• 【發(fā)布單位】南京市
• 【發(fā)布文號(hào)】南京市人民政府令第219號(hào)
• 【發(fā)布日期】2003-09-04
• 【生效日期】2003-09-04
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】國(guó)務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南京市物業(yè)管理辦法

南京市物業(yè)管理辦法

（2003年8月28日南京市人民政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 2003年9月4日南京市人民政府令第219號(hào)公布 自公布之日起施行）






第一章 總 則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,，根據(jù)《
江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本辦法,。?




第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理。?



 新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū),，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理,。?



 配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治,，逐步創(chuàng)造條件,，實(shí)行物業(yè)管理。?



 配套設(shè)施齊全的大廈,、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè),，推行物業(yè)管理,。?




第三條 南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法,。各區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作,。?



 建設(shè)、規(guī)劃,、市政公用,、市容,、環(huán)保,、園林、工商行政,、價(jià)格,、公安、民政等有關(guān)部門(mén)和街道辦事處及社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作,。?




第四條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立專業(yè)化,、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制,，提高物業(yè)管理水平,。?



 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督檢查，依法建立健全物業(yè)管理的各項(xiàng)制度,。?



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循有償服務(wù),、自負(fù)盈虧的原則自主經(jīng)營(yíng)，按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,。




第二章 業(yè)主自治管理




第五條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理,。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的,，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主決定,；業(yè)主人數(shù)多于一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）,。?



 物業(yè)管理區(qū)域的范圍,，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照物業(yè)以及共用設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況劃定，原則上以封閉的住宅小區(qū),、大廈,、工業(yè)區(qū)予以確定。?




第六條 業(yè)主享有下列權(quán)利：?



 （一）參加業(yè)主大會(huì),，對(duì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決,；?



 （二）業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；?



 （三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,；?



 （四）選擇物業(yè)管理企業(yè),；?



 （五）與所交納物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù),；?



 （六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；?



 （七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。?



 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：?



 （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章,；?



 （二）遵守業(yè)主公約,；?



 （三）遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定；?



 （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),；?



 （五）按照有關(guān)規(guī)定交納維修基金,；?



 （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。?




第七條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：?



 （一）審議,、修改、通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程,；?



 （二）選舉,、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員；?



 （三）審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告,；?



 （四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；?



 （五）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告,；?



 （六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng),。?




第八條 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次,。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì),。?



 業(yè)主的投票權(quán)數(shù),，住宅實(shí)行一戶一票；非住宅按其總建筑面積除以相應(yīng)的業(yè)主總數(shù)得出的平均數(shù)為一票,，每增加一個(gè)平均數(shù)增加一票,；業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù)的計(jì)一票。?



 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席,。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)由參加會(huì)議的業(yè)主進(jìn)行投票，超過(guò)投票權(quán)總數(shù)一半以上的,，視為通過(guò),。?




第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十,，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十,，但使用已超過(guò)一年的,，應(yīng)當(dāng)由所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。物業(yè)所轄區(qū)街道辦事處,、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。?




第十條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織,，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé),。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：?



 （一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；?



 （二）擬定業(yè)主公約草案,、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò),；?



 （三）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后,，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同,；?



 （四）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理,、使用和續(xù)籌,；?



 （五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；?



 （六）聽(tīng)取業(yè)主,、使用人的意見(jiàn)和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施,；?



 （七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定,；?



 （八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì),、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督,；?



 （九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；?



 （十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。?




第十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,。成立業(yè)主委員會(huì)可以按照下列程序辦理：?



 （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),；?



 （二）所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會(huì)的條件后,，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。?




第十二條 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職,。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年,，可以連選連任,。?



 業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集,，召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席,，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。?




第十三條 首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì),，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期,。業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)登記確認(rèn)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：?



 （一）業(yè)主委員會(huì)登記確認(rèn)表,；?



 （二）業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；?



 （三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)要及選票,。?



 業(yè)主委員會(huì)登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。?



 業(yè)主委員會(huì)終止的,，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)登記,。?




第十四條 業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)的會(huì)務(wù)活動(dòng)經(jīng)費(fèi),、活動(dòng)場(chǎng)所由業(yè)主大會(huì)決定,。?




第十五條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù),、管理及公共利益等方面的行為守則,，業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。?



 業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起生效,，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案,。?




第十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置予以公布,，并對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。?



 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定與法律,、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的,，該決定無(wú)效,。物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并通告全體業(yè)主和使用人,。?




第十七條 市,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度接受投訴。?



 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)接到投訴后,，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)作出是否受理的答復(fù),。對(duì)決定受理的,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí),，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處理意見(jiàn)回復(fù)投訴人,。?



 投訴人對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處理意見(jiàn)有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出書(shū)面復(fù)核要求,。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核要求之日起三十日內(nèi),，將復(fù)核意見(jiàn)回復(fù)投訴人。??




第三章 物業(yè)管理企業(yè)




第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),，持有關(guān)材料到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案,，市物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照規(guī)定對(duì)備案的企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)后，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),。申請(qǐng)物業(yè)管理資質(zhì)應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)下列材料：?



 （一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)書(shū),；?



 （二）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表；?



 （三）營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；?



 （四）建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū),、從業(yè)人員崗位證書(shū)和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職稱資格證書(shū),。?



 已領(lǐng)取國(guó)家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級(jí)資質(zhì)證書(shū)的外地物業(yè)管理企業(yè),，在本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門(mén)備案,。?




第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：?



 （一）按照法律、法規(guī),、規(guī)章和合同的約定,，制定物業(yè)管理工作制度；?



 （二）收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,；?



 （三）制止違章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為,；?



 （四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；?



 （五）拒絕任何形式的攤派,；?



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。?



 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：?



 （一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),；?



 （二）履行物業(yè)管理合同，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù),，維護(hù)業(yè)主利益,；?



 （三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,；?



 （四）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目,，接受質(zhì)詢和審計(jì),；?



 （五）接受政府有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理；?



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。?




第二十條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè),，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務(wù),。?



 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議,。?



 業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè),，并簽訂物業(yè)管理合同。?




第二十一條 物業(yè)管理當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就以下物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行約定：?



 （一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理,；?



 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生,、綠化管理；?



 （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,、安全防范,、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng),；?



 （四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能,、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)；?



 （五）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù),；?



 （六）物業(yè)檔案資料的管理,。?




第二十二條 供水、供電,、供氣,、郵政、電信等單位開(kāi)展維修施工時(shí),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,。

?

任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用。確需委托的,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同,，實(shí)行有償服務(wù)。?




第二十三條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,。鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。?




第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用,。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。?



 普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定,。?




第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)




第二十五條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房等必要的物業(yè)管理配套設(shè)施,，制定物業(yè)管理實(shí)施方案,，并報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建成后,，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收,，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收的，不得實(shí)施物業(yè)管理,。?



 新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收按照下列程序進(jìn)行：?



 （一）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)書(shū)面申請(qǐng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收,，并提交各專業(yè)主管部門(mén)專項(xiàng)驗(yàn)收的認(rèn)定文件；?



 （二）市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后三十日內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收,，并給予書(shū)面答復(fù),。對(duì)驗(yàn)收合格的，發(fā)給物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收證明,。?



 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的比例，無(wú)償提供物業(yè)管理服務(wù)用房,，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有,，并由受托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用。?



 配套使用的附屬設(shè)施,、附屬設(shè)備,、共用部位屬全體業(yè)主所有。?




第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。物業(yè)接管驗(yàn)收辦法主要包含接管驗(yàn)收的程序,、資料,、內(nèi)容及交接雙方的責(zé)任等內(nèi)容。?




第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為：?



 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),，擅自改變房屋用途,；?



 （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,；擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備,；?



 （三）私搭亂建；?



 （四）侵占綠地,、毀壞綠化,；?



 （五）隨意傾倒或者丟棄雜物,、垃圾；?



 （六）堆放易燃易爆,、劇毒,、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng),；?



 （七）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn),；?



 （八）無(wú)序停放車(chē)輛；?



 （九）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛,、亂涂寫(xiě),、亂刻畫(huà)、亂張貼,；?



 （十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng),；?



 （十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施,；?



 （十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽,、家畜或者種植蔬菜；?



 （十三）法律,、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為,。?




第二十八條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體及承重結(jié)構(gòu)和擅自移動(dòng)煤氣管道等裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和注意事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主或者使用人,。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻,，并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告,。?




第二十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求,，并報(bào)規(guī)劃、房管等有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn),。?




第三十條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后,，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù),。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后,，應(yīng)當(dāng)將收益的百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi),，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外,。?




第三十一條 維修共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，相關(guān)的業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合,。因阻撓修繕造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償,。?



 因修繕,、裝修及使用不當(dāng)造成相關(guān)業(yè)主自用部位、設(shè)施設(shè)備損壞和財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償,。?




第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政、供水,、供電,、供氣、市容,、環(huán)衛(wèi),、電信、綠化,、消防,、交通、有線電視,、郵政等共用設(shè)施設(shè)備,，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門(mén)維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變,。相關(guān)部門(mén)委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的,，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。?




第三十三條 房屋的維修責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：?



 （一）房屋室內(nèi)部分（不含共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備）,，由業(yè)主自行維修；?



 （二）房屋的外墻面,、樓梯間,、通道、屋面,、上下水管道、公用水箱,、水泵,、機(jī)電設(shè)備（不含電梯）、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù),。?



 電梯維修更新管理辦法另行制定。?




第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上業(yè)主的,，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡(jiǎn)稱維修基金），專項(xiàng)用于房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的中修,、大修、更新,。?



 維修基金歸業(yè)主所有,，管理實(shí)行專戶儲(chǔ)存、政府監(jiān)管,、規(guī)范使用的原則,。??




第五章 罰 則




第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本辦法規(guī)定和物業(yè)管理合同約定履行義務(wù)的，當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴,，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟,。?




第三十六條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,，物業(yè)管理企業(yè)可以催交,，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬(wàn)分之五加收滯納金,。收繳率達(dá)不到百分之五十的,，連續(xù)三個(gè)月以上，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會(huì)提出解除合同,。如果兩個(gè)月內(nèi)仍收繳不到百分之五十,，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出。?




第三十七條 違反本辦法第二十五條規(guī)定,，新建物業(yè)建成后,，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收擅自實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,，處以一萬(wàn)元以下的罰款,。?




第三十八條 違反本辦法其他規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰,。?



 違反本辦法規(guī)定,，依法應(yīng)當(dāng)由工商行政、價(jià)格,、市容,、規(guī)劃,、財(cái)政、公安等部門(mén)處罰的,，依照有關(guān)法律,、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行,。?




第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)和其他部門(mén)的工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分,。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。?




第四十條 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門(mén)的具體行政行為不服的,，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。??




第六章 附 則




第四十一條 本市各縣物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行,。?




第四十二條 南京市房產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定具體實(shí)施辦法,。?




第四十三條 本辦法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止,。