng)土地行政主管部門批準,，也可以在一定年限內(nèi)維持劃撥使用，但最長不超過5年,。債轉股的國有企業(yè)在處置劃撥土地使用權補辦出讓手續(xù)過程中,，交納出讓金的標準可以降低為地價的30%。在企業(yè)改制中,，經(jīng)批準依法處置劃撥土地使用權所形成的國家股或國家資本金,，可委托土地資產(chǎn)經(jīng)營公司進行經(jīng)營管理。



 （三）改制企業(yè)改組改制時,，以出讓方式取得土地使用權,，但未按規(guī)定交足土地出讓金而需轉讓土地的，應按規(guī)定標準補交出讓金的差額部分,。改制企業(yè)實現(xiàn)抵押權的土地使用權轉讓,、清償債務的土地使用權轉讓、擬盤活土地的土地使用權轉讓,，必須按前款規(guī)定補交土地出讓金的差額部分,，并應在具有資質的土地交易市場公開交易,。企業(yè)改制時未處置的劃撥土地，改制后企業(yè)不擁有該地塊土地使用權,，土地資產(chǎn)由市,、縣（市）土地行政主管部門統(tǒng)一管理，納入土地儲備,。企業(yè)如需使用,，應依法辦理有償使用手續(xù)。



 （四）國有企業(yè)破產(chǎn)時,，經(jīng)市,、縣（市）人民政府批準以原劃撥土地安置職工的，依法應由市,、縣（市）土地行政主管部門組織出讓,，土地出讓收益全部納入市、縣（市）人民政府設立的破產(chǎn)企業(yè)職工安置資金財政專戶,，用于國有破產(chǎn)企業(yè)職工安置,。



 七、規(guī)范土地審批行政行為,，嚴禁國有土地資產(chǎn)流失



 （一）各級土地行政主管部門不得興辦房地產(chǎn)開發(fā)公司等企業(yè),，土地估價、土地交易代理等中介服務機構必須與行政機關及其所屬事業(yè)單位脫鉤,。嚴格執(zhí)行窗口式辦文制度,，辦事制度、標準,、程序,、期限和責任向社會公開，增加工作透明度,，堅持規(guī)范管理,，政務公開。



 （二）按照依法行政,、規(guī)范行政審批行為,、強化權力制衡的要求，建立健全集體決策制度,，對涉及農(nóng)用地轉用,、土地征用、供地審批,、土地資產(chǎn)處置,、供地價格確定等重大事項,，一律經(jīng)過內(nèi)部會審,，實行集體決策,。涉及需上報國土資源廳、部審批的項目及涉及市,、縣（市）重點建設項目用地需要解決的主要問題,，須報經(jīng)市、縣（市）人民政府批準,。對土地審批和土地資產(chǎn)處置行政行為,，實行過錯追究制度，對越權批地,、違法處置土地資產(chǎn)的,，依法追究其主要負責人和經(jīng)辦人的行政和法律責任。



 （三）市,、縣（市）土地行政主管部門應根據(jù)國家,、省有關政策規(guī)定，制定具體操作辦法,，進一步完善各項制度,，規(guī)范土地市場，加強土地資產(chǎn)管理,。









二OO二年三月十二日