• 【發(fā)布單位】作者：吳坤
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2005-08-04 16:50:29
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來源】來源：法制日報
• 【所屬類別】立法追蹤

-物權法草案十大問題反映突出-

物權法草案自7月10日向社會公布以來,，各地群眾積極提出意見,。全國人大常委會 法制工作委員會民法室負責人近日接受記者采訪時，詳細介紹了群眾的意見和建議,。



 問題一：哪些主體屬于草案所稱的權利人



 關鍵詞一：權利人



 草案規(guī)定：為明確物的歸屬,，保護權利人的物權，充分發(fā)揮物的效用,，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序,，維護國家基本經(jīng)濟制度，制定本法,。



 意見：明確規(guī)定哪些主體屬于草案所稱的“權利人”,。



 理由：草案對物權主體“權利人”的范圍規(guī)定得不夠明確。



 關鍵詞二：平等主體



 草案規(guī)定：本法調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財產(chǎn)關系,。



 意見：修改“平等主體”的規(guī)定,。



 理由：草案所稱的“平等主體”不夠確切，有一些物權關系并不屬于平等主體之間的財產(chǎn)關系,，例如征收,、征用、國有土地使用權出讓,、不動產(chǎn)登記等,。



 問題二：不動產(chǎn)登記制度如何完善



 關鍵詞一：自然資源



 草案規(guī)定：依法屬于國家所有的自然資源,，所有權可以不登記。



 意見：國家所有的自然資源也要登記,，建議明確規(guī)定由哪個部門登記,、管理、開發(fā)和使用,。



 理由：草案的規(guī)定不利于對國家所有的自然資源的管理,，也不利于對自然資源的利用。



 關鍵詞二：統(tǒng)一登記



 草案規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度,。



 意見：這很難實行,。



 理由：這意味著相關部門要合署辦公或者合并，要修改相關法律,、法規(guī),，難度較大，具體執(zhí)行起來各地也難以到位,。



 關鍵詞三：預告登記



 草案規(guī)定：當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產(chǎn)物權的,，債權人為限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權,，可以向登記機構申請預告登記,。債權人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記,。



 意見：刪除預告登記的限制條件,。



 理由：預告登記制度可以有效抑制開發(fā)商一房多售。但是房屋預售很多采取按揭貸款支付方式,，建設期間很少有購房者支付一半以上價款的,，建議刪除關于預告登記“債權人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的”限制條件。



 關鍵詞四：費用



 草案規(guī)定：不動產(chǎn)登記費不得按不動產(chǎn)的面積,、體積或者價額的比例收取,，具體收費標準由國務院規(guī)定。



 意見：明確具體的收費標準或者規(guī)定不動產(chǎn)登記費的上限,。



 理由：實踐中不動產(chǎn)登記費給公民帶來了較為沉重的負擔,，建議草案明確具體的收費標準或者規(guī)定不動產(chǎn)登記費的上限，以杜絕登記中的亂收費現(xiàn)象,。



 問題三：是否界定征收征用中的“公共利益”和“合理補償”



 關鍵詞一：公共利益



 草案規(guī)定：為了公共利益的需要,，縣級以上人民政府依照法律規(guī)定的權限和程序，可以征收,、征用單位,、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。



 意見：應當對“公共利益”進行必要的定義,。



 理由：草案對什么是“公共利益”沒有明確的界定,，缺乏判斷的標準,，在實踐中容易被濫用。應當進一步對“公共利益”進行必要的定義,，例如修建市政設施,，包括建廣場、車站,、機場,、公園、公路,、劇院,、人行天橋等，屬于“公共利益”范圍,，房地產(chǎn)開發(fā)商以盈利為目的開發(fā)寫字樓則不屬于“公共利益”的范圍,。



 關鍵詞二：合理補償



 草案規(guī)定：征收、征用單位,、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的,，應當給予合理補償,。



 意見：對什么是合理補償作出明確規(guī)定,。



 理由：“合理補償”沒有確切的標準,，在征收、征用的實踐中,，往往損害權利人的合法權益,。建議規(guī)定國家的征收、征用必須根據(jù)獨立的中介機構作出的評估進行補償,，征收,、征用方與被征收、征用方應當簽訂補償合同,。也有人建議,，應當明確規(guī)定按市場價給予補償。



 問題四：國家和集體所有權的規(guī)定如何進一步明確



 關鍵詞一：城鎮(zhèn)集體所有權



 草案規(guī)定：城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn),，屬于勞動群眾集體所有,。



 意見：對城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)的范圍細化。



 理由：草案中集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)的范圍不夠清晰,，建議草案對這一范圍進行細化,，明確什么是勞動群眾集體所有，由誰代表集體行使城鎮(zhèn)集體所有權,。



 關鍵詞二：空域空間



 草案規(guī)定：無



 意見：應將空域,、空間列入國家所有的范疇,。



 理由：領空是一個國家的主權，神圣不可侵犯,；建筑物頂部以上部分的空間歸屬問題,，因在法律上并無明確界定，由此引起的糾紛和矛盾較多,，以法律形式對空域,、空間的所有權進行明確，有利于減少民間的糾紛和矛盾,，有利于空域,、空間資源的開發(fā)和利用。



 問題五：如何保證業(yè)主的停車位



 關鍵詞：停車位



 草案規(guī)定：會所,、車庫的歸屬,，有約定的，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的,，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有,。



 意見：要從法律上進一步保證業(yè)主擁有停車位,。



 理由：有人提出，草案的上述規(guī)定不全面,，易引起糾紛,。在房地產(chǎn)買賣合同糾紛的司法實踐中，該條款經(jīng)常被房地產(chǎn)商引用,，證明自己取得會所,、車庫的所有權。建議對約定的性質,、形式和合法性作出明確規(guī)定,，例如，建筑物附屬設施歸屬的約定不得由地產(chǎn)商在擬定合同時未經(jīng)告知擅自加入標準合同,，應當征求業(yè)主的意見,，雙方通過協(xié)商來確定有關條款是否加入合同。建議該條款修改為：會所,、車庫的歸屬,，有約定的，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的,，屬于業(yè)主共有；如果建設單位等能夠證明其享有所有權,，但是屬于配套設施的,，業(yè)主在支付合理的使用費后有權使用,。



 有的人認為，停車位屬于稀缺資源,，一旦權屬歸開發(fā)商所有,，開發(fā)商就可以隨意處置停車位，如果其隨意提高停車費用,，對業(yè)主是不公平的,。建議物權法明確規(guī)定，住宅區(qū)域的停車位為住宅必須的配套建筑設施,，政府應該在建筑規(guī)劃時就要求開發(fā)商必須建設多少停車位,。



 問題六：“合理擾民”如何解決



 關鍵詞：合理擾民



 草案規(guī)定：無



 意見：對噪聲、油煙等“合理擾民”的現(xiàn)象作出明確規(guī)定,。



 理由：有人認為,，實際生活中，對于一些“合理擾民”的現(xiàn)象,，例如,，發(fā)出噪聲、排放油煙沒有超過環(huán)保標準,，執(zhí)法部門就沒有法律賦予的權力加以制止,。但是，噪聲,、油煙在事實上影響了人們的生活質量,。



 問題七：遺失物拾得人有沒有權利得到報酬



 關鍵詞：報酬請求權



 草案規(guī)定：拾得遺失物，應當返還權利人,。拾得人應當自拾得遺失物之日起二十日內通知所有權人,、遺失人等權利人領取,，或者送交有關部門,。拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前,，應當妥善保管遺失物,。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的,，應當承擔民事責任,。所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時,，應當向拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用,。所有權人、遺失人等權利人懸賞尋找遺失物的,，領取遺失物時應當按照承諾向拾得人支付報酬,。



 意見：對此有兩種不同意見,。一種意見贊成上述規(guī)定；一種意見認為應當明確規(guī)定“拾得人的報酬請求權”,。



 理由：贊成者認為,，這些規(guī)定既考慮到現(xiàn)實國情，又弘揚了拾金不昧的傳統(tǒng),，很好地兼顧了法律和道德,。如果將拾得人的報酬請求權上升為一種法定權利，無疑違背了拾金不昧,、助人為樂的傳統(tǒng)美德,。如果什么事都可以用金錢來量化，將會導致整個社會精神世界的失落,，也會使一些高尚的行為庸俗化,。從公共道德的角度講，法律更應提倡拾金不昧,。



 也有人認為,，應當明確規(guī)定“拾得人的報酬請求權”。按照草案規(guī)定,，拾得者幾乎沒有權利,，只有義務：首先要妥善保管；然后要聯(lián)系失主歸還,；如果保管不善造成遺失物損壞或者滅失,，還要負賠償責任。而失主因為自己的過錯導致物品丟失卻不用承擔任何實質性的責任,。這對拾得人是不公平的,。建議在草案中明確規(guī)定“拾得人的報酬請求權”。法律要考慮人性,，從人性角度講,，對遺失物拾得人給予必要獎勵是應該的。



 有人認為,，為保護權利人的合法權益,，還應當規(guī)定所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時支付遺失物的保管費等必要費用的比例,，防止出現(xiàn)支付的費用遠遠大于遺失物價值的情況,。



 問題八：住宅用地使用權70年短不短



 關鍵詞：期間屆滿



 草案規(guī)定：建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅,。建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的,，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意,。建設用地使用權續(xù)期后,，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的,，按照國家規(guī)定確定,。



 意見：住宅用地使用權最長出讓期限為70年的規(guī)定過短。



 理由：不少群眾認為,，70年的期限不利于保護私人財產(chǎn)及提高房屋建筑水準,。有的主張延長為100年；有的主張為150年,；有的主張取消出讓年限的規(guī)定,，使之成為永久性權利。



 有人認為,，應該明確申請續(xù)期的主體,，是以業(yè)主個人申請，還是業(yè)主會議或者業(yè)主委員會申請續(xù)期,。如果業(yè)主關于是否申請續(xù)期或者續(xù)期時間認識不一致時,，法律應該規(guī)定處理辦法。



 有人認為,，如果沒有約定或者約定不明確,，續(xù)期時出讓金的數(shù)額應當按照市場價格支付。也有人認為,，應當按照申請續(xù)期當年縣級政府確定的土地基準價減去初次獲得土地使用權時繳納的土地出讓金,。還有人認為，續(xù)期應該免交出讓金,，或者只支付換證工本費,。



 問題九：城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村宅基地使用權



 關鍵詞：宅基地使用權



 草案規(guī)定：宅基地使用權人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農(nóng)戶,；住房轉讓時,，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,。



 意見：有贊成和反對兩種意見,。



 理由：贊成者認為,，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求,，其購買行為將導致農(nóng)村土地的浪費。



 反對者認為,，應當允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地或者有例外的規(guī)定,。理由主要有：第一，轉讓物權是公民的重要民事權利,，農(nóng)民對于住房這一重要財產(chǎn)應有自由轉讓的權利,；第二,，農(nóng)民只有在特別需要的時候才會出賣住房，出賣住房肯定是要把房款用于更重要的地方,，如治病救命,、子女上學、投資經(jīng)營等,，法律不應當進行限制,；第三，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地已不是個別現(xiàn)象,，尤其在許多“城中村”和城郊結合部,，簡單的禁止性規(guī)定不能杜絕這種現(xiàn)象，如果發(fā)生糾紛判定買賣無效,，實際上很難執(zhí)行,；第四，有些城市居民基于養(yǎng)老,、就業(yè)等考慮自愿到農(nóng)村居住,，允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，有利于加強農(nóng)村和城市之間的經(jīng)濟交流,，符合市場經(jīng)濟的一般規(guī)律,。



 問題十：擔保物權的范圍如何擴大



 關鍵詞：擔保物權



 草案規(guī)定：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權,；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山,、荒溝、荒丘,、荒灘等荒地的土地使用權,；企業(yè)、個體工商戶,、農(nóng)村承包經(jīng)營戶的機器設備,、原材料等動產(chǎn)；正在建造的建筑物,、船舶,、飛行器；交通工具等可以抵押,。



 意見：進一步擴大擔保物權的范圍,。



 理由：可抵押的財產(chǎn)范圍應當增加農(nóng)村宅基地使用權以及土地承包經(jīng)營權。學校,、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施,，屬于私人的,，也應當可以抵押。