-最高法院出臺國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋-開發(fā)區(qū)管委會訂立的土地出讓合同無效

    最高人民法院6月21日公布“關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋”,，自2005年8月1日起施行。根據(jù)這一司法解釋,，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方訂立的土地使用權(quán)合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
    司法解釋共28條，主要包括3個(gè)方面內(nèi)容：關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理,；關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理,；關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理。
    司法解釋明確,，土地使用權(quán)出讓的主體只能是市,、縣人民政府，土地使用權(quán)出讓合同的訂立與履行則由市,、縣人民政府的土地管理部門具體負(fù)責(zé),。土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的物僅限于國有建設(shè)性土地使用權(quán)，而不包括國有農(nóng)場的土地使用權(quán),，更不包括集體土地使用權(quán),。
    為配合國務(wù)院開展的全國土地市場治理整頓工作，司法解釋特別對因開發(fā)區(qū)管理委員會出讓土地使用權(quán)引發(fā)的合同糾紛作出了切合我國土地市場實(shí)際情況的處理規(guī)定,，即“開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本解釋實(shí)施前,，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。” 
    針對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案件,，司法解釋首先明確合作開發(fā)行為的特征為共同投資,、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn),。這對認(rèn)定糾紛性質(zhì),，確定當(dāng)事人的民事責(zé)任，提供了明確具體的法律尺度,。其次,，司法解釋專門對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的問題明確規(guī)定，當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,，但起訴前當(dāng)事人一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。
    針對當(dāng)前存在著的大量國有企業(yè),、公益事業(yè)單位、社會團(tuán)體等劃撥土地使用者,，基于種種原因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)即訂立合同將其占有使用的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的糾紛，司法解釋作出明確處理規(guī)定，有力地促進(jìn)土地資源的有效配置和利用,，而且對平衡劃撥土地使用權(quán)人和受讓方雙方當(dāng)事人之間的利益起到了積極的保護(hù)作用,。此外，對“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛,，司法解釋在確認(rèn)數(shù)個(gè)合同均為有效的前提下,，對糾紛的解決分別情況作出了明確的具體處理規(guī)定，統(tǒng)一了執(zhí)法尺度,。

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