• 【發(fā)布單位】作者：關志杰 高力林
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• 【發(fā)布日期】2004-08-12 08:48:47
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• 【文件來源】來源：新華網
• 【所屬類別】立法追蹤

-福州人大就《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》召開立法聽證-

10日上午,，在福建省福州市人大常委會會議室,，由業(yè)主、物業(yè),、開發(fā)商及法律界的代表組成的陳述人,、旁聽人就《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》（修訂草案修改稿）中業(yè)主委員會法律地位、召開首次業(yè)主大會的條件,、配套設施的歸屬,、專項維修資金的監(jiān)管、物業(yè)公共部位的使用管理等焦點話題展開激烈陳詞,。據介紹,，這也是市人大常委會首次召開立法聽證會。



 業(yè)委會能否代表業(yè)主參加訴訟



 目前法規(guī)由于沒有明確業(yè)主委員會的法律地位,，這使得小區(qū)業(yè)主共同性權益受侵害時,，業(yè)主委員會無法及時出面采取有效保護措施。



 正方意見福州海景花園業(yè)委會代表蔡明森認為草案中既然已經在“法律責任”一章中,，明確了業(yè)主委員會的法律責任,，卻沒有相應規(guī)定其法律權利,，顯然不妥。建議增加有關條款,，明確給予其相應的法律權利,，以便業(yè)主委員會在獲得業(yè)主大會授權后可以自己的名義代表業(yè)主參加訴訟；業(yè)主委員會應按規(guī)定刻制,、使用和管理印章,。融僑三區(qū)業(yè)委會鄭崇仁也表示，應立法給予業(yè)主委員會一定的法律地位,，以便使業(yè)主大會在與物業(yè)發(fā)生糾紛時,，具備訴訟主體的資格。



 匯德律師事務所李劍敏律師說,，業(yè)主委員會是小區(qū)全體業(yè)主的代表,，其任務是管理業(yè)主的公共財產，代表小區(qū)業(yè)主占有,、使用,、處分小區(qū)公共財產。當公共財產受到損害時,，代表小區(qū)業(yè)主提起訴訟或非訴訟程序,。因此，必須明確業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主行使訴訟的權利,。



 反對意見福州順廈物業(yè)管理公司周元洪認為,，物業(yè)委員會不是法人機構，不應刻有公章,。



 福州新三澤物業(yè)管理有限公司陳立武指出,，業(yè)主委員會在損害相關方利益后，是否要承擔法律責任,？是由業(yè)主來承擔,，還是由業(yè)主委員會來承擔？由委員會來承擔吧,，它又僅僅是業(yè)主的“代理機構”,，若由業(yè)主來承擔，人多手雜,，必然會產生執(zhí)行難問題,。因此，他認為,，業(yè)主委員會不應承擔法律責任,，也不具備法人資格。



 業(yè)主投票權應如何確定



 要成立業(yè)主委員會,，就要召開首次業(yè)主大會,，而投票權如何分配也成為聽證會上一大熱點問題。主要有3大類觀點：



 觀點一蔡明森認為,，以建筑面積為投票權計算標準對居于弱勢的廣大小業(yè)主不利,，參照江蘇、上海等地做法以戶或套數為計算標準并結合面積因素確定投票權比較合理,。玉融花園業(yè)主委員會林榮璋也贊同“以套房選舉,，結合平方數”的做法，他還建議物業(yè)管理用房,；地面架空層,、共用地下室等未列入業(yè)主產權證建筑面積登記的共有部分、配套設施,；住宅物業(yè)管理區(qū)域內的公共地面停車（場）庫,、公共地下停車（場）庫及防空避難所等物業(yè)應不計入投票權,。



 觀點二針對修改稿第八條“單個業(yè)主所持的投票權最高不超過全部投票的30％”規(guī)定,，福州博佳物業(yè)管理有限公司吳章興指出,，“物業(yè)管理條例”只規(guī)定“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積,、住宅套數等因素確定”，并沒有限制最高投票權,，因此,，建議刪除此條款,。福州三木集團的王勇也建議刪除“單個業(yè)主所持投票權最高不超過全部投票權的30％”這一條款。他認為對每個業(yè)主都應給予同等權利,，不應限制大業(yè)主的投票權,。



 觀點三在論及開發(fā)商空置房是否有投票權時，聽證會形成了爭議,。福州三木集團的王勇認為,，開發(fā)商的空置房屋同樣要交繳物業(yè)管理費等,，應有同等的投票權利,。省房地產業(yè)協會綜合開發(fā)委員會連瑜華則認為,，在業(yè)主大會上，業(yè)主應該有更多的發(fā)言權,，而開發(fā)商不應有投票權,。尤其是空置房,，其沒有產權證，不應擁有投票權,。



 首次業(yè)主大會召開條件



 規(guī)定兩年是否太長李劍敏對修改稿中將“首套房屋交付使用滿兩年”作為召開首次業(yè)主大會的一個條件是否合理提出質疑,。她說,，現在交房基本上都是建成后統(tǒng)一時間交付,，比較集中,，入住比例較大,，所以規(guī)定滿兩年是否太長,，建議可改為滿一年,。入住率達50％以上是否具有可操作性鄭崇仁認為,，修改稿中規(guī)定的“業(yè)主入住率達50％以上”作為召開首次業(yè)主大會的條件之一,，他覺得不太有可操作性，到底這50％入住率由誰說了算,，無明確的說法,。他建議,，還是以“首套房屋交付使用滿兩年”作為條件較好,。



 物業(yè)管理的爭執(zhí)之處



 架空層權屬亟待解決業(yè)主和開發(fā)商關于架空層權屬之爭已到了白熱化程度,，是當前急需要解決的問題。匯德律師事務所律師李劍敏認為,，架空層停車位是小區(qū)的公共配套設施,，該面積已列入公攤，所有權應歸全體業(yè)主所有。然而目前大多數開發(fā)商將其作為獨立產權出售,、出租,。因此建議參照上海市的做法，將架空層的產權明確規(guī)定歸全體業(yè)主所有,。福州海景花園業(yè)委會蔡明森認為,，按規(guī)劃配套建設與開發(fā)商承諾的用于公共停車、文化活動,、休閑,、健身、綠化等公共用途,，不列入建筑容積率計算的地面首層架空層屬全體業(yè)主共有。



 車輛丟失如何問責福州海景花園業(yè)委會代表蔡明森指出,，本次立法認為物業(yè)公司僅對車輛停放秩序管理負責，帶有明顯的行業(yè)利益保護傾向,。它不僅違反了國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定精神,，也與我國民法的有關規(guī)定相悖,。依相關法律和審判實踐，對物業(yè)管理過程中的車輛丟失問題,，物業(yè)公司一般負有一定的賠償責任。物業(yè)公司的法律責任分為兩種，一種是違約責任,，一種是侵權責任，希望立法能給予明確,。



 水,、電收費如何收更合理省房地產業(yè)協會綜合開發(fā)委員會連瑜華建議，針對水,、電,、氣以及有線電視等的收費難的問題，提出“批發(fā)與零售價格差理論”,，供應商把水電等作為商品批發(fā)給小區(qū)物業(yè)部門,，物業(yè)公司再以原價零售給最終用戶業(yè)主,。



 雙?；▓@業(yè)主陳德源表示,，住宅區(qū)內有線電視、水,、電等的收費標準應由行業(yè)公司服務到位,，不能由物業(yè)管理站代收代辦,，或由物業(yè)提價收費,，這都有損業(yè)主利益，應在條款中予以制止和規(guī)范。



 小區(qū)裝修規(guī)范誰有責福州泰禾物業(yè)管理有限公司施斌富認為,，有必要添加“物業(yè)管理公司依法對裝飾裝修房屋進行監(jiān)督,，并按規(guī)定或約定收取裝修管理費和管理裝修押金”的規(guī)定，以便在裝修過程中出現損壞物業(yè),、破壞設施和給他人造成生命,、財產等損失的情況時，能從這筆押金中支付賠償,。如裝修過程一切平安,，則物業(yè)管理公司再將收取的押金奉還。



 福州夢之園業(yè)委會副主任陳啟中也建議,，要讓城市管理執(zhí)法切實走進社區(qū),。對此，博佳物業(yè)管理公司吳章興表示,，草案應明確在裝修中“對違反有關規(guī)定和侵害他人合法權益”所上報的“相關單位”是所屬縣（市,、區(qū)）城管執(zhí)法部門。



 專項維修基金誰有權動



 觀點一福州海景花園業(yè)委會蔡明森指出,，該基金必須由業(yè)主委員會負責收取和管理,，并在業(yè)主大會授權下使用,；必須追究未經業(yè)主大會批準擅自挪用、抽逃或使用“專項維修基金”的法律責任,。



 觀點二匯德律師事務所律師李劍敏指出,，應明確買賣合同是在2003年8月31日前簽訂的，專項維修基金仍由開發(fā)商交納,，以便避免業(yè)主與建設單位的糾紛,。金城小區(qū)業(yè)委會副主任方一進一步建議，增加條款規(guī)定2003年9月1日前交付使用的物業(yè),，若物業(yè)管理基本金未按規(guī)定撥付到位的,，由縣（市、區(qū)）房地產主管部門責令建設單位限期撥付到位,。



 觀點三左?；▓@業(yè)委會王建國認為，草案中應明確規(guī)定,，在業(yè)主委員會未設立專戶前,，應由市房地產管理部門代管保修期內的維修費用和專項維修基金，以防止物業(yè)企業(yè)不辭而別或拖延,、抵扣該款項,。（文章原載福州晚報）