• 【發(fā)布單位】作者：白陽 羅沙 王子銘 孫少龍
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• 【發(fā)布日期】2019-04-22 17:54:58
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• 【文件來源】來源：新華網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-業(yè)委會(huì)成立難,、公共維修金使用難、業(yè)主維權(quán)難——民法典物權(quán)編草案有關(guān)規(guī)定能否解決業(yè)主“三難”？-

業(yè)主委員會(huì)選舉頻頻“難產(chǎn)”,、公共維修資金躺在賬上“睡大覺”,、物業(yè)不作為業(yè)主卻投訴無門——近年來，關(guān)于業(yè)主權(quán)益的糾紛在各地多有發(fā)生,，業(yè)主“三難”被廣泛“吐槽”,。日前提交全國人大常委會(huì)審議的民法典物權(quán)編草案二審稿，針對(duì)相關(guān)問題作出規(guī)定,，引發(fā)不少期待和關(guān)注,。



 業(yè)委會(huì)成立難？——明確政府,、居委會(huì)應(yīng)給予指導(dǎo)協(xié)助



 “我們小區(qū)業(yè)主委員會(huì)從籌備到選舉出來,，用了將近一年時(shí)間！”家住南京市建鄴區(qū)某小區(qū)的朱先生告訴記者,，他所在的小區(qū)在選舉業(yè)主委員會(huì)時(shí),，多次發(fā)生物業(yè)公司阻撓業(yè)主開會(huì)、阻攔業(yè)主大會(huì)發(fā)放選票等事件,，還有業(yè)主受到社會(huì)閑散人員的威脅,。



 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管近年來各地紛紛出臺(tái)物業(yè)管理辦法,，鼓勵(lì)住宅小區(qū)成立業(yè)委會(huì),，但由于業(yè)主對(duì)政策不熟悉、業(yè)主與物業(yè)公司有矛盾等原因,，許多小區(qū)的業(yè)委會(huì)遭遇“難產(chǎn)”甚至“流產(chǎn)”,。



 對(duì)此，民法典物權(quán)編草案二審稿規(guī)定,，地方人民政府有關(guān)部門,、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。



 中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新表示,，居委會(huì)是群眾自治性組織,，具有特別法人資格，上接政府下靠居民,。二審稿增加了居委會(huì)在設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)委會(huì)中的職能,，有利于業(yè)主保護(hù)自己的權(quán)利。



 “在基層實(shí)踐中,，沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì),，業(yè)主就像一盤散沙。聘請(qǐng)物業(yè)公司,、處理和居委會(huì)的關(guān)系,，以及保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，都很難展開,?！比珖舜蟪Ｎ瘯?huì)委員殷一璀在分組審議草案時(shí)呼吁，除了加強(qiáng)政府指導(dǎo),，還應(yīng)給設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)提供更多法律支撐,。



 公共維修金使用難？——降低使用門檻增加使用情形



 家住湖北省武漢市南湖某小區(qū)的胡先生,，幾年前發(fā)現(xiàn)自家住宅樓內(nèi)部公共墻面嚴(yán)重滲水,，墻面大面積脫落。他多次向物業(yè)反映,，希望能夠用公共維修金進(jìn)行維修,，但遲遲未見維修工作啟動(dòng)。



 這并非個(gè)例,。近年來,，隨著許多建筑逐漸進(jìn)入“中年維修期”和“老年危房期”，公共維修金亟待使用,。但因申請(qǐng)手續(xù)繁瑣,，收繳上來的維修金往往處于“沉睡”狀態(tài)。



 民法典物權(quán)編草案一審時(shí),，曾對(duì)此作出規(guī)定,，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。



 草案二審稿中,，兩個(gè)“四分之三”改為了“半數(shù)”。二審稿同時(shí)增加規(guī)定,，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用維修資金。



 中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明表示,，此前的規(guī)定要求較高,，實(shí)踐中易造成業(yè)主開會(huì)難、議事難,、表決難等問題,，給居民的日常生活帶來極大不便。草案二審稿將通過這一事項(xiàng)的表決要求從面積和人數(shù)的“四分之三”降至“半數(shù)”,，有利于讓公共維修金不再“沉睡”,。



 全國人大常委會(huì)委員田紅旗說，關(guān)于緊急情況下申請(qǐng)使用維修資金的規(guī)定還有待進(jìn)一步完善,?！熬o急情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主都應(yīng)有權(quán)申請(qǐng)使用維修資金,；業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)有召集程序的要求，在時(shí)間來不及的情況或不履行職責(zé)或無人管理的情形,，應(yīng)賦予相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)權(quán)利,。”



 業(yè)主維權(quán)難,？——賦予相關(guān)部門管理義務(wù)明確權(quán)利救濟(jì)渠道



 北京市民袁大爺幾年前購買了東四環(huán)某高檔小區(qū)的商品房,，可小區(qū)的管理卻讓他很鬧心：“小區(qū)看上去很臟，有一些私搭亂建也沒人管,，找物業(yè)投訴也不搭理,。”



 草案二審稿對(duì)此作出規(guī)定,，在建筑區(qū)劃內(nèi)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物,、違章搭建、侵占通道等的行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴,，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。



 北京理工大學(xué)法學(xué)院民法典研究中心主任孟強(qiáng)說,，草案二審稿的這處修改,，為解決小區(qū)違規(guī)現(xiàn)象引發(fā)的糾紛提供了法律依據(jù)。



 “物業(yè)作為服務(wù)企業(yè)難以對(duì)違規(guī)業(yè)主進(jìn)行有效約束,，但根據(jù)草案二審稿,，當(dāng)涉事業(yè)主拒不履行相關(guān)義務(wù)的，其他業(yè)主可以向管理部門投訴,，且這些部門必須依法解決,，這就對(duì)小區(qū)生活中常見糾紛指明了解決的途徑和渠道，并賦予相關(guān)部門一定的義務(wù)去積極履行職責(zé),?！泵蠌?qiáng)說。



 全國人大常委會(huì)委員劉海星認(rèn)為,，保障業(yè)主權(quán)利,，還需加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。



 “實(shí)踐中,，一些小區(qū)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)不規(guī)范、履職不到位,，甚至由少數(shù)人掌控,，侵害小區(qū)業(yè)主權(quán)益,。”劉海星建議,，在法律中增加有關(guān)部門對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督的規(guī)定,。若業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主除請(qǐng)求人民法院予以撤銷外,，也應(yīng)增加向有關(guān)部門或居委會(huì)投訴的渠道,。